今年最好的工作是深圳的地产销售，今年最惨的工作是地产公司的员工。
他们虽然工种不一样，可干的活都一样——卖房。
请注意，这不是段子。
今天，百强房企时代中国（股票代码：hk.01233，下面简称：时代地产）被曝出，公司强制要求全员卖房。
据地产plus的推文（目前已经被删），曝出该消息的是时代地产的员工，对话截图如下：
从对话截图可以看出，时代地产强制全员卖房，要求非常细致：
不同岗位有不同的卖房KPI，员工一套，经理及普通总监每人两套；普通总监以上每人四套；副总裁6套；管理层所管部门完不成50%，管理层被裁，即使管理层自己完成目标；截止日期是1月15号，卖不出去就要裁掉；
不过，消息未经证实，首发公众号：地产plus已经删除，但和讯房产在第一时间转发了该消息。
实际上，全员卖房并不是新闻，毕竟某TOP3房企的大老板都亲自带头鼓励全员营销。
但卖不掉房就裁员，卖房裁员两不误，如果消息属实，那这波操作还是第一次见。
为此，标准地产研究院致电时代地产相关人员求证该消息，对方回复如下：
1、卖房是真，跟其他开发商一样，全民营销一直在做，这是正常的营销推广手段；
2、裁员信息不实，内部并无下发相关文件。对于网传的爆料截图并不知情。
消息真实性最终如何还有待进一步考证。但这个爆料一出，还是不少人感叹，这世道真的变了：为了卖房，房企终于对自己人下手了。
01
时代全员强制卖房背后：增速腰斩，均价下降
时代地产成立于1999年，是一家典型的区域型房企，大本营在珠三角。在2018年克而瑞百强房企销售榜单上，时代中国以602.3亿销售金额排在46位。
2016-2018年是时代地产的高光时刻。2018年，时代地产实现了销售额45.5%的同比增幅，2015~2018复合增长率高达45.9%。规模的突飞猛进，突显了时代地产进军千亿阵营的野心。
但作为一家剑指千亿的中型房企，时代地产今年上半年的销售增速并不理想。
8月5日，时代地产发布2019年中期业绩公告称，公司于期内实现合同销售额312.3亿元，同比增长20.1%，仅完成年度目标750亿元的42%。
相比于去年同期53%的销售额增速，今年20%的增速已经腰斩。按照业绩发布会时代地产宣布的750亿销售目标推算，上半年仅完成了42%。
根据克而瑞统计数据显示，今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%，时代地产的目标完成率低于行业平均值。
销售增速腰斩，时代地产的销售单价也在降低，时代地产上半年销售均价为15131元/平方米，较2018年末下降1101元，整体的获利空间相应的进一步缩窄。
业绩的压力，除了销售增长乏力，还有收入结构变化带来的不稳定预期。
报告期内，时代地产实现营业额159.42亿元，实现股东应占核心净利润为17亿元。从营收数据来看，在159.43亿营收中，有147.63亿来自于出售物业，城市更新业务则贡献了6.41亿，主要来自于金融城旧厂项目和里水洲村项目。
旧改项目虽然有着转化结转成高质量利润的机遇，但考虑到动迁的不确定性和企业的成本管控问题，旧城改造项目的收益同样伴随着风险。
别看人家销售完成度和业绩都只是中等水平，在拿地这件事上，时代地产可从来都不含糊。
2019年前6个月，时代地产以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。
不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额，以全年302亿的拿地预算来看，时代地产上半年的拿地金额占比已经超过60%。
不论是原有土储还是新增项目，时代地产目前仍保守于珠三角区域的“舒适区”内，以新增的21个地块为例，其中有16个位于广州区域。
02
“地王专业户”，负债高企
客观说，时代地产大部分土储都在大湾区之内，就土储结构看含金量不低，如果拿地价格合适，认真经营倒也不失为是小而美的代表。
不过，在如何成为千亿房企这条道路上，时代地产显然有自己的想法。
从历史拿地情况看，时代地产是一个“地王专业户”。
以2017年的地王为例。这块地王出现的时机就很微妙。在拍地之前，广州刚刚于2017年3月17日发布了楼市调控“升级令”：
单身人士限购一套住房；非本市户籍购房的社保门槛由三年提高至五年；二套房“认房又认贷”，部分此前可享受三成首付的购房者，首付成数将有不同程度的提高。
据新浪财经2017年的报道，时代地产于当年以20亿元拍得广州新晋单价“地王”，项目楼面单价55437元/平方米。
不过，在当时的市场环境下，时代地产也敢于出地王价，可以想见其激进的风格。
而今，2年多过去了。目前，这个地块附近几个楼盘的售价我也特意去查了下：
时代这块地旁边挨着的项目是金融街融御（又称：融御花园），链家新房网上标注的均价是62000元/平：
临近的雅居乐海珠小雅，新房均价在56000元/平：
越秀星汇海珠湾新房均价在58000元/平：
不知道，时代这块地王，能卖出多少均价。
上文提到，时代地产今年的业绩只能算是中等水平。
截至报告期末，时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元，比去年同期减少了6%。而计息银行贷款及其他借款合计达501.2亿元，比去年同期增长了5%。
从近年来的现金流来看，时代地产的经营现金流没有跟上其快速的扩张步伐。2018年经营现金流-5.23亿元。2014年至2018年以来，经营现金流净额始终为负，2017年更是达到-65.85亿元。
与此同时，负债却还在不断提高。截至2019年6月30日，时代地产的总负债为1110.52亿元，与2018年底相比增加了142.95亿元，这是该公司总负债首次突破千亿元，资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%。
进项越来越少，时代中国扩张的钱从哪儿来？
融资。不间断的融资。
据中国网财经统计，进入2019年以来时代地产已经进行了5笔融资，超过去年全年，包括公司债和美元票据，票面年利率在6.3—7.7%之间。
虽然时代地产的融资成本并不算太高，但随着房地产行业的调控思路持续深化，政策从销售端的泛化调控进化到因城施策，从资金端的限贷进化到包括对发债和信托在内的全面挤压，时代地产的资金情况或许并不乐观。
结语
时代地产全民营销，背后是自己销售增长的压力，也有对行业基本面发生变化的未知恐慌。
黄奇帆在最新的演讲中提到一个观点：在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。2018年的新房销售面积增速也只比2017年增加了1.8%。这就是一个信号。
在行业的上行周期里，依靠高周转和高杠杆就能源源不断地攫取超额利润。但是当峰值时代来临，行业的周期属性渐强而成长属性渐弱，缩窄的自然增长空间再也没法弥补粗放式发展带来的种种弊端，一味地冲高猛打已经不再适应时代的发展。
一个可供佐证的数据是，今年以来倒闭的地产公司已经超过了275家。
对时代地产来说，卖房也好，裁员也罢，其实最终都只是为了一件事：活着。
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