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咖姐课堂 | 房屋40年产权和70年产权?共有这8大区别!

中原大咖 地产 发布时间:2019.08.12 06:48:33
浏览:3511

提起产权年限,大多数人都并不陌生,第一反应都会是70年是住宅用地,其他年限的都是商业、工业用地之类。


我国目前用于居住的房屋产权的年限主要分为40年、50年与70年产权三种,比如常见的商品住宅基本都是70年产权,而商务公寓基本都是40年产权等。


但是问题来了,除了用地性质不同,年限不同,40年产权和70年产权的房屋还有什么区别呢?


今天,依旧是咖姐带大家一探究竟:


首先,大家要先弄懂清楚究竟什么才是房屋产权~


房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。


房屋产权有土地使用权房屋所有权两部分组成:


以前,人们买房后可以拿到两个证书,一个是房产证,一个是土地证。这是因为根据宪法,我国土地所有权归国家和集体所有。在城市里,土地归国家所有;在农村,土地是集体所有。也就是说,人们在购房后,可以拥有房屋的所有权和土地的使用权。


房屋所有权是私有财产权的一种,根据我国2007年起施行的物权法,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权,其年限是永久的。


土地使用权和房屋所有权的区别在于——房屋所有权没有期限限制,土地使用权则有期限。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。




现在,我国已经推行不动产统一登记制度,房产证和土地证已经合二为一,住宅用地仍有最高70年的使用期限。

在了解土地使用权、房屋所有权的区别后,我们需要对以下8种关于产权的区别进行了解:


用地性质的不同

通常来说,用途为住宅的土地使用权年限为70年,工业建筑用地综合类用地为50年,而商用建筑用地为40年。



所以当看到产权年份不一样的时候,意味着土地的性质是不一样的。一般来说,如果要买的房子是40年,那它就不会是住宅用地;同样如果你买公寓或者商铺,一般情况下产权也不会是70年。


产权年限的区别


我们所说的产权年限,一般指的是土地使用年限


40年产权的房子,其土地使用年限为40年,70年产权的房子,其土地使用年限为70年。


我们拥有房屋永久的居住权,但房屋的土地使用年限是有限的,土地使用年限从开发商拿地之日开始算起。



例如,如果某开发商是在2009年取得了一块居住用地的土地使用权,那么该土地的使用年限就是到2079年截止。也就是说,土地使用年限是从土地出让之日开始算起,而非业主取得房产证的日期算起。



贷款政策不同

购房者买房子一般都是通过按揭贷款的方式,众所周知,我国贷款方式分为普通商业贷款、公积金贷款、商业和公积金混合贷。


一般情况下,70年产权住宅政策较为宽松,既可以公积金贷款,也可以使用商业贷款,享受首套住宅30%的首付,最长贷款年限可贷30年。


而非住宅性质的40年或50年产权的房子一般不能申请公积金贷款,银行贷款首付一般在50%,且贷款年限也仅10年,贷款利率通常也会比较高,首付压力和月供压力都比较大。



税费缴纳的不同

购买房屋除了缴纳最基本的放款之外,还要收取各种各样的税费,70年产权的房屋和非住宅性质的40年或50年产权的房子在税费收取上的标准是有差别的。


例如在初次购买房屋是缴纳契税。70年产权住在缴纳契税时依据现实情况,可给予1%—3%不等的优惠,而非住宅性质的40年或者50年产权的房子在购买时没有任何的契税优惠,必须全款缴纳,费用相对较高。



居住成本不同

70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气


购房前了解清楚房屋水电费的收费标准,以免造成后期生活成本的高支出。



公摊面积

买房的时候,购房者不仅仅要为套内面积买单,同时也需要为公共区域的面积买单。


一般情况下,40年的商用用地以及50年工业用地和综合类用地的规划设计标准,要比70年普通居民住宅用地公摊面积高很多。这是因为商业类建筑的门厅一般都比较高,而且楼梯等按照规定设置的也比较多,建筑的标准比较高,因此非住宅性质的50年产权以及40年产权用地公摊面积也比较大



入学政策上的不同

一般情况下,有别于70年产权的住宅,非住宅性质的40年或50年产权的房子一般来说不能用来申请学位的。


不过也有例外,有些地方的商务公寓也是可以进行学位申请的。例如深圳的罗湖、福田、南山、大鹏新区等,都一定程度上放开了公寓积分入学限制,允许商务公寓申请学位,但相对住宅来说在积分上处于劣势。


房产套数认定方面的不同

在限购限贷的大背景下,一般40年产权的房子不计入套数(有个别规定的城市除外,如北京)。比如,个人名下只有一套非住宅性质的40年产权的房子,再次买70年产权的房子,可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录,在一些城市,首付比例可能会提高,具体要看城市怎么规定的。


而70年产权的房子,通常情况下都会计入家庭住房套数内。


看完这些之后,不知大家会不会有这样的疑问:


未来等到土地使用期限到期后,我们该怎么办呢?


对此,民法典物权编草案出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


但是,对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用,并未给出具体规定,这也给期满后是否要继续收取土地使用费打了个问号。


不过之前也有专家表示,未来很有可能与房地产税结合,通过缴纳房地产税的方式,实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。




来源:央视新闻 | 中国普法 | 经济日报

整理:中原大咖

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