近日，深圳中原研究中心发布《2019年5月深圳楼市月报》，据月报数据显示，深圳5月市场具有以下特点：
当前，5月中美贸易争端加剧，外围环境严重恶化，内外需下滑，导致实体经济表现不佳。而这似乎也对深圳房地产市场产生了一些波及。
从5月月报来看，一方面新房住宅网签4605套，创三年新高；而另一方面5月的访客指数则大幅下滑，推售套数也大幅下降，新房市场的整体热度似乎明显下降。
而在二手市场方面，除龙岗、宝安外，其他各区二手住宅成交均出现一定程度的下滑。
投资者观望情绪明显升温，投资客占比下滑，成交也主要以性价比高的刚需户型为主。
那么，这些意味着“红五月”是真的落空了吗？目前深圳房地产市场究竟是怎样的？ 未来预期又会如何？当前中美贸易战的加剧又会对深圳市场带来怎样的影响？
（点击图片查看《2019年5月深圳楼市月报》）
带着这些问题，咖姐基于《2019年5月深圳楼市月报》，对多位行业大咖进行了采访，让我们一起来了解下他们的看法：
深圳中原董事总经理郑叔伦：刚需楼盘不太受影响
5月中美贸易战成为全球焦点，经历了谈判破裂、互相加征关税、美国打压华为、中国反击等过程。本来节后双方有机会达成协议，但是最终掀桌翻脸，从最初的动口，发展到现在有可能动手的地步。中美贸易争端跟所有人、所有行业都息息相关，社会各方面都会或多或少受到影响，例如现在坐飞机、外出消费等经济活动都变少了，可以看出贸易战牵连之大、影响之广。
贸易战加剧下，房地产也受到影响，但是市场没有恐慌，只有观望。目前市场上并没有出现大量抛售、大降价、打折等情况，房地产市场秩序比较正常，大家都相对理性。而一般恐慌情况下，最突出的表现就是要钱不要货。当然，在中美贸易前景不明朗的情况下，选择观望也是很正常的现象。因此在5月的实际市场成交上，一二手都出现下滑。
虽然市场表现不佳，但是刚需楼盘不太受影响。无论环境如何变化，深圳刚需力量一直都比较强大，华强城等刚需楼盘表现依然抢眼。除了刚需，重大投资也不受影响。
近期，深圳土地拍卖比较活跃，土地是长期投资，看的是中长期价值，不会受到短期政策和外围环境的影响。受益于开发商对于资金快速回笼的需求，价格上也有不小优惠，大宗交易也增多。
受影响比较大的是投资、或者半投资半自住的客户，他们属于可买可不买的状态。另外部分改善需求的紧迫性也没那么大，在市场不明朗的情况下，这些类型的客户一般选择先观望，造成市场需求下滑。
商铺主要作为投资产品，投资者是工商铺成交的主力。一般来说，工商物业受股市行情影响比较大，股市表现好，工商物业表现也就相对较好。而在近期中美贸易战升级背景下，股市波动较大，赚钱效应差，工商铺的投资也就相应减少。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄：或略有下滑 但购买力充足
1.从网签数据来看，4月份新房成交数据是相对不错的，而5月份也基本延续4月份的热度。然而从其他数据来看，5月访客指数其实是大幅下滑的，推售套数也是大幅下降。那么，在您看来，深圳市场未来究竟会是一个什么样的走向呢？
其实我们大家一直都知道，国土局所公布出来的备案数据是往往都会有一个时间滞后性的。如果从实际市场来看，其实今年市场行情最好的应该是三月份，而四月五月因为受到其影响备案数据也相对不错。但事实上，四月份的市场是不如三月份的，而五月份相对于四月份来说，除个别项目外，大多持销的项目，其市场情况也是比较一般的。
接下来的六七月份是传统的暑假期间，预计整个市场的情况应该还是会略为偏淡一点点的。不过基于深圳本身购买力是比较充足的，所以我们认为也不至于太差，有可能会呈现出每个月都有一点点下滑的状态。
2.之前一直备受关注的网红盘新天鹅堡三期和海境界二期入市后却反响不佳，您觉得这是基于什么原因造成的？是市场问题，产品自身的问题，还是另有其他原因？
这两个项目对于市场来说都属于一个改善型的项目，其实我们可以看到，由于中美的贸易战的加剧，以及国内的一些其他因素的影响，经济环境其实是不太理想的。那么，对于改善型客户来说，可能这时候他们就会相对慎重，以至于造成这两个项目不一定在这个时候能够大卖。
而且就海境界来说，其实从销售数量和销售比例上也都不能算太差。天鹅堡的话，其供应量是非常大的，供应了大约1000套，对于这种改善型项目来说，如此之大的供应量的确是需要时间去消化的。
3.就目前来看，部分刚需项目成交反而异常火爆，万科星城位列5月新房住宅成交套数TOP10榜首，华强城更是开盘售罄。这是不是意味着深圳目前迎来了刚需集中爆发期？
我不是太完全认同这个说法，主要原因是因为其实我们看到深圳也有很多刚需的项目销售情况是比较一般的。刚才所提到的这两个项目，都是处于沙井，其实恰好是属于深圳当前的一个热点片区，基于这个原因它们的成交都非常火爆。
反观比如说光明、龙岗、坪山，一些也是属于我们现在所说的也是刚需大盘云集的一些地方，它们的一些项目却不一定能够卖的那么好。所以对于成交火爆的原因，我觉得可能片区的效益可能更大于它们刚需产品的属性。但总体来说，由于深圳的购买力的补充是比较快速的，所以长期刚需的这种需求还是比较坚定的。
4.那么您觉得6月份是适合刚需客户出手的时间吗？
其实我从来都觉得深圳的刚需客户不应该谈什么时候适合出手。因为我们探寻过去的十几二十年深圳的房价真的明显下跌的其实只出现在过08年，所以说刚需客户需要等房价跌了才出手是基本上不太可行的。
刚需客户只要觉得经济能力够了并且能够选到合适的产品时，就应该出手而非观望。
深圳中原住宅东区总经理林娟红：市场上95%都是刚需客户
1.从二手住宅成交数据来看，5月份全市整体成交量较上月是下降的，而龙岗成交量却小幅上升，成交1767套，继续创2016年10月以来的新高，您觉得这是什么原因造成的？
首先今年的房贷利率较去年来讲是比较低的，而龙岗整体的均价又是低于全市的，所以对于小户型的成交，龙岗是占有一定优势的；
其次就是因为龙岗地域比较广，所以其整个体量在深圳是最大的，存量方面也是占比最多的。龙岗能在二手住宅成交方面继续创2016年10月以来的新高，其实也是比较正常的现象；
另外目前龙岗整体的配套也已经跟上来了，例如在交通轨道方面上，政府在东进战略背景下是给予了很大的支持的，所以整体来讲龙岗是比较适合刚需客户的。
2.从二手住宅成交总价段的分布来看，500万以下成交占比是超过七成的，也就是说，刚需目前是占据市场主导的。之所以出现这种情况，您认为是哪些因素引起的？
刚需成交比较多，主要的原因还是跟政府的宏观调控有关。自去年“731新政”出台后，投资空间狭窄，所以目前市场上存在购买力的客户，95%以上都是刚需客户。
另外就是改善型客户，这类客户其实会比较尴尬。因为很多改善型客户需要把自己手上的物业处理掉后才能进行改善型的置业，所以就出现一个时间上的空挡，拖慢了改善型产品或者豪宅的成交，进而导致改善型需求放慢或者减少；
最后就是投资型的需求，因为限售的原因，比如说住宅三年，公寓五年，这就把一些投资的需求给压缩，只有选择长期持有、长期投资的客户才会进行购买。
3.从实际市场成交也可以看出，5月份市场实际成交量较上月继续下滑，二手成交跌幅扩大，这是否意味着“小阳春”退潮？您预测未来深圳市场的走向会是怎样的？
五月开始，受中美贸易战的影响，牵连的行业较多，整体市场情绪受波动较大，所以放慢了市场的成交速度。
小阳春的说法，是因为三月市场有一个比较大的放量，四月的数据是有一些滞后的表现，进入到五月，真实的市场数据才会显现出来。
从全国城市竞争力来看的话，我认为深圳刚需的需求还是存在的，在没有太大的相关政策的前提下，整个市场应该会是相对比较平稳的，不会大涨大跌。而对于中美贸易战，大家其实也都已经有一个共识，就是说贸易战不会马上结束，而是有可能将会持续一段时间，大家也都会有一定的这种心理的抗性和抵制。所以，今年的整个深圳的房地产，应该还是一个稳字当头，整的成交量上应该就在当前这个水平上下做一些浮动，变化应该也不会太大。
深圳中原研究中心：租金有望企稳回升
新房市场方面，5月热度已经明显下降，访客指数大幅下滑，豪宅开盘遇冷，部分项目促销折扣较大，刚需住宅持续发力。目前国际关系紧张，国内经济下滑压力大，楼市调控以“稳房价”为主，支撑深圳楼市的需求较大，项目分化或将越发明显，性价比较高的刚需住宅更受亲睐；
二手市场方面，5月全国房地产调控延续4月收紧态势，部分房价波动大城市调控加码，银行资金收紧，加之中美贸易战争端加剧，市场预期下行。从实际市场成交也可以看出，5月份市场实际成交量较上月继续下滑，二手成交跌幅扩大，且成交以性价比高的刚需户型为主；
租赁市场方面，5月深圳租赁市场依然低迷，需求下滑，位于春节后租房高峰期与毕业季高峰期之间，租金连续两个月下滑。6月毕业季开启，市场需求有望随着人口的涌入大幅增加，租金也有望企稳回升；
商办市场方面，5月一手商业供应量继续增加，办公有两个项目获批，供应量较上月有所增加，但商办以投资为主，目前市场环境下，投资市场并不活跃，未来成交依然承压。
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