裸奔买房就有代价

引言：

这个二手房买家的血泪故事，在深圳房网浏览量接近六位数，8月28号我接受房网采访，给了几点建议，实际上买卖房产前，百度下我写的指导买卖房产规避风险的文章，大部分风险是可以规避的，非要裸奔买卖房产，那没办法。

几百万的交易，买个企业需要找律师尽职调查后才敢签字，等到买卖房产，就自己裸奔了，没办法，自己选择裸奔就有代价。

正题

    周律师，您好，有一个事件想采访您：

    案件基本情况：买房签合同时，中介查了档，当时卖方的产权是抵押状态，并把20万订金付给了卖方！几天后买家进行了首付监管，然而被前一买家（合同已解除，但付的定金还未拿回）查封，协商解封后，另一家债务公司再次查封，后又协商解封，但因卖方债务过高，此房子办不了赎楼，过户也无希望；现在前业主定金无钱退，也不愿解除合同。

    另外就是签合同时，中介和业主共同找了一个不是业主买家的老婆来充当业主老婆来谈的买房事宜。

    提问：第一，在这个过程中，中介有没有责任？

    第二，这位买家还能通过什么方式来保全自己的款项

    第三，卖家是否有诈骗的嫌疑，买家如何维护自己的权益

    答：

    一、本案中介公司在合同签订前已经查档核实过房产只是抵押状态，没有查封信息，从而居间介绍，符合目前深圳市的交易规范要求，尽到了居间方应尽的对出卖人产权的审核义务，没有过错。

    二、关于二手房交易中定金的监管。依法律对定金的定义，二手房交易中约定的定金性质属于履约定金，是为了保证交易的继续进行，也就是支付定金方不履行合同对方没收定金，接收定金方不履行双倍返还定金。交易实践中，中介会建议买受人把定金监管起来保护买受人的资金安全，但是否监管定金需要看买卖双方的合意，定金监管协议中也有满足一定的条件时，监管方将定金支付给出卖人的几个选项供双方选择，选定后监管方可以依据双方的约定条件放款给出卖人。

    三、如文中所言，出卖人和买受人签订合同前，和上一个买受人有纠纷，倘若上一个交易也是在该中介公司处成交后因产生纠纷解除合同，担保公司赎楼时查到出卖人资信不良而拒绝赎楼，则该中介公司对出卖人的财务状况已有所了解，再次居间时对买受人应予以提示，或在合同条款格式上予以合理化建议，比如建议监管的定金放款时间为赎楼完成后的某个节点，保险点是过户完成买受人取得不动产权证后，避免重蹈上一个买受人的覆辙。若中介公司和上一单纠纷完全没关系，对此情况就完全不知情了。

    四、交易流程的选择对双方都很重要。抵押房的赎楼环节，实际上是负责赎楼的担保公司替买受人对出卖人涉诉或财务状况的一次清理，主要目的是排除自身的风险，但是客观上替买受人进行了一次把关。很遗憾，实践中依据深圳目前二手房交易流程，是买受人贷款承诺书下来后，担保公司才真正启动赎楼程序，很多都是在这个环节，担保公司发现出卖人有未了诉讼或在其他金融公司有外债，而拒绝赎楼，引发纠纷。对买受人而言，可以在合同签订时，就着手对出卖人的涉诉或财务状况进行了解，如果不了解则可以约定监管定金的放款时间是赎楼完成或以后的节点。涉诉情况网上可以查询，财务状况除了要求查看出卖人的征信以外，依法没有更好的办法。

    五、出卖人已经资不抵债，卖房的目的只是为了骗取定金，买受人即便是维权成功，也很难执行。目前没更好的建议，但是诉讼维权还是必要的，也有出卖人在外地有其他财产可以执行的情况，买受人知道对方违约后，长期不进行维权行动，过了法定诉讼时效会丧失法律保护的机会。买受人买房前应多了解自己的交易对手，作为出卖人也是一样的需要了解自己的交易对手。

    最近发生在南京的买受人过户后不抵押给按揭贷款银行而是抵押给其他金融公司或自然人，对81名出卖人实施诈骗，造成售房尾款损失高达1.89亿余元。出卖人在过户完成后，应盯紧不动产权证的流向，最好是由自己保管，并尽早监督买受人向按揭银行办理抵押登记手续，否则存在尾款没办法收回的风险。

    六、在深圳，房产证上登记的权利人可以单独走完交易的全部流程，不需要配偶出面（个别外资银行赎楼时需要），该买受人称出卖人带个假老婆也可以交易，不知道出卖人出于什么目的，完全没有这个必要。另外该情形也只是买受人单方陈述，出卖人真正的配偶也没有出面，很难印证买受人维权时的这个说法。合同诈骗指在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物的行为。数额较大的，构成合同诈骗罪。买受人如能证明出卖人为了迷惑自己，带个假老婆来签约的的事实存在，可以去报警试下。

    ——周争锋  2019年8月28日写于深圳港中旅大厦

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