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李江:城市更新的活力在于市场,而不在于政府!

直播先锋 发布时间:2019.09.26 11:12:43
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9月26日下午,由深圳市城市更新开发企业协会主办的当前金融监管背景下深圳城市更新投融资应对 ----2019深圳城市更新金融论坛在深圳·福田丽思卡尔顿酒店四楼宥融厅盛大举行。


论坛邀请到深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江、智信资产管理研究院院长郑智以及佳兆业集团控股有限公司副总裁刘先华先生作为主讲嘉宾,对金融监管及更新政策变动下的城市更新投融资现状、应对及创新进行详细解读。



---- 直播回顾 ----


14:30


主持人:现场尊敬的各位领导、各位来宾,亲爱的女士们、先生们、各位媒体朋友们,大家下午好!欢迎来到2019深圳城市更新金融论坛当前金融监管背景下深圳城市更新投融资应对的活动现场,感谢各位的莅临!


本次会议是由深圳市城市更新开发企业协会主办,由深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会协办,同时我们还得到了平安银行股份有限公司、深圳前海润禾投资管理有限公司、深圳锦城长久资本管理有限公司以及智信资产管理研究院的大力支持。

 

我们知道2019年深圳的城市更新已经走到了全面铺开的第十个年头,而城市更新也由原来的“政府引导、市场运作”慢慢转变到了现在的“政府统筹、市场参与”,我们看到的是呈现出了“控节奏、调结构、保品质、强统筹”的趋势,城市更新市场主体面临转型调整课题,加之2018年开始实行的金融机构监管新规,也在一定程度上增加了开发企业的融资难度。论坛将邀请金融领域的权威领导、专家以及相关企业、业内人士,共同探讨2019年金融与城市更新的机遇与融合创新之路。


接下来首先掌声有请深圳市城市更新开发企业协会会长、卓越置业集团副董事长兼总裁李晓平先生为本次活动致辞,有请!


14:35


李晓平:尊敬的各位来宾,各位会员企业代表,大家下午好!首先,我谨代表深圳市城市更新开发企业协会向今天百忙之中来参会的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢!


深圳市城市更新开发企业协会会长、卓越置业集团副董事长兼总裁 李晓平先生


感谢接下来即将上台的专家和金融界人士的专题分享,共同探讨企业投融资思路,加强开发企业与金融机构的交流合作,为实现城市更新与金融资本市场互动共赢,为城市更新发展的美好未来贡献我们的智慧和努力。感谢在座的各位专家、学者、金融机构、会员企业对城市更新行业以及深圳城市更新协会的关注和支持。


2019年是新中国成立70周年,是粤港澳大湾区建设国家战略全面推开的关键之年,是深圳全面开展城市更新的第十个年头。城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种生态环境、文化环境、行业机构、功能业态、社会心理等软环境进行更新,并衔接金融、投资、科技、创新等诸多领域。随着更新模式和参与主体多元化,金融机构将扮演越来越重要的角色,未来,金融工具的应用将在城市更新的白银时代发挥更重要的作用,挖掘更大的价值。深圳城市更新迎来重大契机,恰逢《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,新时代赋予深圳更大的使命。在此节点举办深圳城市更新金融论坛恰逢其时,立足新时代,更新协会将一如既往地坚守服务会员、献智政府、贡献行业的初心。


最后,我代表深圳市城市更新开发企业协会再次感谢各位学者、各位专家、金融机构以及会员代表的到来,并预祝本次城市更新金融论坛取得圆满成功。值此建国70周年举国欢庆之际,祝愿我们的祖国繁荣昌盛!


14:40


主持人:谢谢李晓平会长,接下来掌声有请深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会主任、平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬先生为本次活动致辞,掌声有请!


朱嵬:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好!在秋高气爽的日子里,深圳城市更新领域的开发企业和金融机构相聚一堂,一起学习新时代下的深圳城市更新的趋势,共同探讨当前金融背景下的深圳城市更新投融资应对之策,在此,我谨代表深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会对前来参加本次论坛的各位领导、各位专家、各位嘉宾以及企业代表们表示热烈的欢迎和衷心的感谢!


深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会主任、平安银行地产金融事业部总裁助理 朱嵬先生


协会金融专业委员会是深圳市城市更新开发企业协会下属的专业委员会之一,经协会第一届理事会第十次会议批准,于2018年底开始组建成立,创始单位为平安银行、前海润禾和锦城资本,目前又有民生信托、中航信托、华康集团等新成员的加入,为金融专委会更好地发展提供强大助力。金融专业委员会成员包括从事城市更新投融资服务的各商业银行、信托公司、基金管理公司、投资公司等。


协会金融专业委员会将在城市更新协会的平台上搭建深圳城市更新融资的业务交流平台,发展研究平台和政策宣讲平台,在内部实现优势互补,为城市更新发展企业提供整体融资金融服务,并解决各种金融难题,包括资金融通、政策咨询、人才培训等,在深圳城市更新的发展贡献自己的独有价值。


目前,协会金融专委会广纳各类金融机构,在此也诚邀有意在深圳城市更新投融资领域的银行、信托、基金、投资等机构一起加入这个平台,为深圳及湾区的美好明天贡献一份力量。今天我们也邀请到了近百家机构到场,更有深耕城市金融服务的银行、信托、基金机构的代表,分别作不同的主题分享,希望这样的交流和碰撞能让大家在城市更新方面进行更多有益的探索。


最后,预祝本次论坛圆满成功,谢谢大家!


14:45


主持人:感谢朱嵬先生的精彩致辞。接下来将进入到本次活动的主题演讲环节,首先为我们带来精彩分享的是中国城市规划学会城市更新专业委员会委员、深圳市城市更新协会产业研究专业委员会专家、深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江先生,李江先生是教授级高级规划师,在2000年之前在高校从事规划与国土方面的教学工作,在2003年博士毕业之后来到深圳,从事城市规划工作,先后主持了全市综合性规划、城市更新规划编制以及政策制定,产业布局规划、区域协调发展等60多个项目,并多次获得全国、广东省以及深圳市优秀规划涉及奖项,接下来让我们掌声有请李江先生为我们带来主题演讲《新形势下深圳城市更新面临的挑战与趋势》,掌声有请。


李江:城市更新的活力在于市场,而不在于政府


各位嘉宾、各位领导,大家下午好!非常高兴在这个金秋九月在国庆节马上就要到的时候跟大家交流城市更新方面的内容。今年过来参加论坛比较多,有企业的,有法律界的,我本身是搞城市规划的,搞城市更新是我的老本行。金融界的今年是第一次参加,可以看出来深圳的城市更新深入人心,已经引起了社会的广泛关注,各行各业都把目光聚焦到深圳。城市更新现在已经成为了解决城市发展建设重要的抓手。深圳是一个年轻的城市,但我们的城市更新搞得如火如荼,已经成为全国学习的样板,这可以说明这么多年来深圳在空间的结构改造方面,在城市的二次开发方面都做出了大量的工作,包括政府,包括在座各位企业界的朋友。


深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长 李江先生


今天跟金融界的朋友交流,细节性的东西我就不说了,就介绍一下宏观的东西,当前深圳面临新形势下,城市更新未来发展的方向是什么。


我今天讲的内容分三块:


第一块是讲大环境,从大湾区到示范区;


第二块是从举步维艰到成绩斐然;


第三块是从模式单一走向多元并存。


第一块有两个内容。一个是2月28日《粤港澳大湾区规划纲要》颁布,第二个是8月18日《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》颁布。


粤港澳大湾区今年上半年如火如荼,这是国家的三大战略之一,还有京津冀、长江经济带两大战略。我们编过很多规划,这次规划上升为国家战略,这个定位非常高,总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动。这个规划的战略意图非常清晰,一是支持国家的经济建设,我们在新时代推动形成全面开放新格局的尝试,也是推动“一国两制”发展的新实践。二是引领对外开放,深化内地和香港的合作。三是支持港澳稳定繁荣,推动“一国两制”事业发展。这个纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后一段时间合作发展的纲领性文件,我把这个文件称之为2.0版本,2018年发布了《珠江三角洲发展规划纲要》,那是国家发改委和广东省政府联合制定的纲要,那是1.0版本,《粤港澳大湾区规划纲要》是2.0版本,并且上升为国家三大战略之一。


关于粤港澳大湾区的数字,总面积5.6万平方公里,7000万人口,2018年统计数据,粤港澳大湾区以占全国0.6%的土地面积,5%的人口创造出全国14%的GDP和25%的出口量。可以说这个地方是我国开放程度最高,经济活力最强的地区,也可以说粤港澳大湾区已经具备了建设世界一流湾区的条件。未来我们对标的湾区就是纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。

 

战略定位有五句话,我简单地说一下,这和后面的城市更新关系是非常密切的。一是充满活力的世界级城市群,什么样的城市群是充满活力的世界级城市群呢?构建经济高质量发展的体制机制方面走在全国前列,建设现代经济体系,建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地。具有全球影响力的国际科技创新中心,“一带一路”的重要支撑,在世界范围内的朋友圈越来越广泛,参与的国家越来越多,中国在世界的影响力越来越大,粤港澳大湾区要在“一带一路”上发挥更重要的作用。内地和港澳合作示范区,宜居宜业宜游的优质生活圈。加强文化多元交流文化融合,建设生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区,让生活在湾区的老百姓感到幸福、感到自豪。


四个核心城市定位,从这定位里面我们也能从字里行间悟出一些道理来,悟出国家对深圳寄予的厚望。对广州的定位是全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,科技教育文化中心。对澳门的定位是世界旅游休闲中心。对香港的定位都用了加强语,巩固提升国际金融、航运、贸易中心和国际航运枢纽,强化全球离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心及风险管理中心,建设亚太区国际法律与争议解决服务中心。对深圳的定位,这是我们前几年的总体规划或党代会提出的口号,第二句话也是老的提法,关键是第三句话是我们以前没有提过的,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。


总书记专门对深圳作出了批示,“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行,努力创建社会主义现代化强国的城市范例,抓住粤港澳大湾区建设重要机遇,增强核心引擎功能。”市委书记提出要以更高站位、更大格局、更高担当、更积极主动作为全力以赴推进大湾区建设。深圳的核心引擎就是创新驱动。


我们再看看示范区提出的五个定位,也是五句话,这五句话的定位就比较全面了,不像粤港澳大湾区因为面积比较大,涉及到9个城市。第一个是高质量发展高地,排在第一的仍然是讲产业,实施创新驱动发展战略,建设现代化经济体系。发展经济,发展创新驱动是我们这个城市的灵魂和根本所在。第二个是法治城市示范,第三个是城市文明典范,第四个是民生幸福标杆,第五个是可持续发展先锋,在美丽湾区建设中走在前列。


活动现场


我们提出的目标,到2025年,要建成现代化国际化创新型城市。到2035年,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到2050年,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。我们在各个方面都要建成标杆,刚才讲到的五个定位里面,民生幸福标杆,让生活在这个地方的老百姓感受到幸福。


发展目标,虽然示范区的文件字数不多,但是在产业方面讲到的都是全球最尖端的东西,所以深圳未来一定是产业的高地或创新的策源地。


前面讲讲大的形势,接下来第二部分讲讲从举步维艰到成绩斐然。城市更新走过的艰辛路程,城市更新从政府引导、市场运作,建立了深圳模式,这一点难能可贵。我跟国内很多城市交流过,很多城市的城市更新工作都是政府主导。我们当初在制定顶层设计的时候也是在主导和引导上讨论了很多轮,管理层不断沟通探讨,最后确定下来城市更新的活力在于市场,而不在于政府,所以提出政府引导、市场运作。大概走过的路程分为三个阶段,2009年之前是全面探索阶段,在这之前没有一个综合性政策,都是单打独斗的。


最关键的是政策里面没有突破《土地管理法》,城市更新是经营性用地的必须收回招拍挂,这是政策没有突破的。2009-2015年是快速发展阶段,2009年底城市更新办法出台,这个办法出台理顺了机制,从上到下顶层设计形成了,成立了专职机构,制定了规划-计划管理机制,城市更新在过程中有政策、有管理部门。因此这段时间城市更新项目井喷式增长。2015年以后是提质增效阶段,这时候开始调整结构,速度有所放慢,但对城市开发建设的目的更强。



这张图,全国各地城市更新都在用我们这张图,这就是顶层设计,政策法规已经有很多,从上到下基本上是比较完善的。正因为深圳在制度建构方面比较完善,成为全国在这个领域的标杆。东莞、中山、佛山都在学深圳的更新政策,包括其他城市,我们在上海调研的时候,上海说我们2015年出台的城市更新办法大的框架还是学你们深圳的,当然里面具体的内容跟深圳不太一样。说明深圳在更新政策顶层设计方面是走在全国前列的,在有些方面我们做了很大的创新,我们过去私下讲的突破。


政策内容很多,讲一天都讲不完,由于时间有限,我简单讲两个。


一个是建立市、区“五年规划”传导机制,更新要朝着城市发展的既定目标方向发展,怎么传导下去呢?要把目标进行分解,分解到更新方面做什么事,把抽象语言变成实际的操作手段,我们建立了市、区五年规划传导机制,我们从“十二五”就开始探索,“十三五”形成了制度,规划编完之后,所有的计划审批按照规划来,不在规划范围内的不能列计划,哪里该改、哪里不该改在规划上进行统筹,政府加强统筹的目的就在这里。


第二个出台了《深圳市更新单元规划编制技术规定》,它不是一个法定规划,但是它发挥的作用比法定规划发挥的作用还要强。我们知道城乡规划法或城乡规划条例都提出法定规划必须由政府编,市场单位是没有权力编的,审批通过之后作为行政许可的依据,唯独这个规划,它编制的内容参照法定图则,只有深圳叫法定图则,其他城市都叫控规。编制主体由更新项目的申报主体委托有资质的规划单位来编制,也就是说开发商可以委托规划院编规划。编制完审批的时候按政府的审批程序走,由建环委审批。


最后发挥的作用是什么呢?经审批并公告后,可作为该片区的法定规划管理依据,与法定图则具有同等效力。这个规划是深圳的一大创新,到现在很多城市还学不像,这等于要对规划体制进行改革,要做改革就要打破过去的规划管理体制,所以其他城市学这么多年,包括隔壁的城市还很难做到这一点。深圳能够在城市更新里面做出一个规划体系来很不容易。


尤其是城市规划圈的可能知道,我们在这说的时候容易,但是做起来真的很难,我们花了十年的功夫才把这个体系建立起来。


取得的成绩,按照官方的统计2018年12月31日城市更新项目是746个,但是按照市场单位统计的数据,到2019年9月8日是805个项目,已经确认时势主体的是306个项目,占到总体比例的38%,在全国来说实施率也是比较高的。大家看到2017年的数字稍微少了点,这主要是2016年强区放权之后,有些区更新管理队伍不够健全,有些项目不敢批,不知道怎么批,市里把权力下放给区里之后接不住,到2018年的时候适应了,政策出来了,所以2018年又开始增长了。


改造的结构,城中村1/3,工业区改造不到60%,工改工28%,还有工改居、工改商,还有其他商住性的改造,这个结构日趋合理。前几年工改工非常少,就几个项目,都是工改居的项目。整个城市的空间结构,这个不是城市更新,是2009-2016年城市总体的空间结构发生比较大的变化,工业用地比例在下降,但是其他的包括公共管理和服务设施用地在大幅增长,交通设施用地也在大幅增长,空间结构日趋合理,我们的调整发挥了一定的作用。在这里面城市更新功不可没。


这是我们取得的成绩,民生设施建设了很多,学校、医院、社康中心等,还有城市形象。这是某一个项目,改造前是这种建筑比较杂乱的现象,改造完之后城市形象大幅提升,成为大家周末显现放松的良好去处。


但我们还是要认清楚城市发展还存在很多问题,深圳的城市更新,虽然我们在制度建设方面取得一些成绩,但是我们的城市在整体发展过程中问题还是比较突出的。第一个是城市越建越密,高度越来越高。这是我们做的容积率大数据分析,这是从北向南看深圳,福田、罗湖、南山,包括宝安中心区也很密,龙华也相当密,相对来说龙岗还是稍微稀疏一些,容积率有多高呢?


接近1.1了,不知道算不算世界之最,我们和香港、新加坡、东京比,比这几个城市高出一点,新加坡的容积率才0.8,香港的容积率,除了中环其他地方的容积率并不高,香港只有0.97。我以前用的词是野蛮生长,有人说不要用这个词,对深圳不太好,好,那就不用了,但至少也说深圳的城市增长太快了。



上周有一个论坛,一个专家讲深圳的模式在全国是不可复制的,因为这个城市有些地方是不宜居的,比如建七八十层的居民楼,让老百姓居住在七八十层的楼上去,对人的生活方便吗,是不是对健康有好处呢?


第二个是工业区,量是在减少的,2009年有大面积的工业区,但现在找不到大面积的了,工业区名存实亡,中间建了很多居民楼,建了很多其他的设施,所以工业区基本上成小地块。工业用地面积从2009-2018年不到十年的时间减少了50平方公里,这是让人吃惊的数字,这个数字是我两周前得到的数字。国家寄予深圳的希望是创新驱动,创新驱动的源泉是制造业,如果没有制造业谈创新驱动就好比是无源之水、无本之木,就像香港没有制造业是没有资本谈创新的。


我们已经意识到这个问题,接下来马上要开展的工作就是要在全市把工业园区的综合整治范围,就像城中村一样,上半年划定了55平方公里,占56%的比例,城中村是不能拆除重建的,这对在座有一些开发企业的影响是比较大的,接下来工业区也要划定范围,也就是保证工业红线,不能让红色流失过快。现在工业,有些内部数字听起来还是很紧张的,今年的经济增长形势非常不乐观。


还有面临的问题是用地成本越来越高,用地成本高了以后企业受不了,用房成本高了以后外来务工人员受不了,因此很多企业离开了深圳,或者把一些关键环节搬到深圳外面去,比如华为终端、中兴通讯、比亚迪汽车、富士施乐等当年都是在深圳发展壮大的,但一些日本企业纷纷离开深圳,日本企业的科技含量还是比较高的,包括华为因为空间资源的问题也离开了深圳。


还有老百姓就医、就学都存在问题,现在最严重的是高中学位严重不足。


一方面我们说来了就是深圳人,另一方面是来到深圳上学没办法,还有看病,三甲医院,深圳是一线城市,但是和上海、北京比甲级院少得可怜。得重病了,有条件的都到北京、上海看,不在深圳看。


最后讲讲未来发展的趋势。“十四五”马上就到了,今年“十四五”规划提前了,往年“十三五”是2015年底2016年初才开始编“十三五”规划,现在是2019年,“十三五”还没有结束,各级政府开始着手编制十四五规划”。“十四五”期间加强政策统筹,但并不是要把政府引导改为政府主导,并不是,更新的主方向是政府引导,但加强统筹。中央提出城市建设不大拆大建,特别是总书记去年来以后说了一句话,要用绣花功夫。城市发展增量拓展不可持续,靠大规模出让新增用地,这种方式对城市建设造成大量的土地浪费,现在中央也在叫停。我2017年看到一个数字,土地财政依存度最高的城市南京、重庆、佛山,50%-60%,有的接近70%,深圳的依存度很低,深圳土地出让很有限,深圳的土地依存度只有百分之十几。


“十四五”期间有这几项工作:


一个是出台了城中村综合整治总体规划纲要;


第二个是城市更新“十四五”专项规划,这个工作我们已经启动了,我们要检讨“十三五”期间实施哪些项目,拆除重建项目实施完以后对社会产生哪些影响,包括社会的、经济的和生态环境的影响,回过头来调整“十四五”的目标,我们的规模是大了还是小了,有的片区该改造的是不是没改,有的片区不该改的加重了这个地方的市政交通和公共配套的负荷。


2020年要开展城市更新与土地整备战略规划,城市更新和土地整备两个内容是合二为一的,很多开发商企业也把目光盯到整备,因为更新和整备政策还有不太对接的地方,更新整备当中55%的比例,更新当中有些地方也提到55%的比例。将来我们会把更新和整备这两个政策打通,规划和自然资源管理局已经把更新和整备两个局合二为一了,我们接下来的规划和政策都要合二为一。在座各位可以关注一下,包括金融界的朋友,除了关注更新以外,整备也可以关注,因为整备里面更需要资金,政府需要钱,企业也需要钱。

  

保产业、促创新,我前面讲粤港澳大湾区、先行示范区,这些内容为今后政策的制定和发展方向提出了明确的目标。这两年出的政策,大家说今年是政策年,政策频出,基本每个月都有政策,有些是我们局出的,有些我也不知道是哪出的,政策多到我都没有时间看,或者看完记不住,太多了。


但是你把这些政策梳理完以后,主旨方向差不多,保工业底线,对重大产业、政府主导产业可以给予倾斜,包括鼓励实体经济的发展,还有限房价、限租金、限行业,这些都说明了政府是从各个角度出发制定一系列组合拳来保证制造业的发展。这是制造业,可不是产业,产业是大概念,制造业就是工业的概念。


另一方面,虽然政策没有出来,但是我了解到的信息,政府对工改M0是限制的现在写字楼的总量合起来接近东京的量,到2020年包括已批未建的写字楼差不多接近纽约的量了,我们的GDP仅仅相当于纽约的1/10,这就说明我们是供大于求的,深圳的写字楼排名在全球排到第26位,但租金连中环的1/3都不到,严重供过于求。我们的很多CBD都是空置的,租不出去,我们在座有些企业也建了写字楼,有百分之多少是租出去的?上个月我得到的数据是写字楼空置率达到了20%-30%。因此对工改M0造成土地浪费要谨慎。


补短板、惠民生,前面讲了很多了,我们确实有很多短板,我们出了几个政策,比如拆除重建,开发企业感受到了在开发项目的时候负担越来越重,土地贡献越来越高,要让企业贡献那么高的比例,平均30%多,个别项目最高的达到47%,一半的空间都被政府拿走了。没办法,这个地方缺这缺那,又没有新增土地,你得帮政府干事,建学校、修路,建这建那,看多了我也感觉是这样的,不建不行,不然这个地方建完之后又带来新的问题,学校、养老设施必须建。补短板,新增用地里面要有相当数量的面积用来建设施。交通的占比比较高,除此之外就是学校、医院,特别是高中,这是我们今后一段时间重点的对象。


微更新、深内涵,总书记讲不急功近利、不大拆大建,更多采用微改造这种绣花功夫,让深圳留下记忆,让人们记住乡愁。留给企业的空间越来越少了,工业区块线再控制话,每年能够拆除重建的范围就越来越少了。虽然深圳的政策从过去宽松变得越来越紧,但还是有很多企业愿意在深圳这个地方耕耘,深圳是充满活力的城市,中央寄予厚望,深圳市政府寄予厚望,生活在这个城市的人民也寄予厚望,希望我们共同努力,希望我们的城市更新推动得越来越好,谢谢大家。


15:30


主持人:谢谢李江所长的精彩分享。接下来有请第二位主题演讲嘉宾,让我们有请智信资产管理研究院院长、创始人郑智先生为我们带来他的主题分享,他将会为大家就《当前资管领域政策变动以及对城市更新投融资的影响》带来主题分享。


郑智:个人认为以后私募基金才是城市更新投融资的主力军


各位领导、各位来宾,非常荣幸出席本次论坛,我是研究资产管理的,对城市更新具体的内容并不太熟悉,所以我今天更多的是从投融资的角度给大家汇报当前资管政策变动以及对城市更新投融资影响的浅见。


智信资产管理研究院院长、创始人 郑智先生


金融体系分成这几个板块,银行、证券、保险、信托、基金以及广大的类金融机构。其中跟城市更新比较相关的是三大类机构,银行、信托公司和私募基金,证券公司和基金公司以及保险公司参与的比较少,证券和基金主要是做标准化的股票债券,保险资金大家都很想用,但是有一个明确的政策规定,保险资金不能投普通住宅类项目,而且保险资金对融资主体的要求信用等级都很高,所以保险不活跃,主要活跃的是信托、银行和类金融机构,包括私募基金,其中最活跃的当然是民间资金,在持牌金融机构里面,信托非常重要,因为信托是第二大金融行业,交易结构设计最灵活。


房地产的投融资领域有一个特别重要的关键词叫“432”,4是4证齐全,二级以上资质,20%以上的项目资本金。相关的监管政策规定只有满足“432的条件才可以放开发贷。


如果项目都已经满足“432”了,很快就能够进入预收阶段了,其实不是最缺钱的时候。这样的政策规定和实际的房地产开发用款的脱节,就衍生了庞大的以信托为代表的非标投融资机会,其中信托是这里面的集大成者,本质是什么呢?


本质就是信托发挥自己灵活的交易结构设计的功能,在一个项目不满足“432”的条件之前,以明股实债的方式进入项目,甚至是参与拿地,包括城市更新的项目也可以参与。所以这一轮信托监管政策就是重申这一点,2019年5月17-23日,整个无非就是在重申“432”,你要做贷款只能满足“432”。


过去信托灵活,我不做成贷款模式,比如我做成股权投资,我再换成股东借款的模式。而23号文把所有的交易结构都给禁了,可以说是精准点杀。


23号文对整个房地产金融影响是非常大的,因为它不仅影响的是信托公司,它还影响了很大一块资金来源是银行私行的资金。银行裂变为三个银行,表内银行、表外银行和表表外银行,表内银行就是资产负债表,表外银行就是理财资金池,表表外就是私行。我的项目拿来,我找信托做一个信托计划,私行再来代销,信托是作为一个通道而已。


23号文影响了因脱,更影响了银行的私行。今年年初各家银行私行条线代销规模的目标都是翻倍增长,当然估计今年很多银行都完不成了,就是因为23号文,因为私行大量的钱也是投到地产。


23号文之后,以往的惯性,既然限制了这样的交易结构模式,我设计别的交易结构绕过去,没想到这时候监管部门着急了,因为这次是真的要管控,怎么办呢?


我不去看你的结构了,我直接控制你的房地产信托余额,一刀切控制。虽然强调了23号文之后还是可以操作,比如一种操作模式俗称“432”套客,7月份就不行了,所有的项目,无论什么交易结构,只要是涉房的一律控制余额,要求三季度末不得超过6月末的规模。当时有些机构想我7、8月超过来,9月份再压下来,被监管部门怒斥了,不准这样搞,必须是每月压缩。现在房地产信托的额度非常紧张,基本上各家公司,你能够结束一部分项目再做一部分项目。


当时大家也在琢磨是不是城市更新这个国家鼓励的方向,投到城市更新是不是就不受窗口指导和余额控制的限制?后来发现也是一厢情愿,迄今为止据我们了解没有任何一个地方的银保监局会说城市更新不算房地产,但是在视同满足“432”上是可以商量的,这就给城市更新留下了空间。


现在要把钱合规地投出去,有什么新的模式呢?现在有一个模式,深圳还做得不错,就是区域性股权交易中心,有一个品种叫可转债,可以合规地把钱投出去。还有地方AMC非金债券这个产品还可以用。


接下来说银行,表内、表外、表表外,这一轮监管,从资管新规以来鼓励银行要去压缩自己的表外,更多做表内。资管新规当时出台的调门很高,力度很大,到现在资管新规很多方面都妥协了,没办法,必须妥协,因为如果资管新规完全按照最初的标准严格执行下去的话,可能金融体系要出风险了,后来被迫妥协了。


到目前为止资管新规还剩下什么?比如资管新规最重要的是要求打破刚兑,各位,今天刚兑打破了吗?


有一家机构被收购了,换了股东,新股东进去,发了公告,我们要继续负责。实际上就意味着打破刚兑这个事停下来了。


但是资管新规里面,我研究下来有一句话是没有改变的,对房地产金融影响很大,就是直接或间接投资于非标准化债权资产的资管产品,禁止一切形式投非标的期限错配,比如这个项目是两年,这个产品必须是两年以上,这对银行理财是非常大的影响,因为银行理财过往的运作模式是什么?


就是长拆短,发短期的理财产品,只要给客户很低的收益率,但是对长期的项目,银行获利的最大原理就在这。但现在不让他这么干了,银行理财要投长期的非标债权的项目跟信托没什么两样了。所以银行大概从资管新规之后就开始大力发展表表外,就是私行代销,私行代销用到的一个最重要的通道就是信托,几乎都是用信托,23号文在这点上管到了信托。现在房地产融资的形势是非常严峻的,逼迫开发商必须要降杠杆。


这就引出另外一个话题,对各位做房地产投融资的专业人士来讲,我们慢慢要迎来从做明股实债到做真股权的时代,呼唤更加出色、更加专业的基金管理人,也呼唤更加智慧的投资人。银行还有各种形式的窗口指导,为什么这一轮的房地产金融监管政策会这么严厉?就是郭主席讲的一句话,不能一业兴百业凋,不能让房地产基站过多的金融社会资源。现在银行怎么办呢?第一个是回归表内,反而城市更新这个领域,我们跟一些银行聊下来,银行愿意放表内的贷款,但城市更新表内贷款难在哪里呢?


难就难在于很强的信用贷款特征,深圳还好一点,深圳的操作比较透明。我们到广州去,广州的政策制度没有那么透明,城市更新的项目怎么办?


在广州市场就会发现,当地的城农商行就很优秀,因为他们非常熟悉这个区域,他就敢这样做下去。金融机构现在到了不是拼监管套利的时代,到了拼智慧的时代。就是真的回归到拼信用风险识别和管理能力的时代,同样一个项目,比如广州,没有抵押物怎么就能直接放进去呢?当地的银行就可以做,因为他更了解。同理,在深圳也是这样,更多基于对项目的理解。


第三个模块是私募基金,私募基金是最活跃的,从2017年开始就进行强烈管控,现在注册一个私募基金很难,无论是备案管理人,还是备案产品难度都增加了。很担心私募基金搞大了以后出一些风险。


私募基金,按照中基协会长讲的基金是要干投资,而不是融资,所以出台一系列的政策限制债权类基金的备案。2018年1月银保监会出台的商业银行委托贷款管理办法,原来资管机构,比如私募基金、券商资管、基金子公司,他们是没有放贷款的牌照的,他们要做怎么办呢?


要么套信托,要么套银行的委托贷款。在委托贷款管理办法里面有一句话委托贷款的资金来源不得是受托管理人他人的资金,必须是自有资金,这就逼迫私募基金真正去做投资,从做债到做股。


我个人认为以后私募基金才是城市更新投融资的主力军,为什么呢?银行、信托资金量可能更大,但他们的风控机制使得他们没法很好地介入城市更新的前期项目。我觉得一种很好的模式是银行信托,更多的是要和专业的私募基金合作,比如前海润禾在这方面做了非常成功的探索。因为确实受制于各种监管政策,受制于风控,要转变银行信托的风控挺难的,但募集资金是很好的通道,在选项目的时候跟私募基金有更多的合作。


因为深圳的城市更新是一个链条,在不同的阶段适合不同的金融机构、不同属性的资金介入,在早期就是适合民间借贷资金,等到后面慢慢成熟起来了,才适合大的开发商进去,才适合持牌金融机构进去。



最后说一下房地产金融未来的趋势,无论是做城市更新,还是其他地产项目,都要坚定的从债性融资向权益性投资走,就是做股,从做债到做股是很难的,做股为什么难?


它是要真正考验你的价值判断,你的管理能力。23号文是一个标志性的节点,我们以往自以为聪明地绕监管政策,现在路全部得堵了,你要干的就是这个。


第二个是reits,房地产资产证券化潜力巨大,商业地产、物流地产、养老地产、IDC等非住宅领域,想象空间非常广。


第三个是城市更新,深圳的城市更新,政府的引导作用越来越加强,深圳逐渐在往左偏一点,但大湾区的其他城市更往深圳靠,这种市场化运作的城市更新至少在大湾区还是政策的主流,还是值得我们关注。我们也关注到很多资管机构,银行、信托都非常关注深圳城市更新市场,因为要在深圳做房地产没有别的选择,就是城市更新。

 

说到股权投资我再补充一点,我觉得特别重要,刚才讲到从做债到做股是灵魂深处的一场革命,金融机构需要转变的是什么?


原来的资管行业带有很重的影子银行的特征,设计了很多看起来像股的交易结构,实际上金融机构在里面都是利差思维,我们只愿意给投资者一个差不多的收益率就可以了,超额收益率金融机构全部拿走的。以后要慢慢走向做股的话,心态要转变,要投资者跟你共担风险,你要做真正的资管,那你就要想投资者收益尽享,那你就要回归到一种心态,你只拿管理费+激励报酬。我们之前更多的是以刚兑的角色去宣传,投资者也很简单,他也不会细看你的投资标的。


往后要去募那些真正愿意做投资的那些人的钱,你做股权投资,募资的对象也会发生改变。地产金融变化也好,还是城市更新也好,以后呼唤的是更加专业的资产管理人和更加理性的、更加专业的投资者。祝愿深圳城市更新的明天更美好,谢谢大家。


15:50


主持人:感谢郑总的精彩演讲。接下来有请来自佳兆业集团控股有限公司副总裁刘先华先生为大家带来《开发企业城市更新项目的融资现状与需求》主题演讲,掌声有请。


刘先华:谢谢大家,在李所长和郑院长两位后面发言压力很大,两位都是专家,讲的不好听大家原谅。我代表开发企业发言,感谢开发协会,感谢李会长,感谢平安、润禾、智信、锦城。我分享的主题是城市更新项目的融资现状与需求。


佳兆业集团控股有限公司副总裁 刘先华先生


先讲一下现状,刚才郑院长讲了5月17日以来大家听到的风声,房地产的风声是比较紧的。但相对来说国家对城市更新的政策,对旧改应该说更加支持、更加偏爱。我梳理了最近一段时间,6月19日国务院的文件要求金融支持旧改,有一段时间我们跟金融机构打交道的时候,有的银监局对旧改项目确实是网开一面,体现了大家对政策的理解和支持。省里面对三旧改造的支持态度也比较明确,特别是对钉子户,虽然这是省里面的文件,但也会延伸到深圳,尤其是最近木头龙项目的处理,大家也看到了方向。钉子户的政策空间和舆论空间更小了,对我们做城市更新的来说也是极大的促进。


刚刚郑院长讲了很多关于房地产形势的分析,我们做城市更新的还是依然受到政策的偏爱。我拿我们集团今年做旧改、城市更新融资方面的体会跟大家分享。在之前大部分融资都是等到有专规了,签约率达到50-60%以上再找银行做融资。可能项目是十年周期,到现在已经是八九年了,前面七八年都要我们自己扛着。以前工改工是很不受支持的,我们今年很多工改工项目,包括M1都在几大国有银行得到了批复,我们觉得城市更新领域相对来说更受政策的偏好。


第二方面讲需求。


一是落实政策,相对于招拍挂和并购来说,城市更新项目更受政策支持,包括在合规要求方面,在额度管控方面压力会更小,这是毋庸置疑的。但并不是所有的金融机构都对旧改、城市更新能够理解。今天我们这个会是深圳城市更新论坛,李会长也来了,但是我看金融机构、银行的代表,下次开会信托公司有10个总裁级的领导到,银行有10个分行级的领导到,就说明真正支持旧改了。


二是理解旧改的价值,旧改项目拿到土地证之后登记价都是比较低的,都是低估值,这需要金融机构对旧改价值的理解,深圳金融机构相对支持,但是上海、北京对旧改没有概念,对这个理解是有差别的。我们今年的重点工作是到北京、上海各家金融机构路演,介绍我们的城市更新,介绍我们的三旧改造流程,这样才得到了大家的认可。


我具体讲三项融资需求,主要是两个方向,一个是更前期,金融机构,特别是银行,都要求有专规才进入。专规是可以提前测算的。第二个是拆迁,深圳不同的机构都有50-90%的要求,高的是百分之九十多,拆迁的难度可能是后面的1%或5%,要做旧改,从70%的拆迁度和90%的拆迁度进去是一样的,拆不动的还是拆不动,我们应该更多分析拆迁的难易程度,另外是开发商的整体实力,能不能解决项目流动性的问题。


旧改是有价值的,但我们更差的是流动性,金融机构的资金有流动性的要求,我们无法满足,这是融资的需求,我们希望更多的金融机构能够在一个旧改项目的第2年、第4年、第6年就开始进入,而不是到了第8年、第10年,希望我们过了四会,过了立项就进入,如果过了第8年才进入,我们感到的压力确实大。我们在广东有128个项目都属于旧改没确权的,如果真的要靠自己去扛压力还是非常大的。所以我们希望有更多的金融机构跟我们合作做更前期的旧改。


第二个是工改工,我一直觉得工改工是一个好东西,特别是一手的工改工,单一拆迁快,成本也低,补交地价低,无论是出租还是出售,它的经济性都是非常不错的。我们不担心工改工的项目,我们的工改工项目是一两万块钱建好的,出租70-100块钱,回报率非常高。我们工改工的融资,最近几大国有银行推出产业园区贷款,这对我们工改工应该说是大的支撑。我们以前M0都很难融资,最近我们M1拿了两家国有银行的批复,大家对工改工应该更支持,特别是先行示范区的意见出台之后,肯定是需要产业配套的,也就需要工改工的项目,提供创新研发、办公的居所。



我今天总体就代表开发企业呼吁这两个方向:


一个是种类更加繁多,希望多看重一些非住宅,要真正想产业不空心化也需要多做一些非住宅的项目。


第二是希望更加前期,希望更多的开发商通过股+债的模式,在第2年、第3年都能给到大家支持,特别是很多小的开发商如果熬不住,我们最近也在收一些并购项目,很多成本都非常高,希望在座的金融机构多多支持深圳的旧改。


我的汇报就这么多,谢谢大家。


16:00


主持人:谢谢刘总非常有诚意的一段分享,希望有更多的金融机构能够支持深圳的城市更新。接下来有请平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬先生为我们作主题分享,他的主题演讲题目是《房地产政策风向及银行旧改项目授信要点》。


朱嵬:前面几位讲完之后,我感到压力挺大的,为什么呢?李所长讲了要干什么,郑院长分享了一下什么不能干,接下来刘总又讲了我们需要一些什么,把这个接力棒传到我手上之后,我的压力就很大,前面三位相当于是给我一个工作指示我下面要怎么讲。


平安银行地产金融事业部总裁助理 朱嵬先生


下面我主要讲一下房地产政策以及银行旧改项目的授信要点。


整体来说分两大部分,第一部分讲一下房地产政策的六大风向第一个是对于房地产的重新定位,7月30日中央政治局会议上提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。关于房地产与中国经济之间的关系,这是一次花缎性的政策表态。把它定位于既不托底经济,但也不能拖累经济。过去一直讲房地产是中国经济的压舱石,这种说法对不对我们不去评判,但从这次可以看出来,中央对房地产是如何重新定位。


重新定位之后,我们把它看作是什么呢?在过去的定位当中是支柱产业,因为房地产业和各个行业都密不可分,是大力发展,高度依赖。逐步变化为调控工具,托底经济,逆周期调控。在座各位都是从事金融以及与金融相关的,或地产类的工作,也都知道过去曾经有一段时间寄希望于股市,发现股市不靠普,还是得房市。再往下变成重要产业,平稳运行,不拖累经济。再往下,回归市场,运行更加独立。


我们看一下调控的转向,我们在房地产调控当中,在座各位估计有很多是来深圳务工的,我给自己的定义是外地来深务工人员,现在纷纷调整了放宽落户的政策,包括这两天刚刚看到的一个新闻,中央定位要有1亿人口从农村转到城市,这是调整的方向。和我一样来深务工的外地人员比较息息相关的是放宽落户,放开购房的限制。


风向三是融资全线收紧,刚才有嘉宾分享了目前的监管政策,可以看出来金融强监管的态势已经表露无疑了,政策和领导的表态密集出台。我们可以看一下,从4月3日开始,到8月8日,整体的、多路径的、多头的进行管控,再用一个词,围堵。主要目的还是想把房地产市场拉回到平稳的,能够长期持续、稳定发展的正常轨道上来,既不暴涨,也不暴跌,把涨跌幅控制在箱体运动的中间层。8月29日有媒体传言,房地产开发贷即日起收紧,规模或不得超过3月底额度。


确实有几家银行收到了窗口指导。银行涉房业务,开发贷、按揭、经营性物业贷、并购贷、发债、尾款ABS等,或规模控增,或审批从严,或业务暂停,面临不同程度地收紧。9月中旬左右,人民银行召开了座谈会,拟设置商业银行的房地产贷款余额占比上限。


在这次座谈会里,9月12日开的是中资中型银行,由于商业银行的房地产贷款管控影响会非常深远,而且人民银行一旦出台这种管理办法是不可能再随时进行修改、补充,或出一些细则,出了就出了,人民银行也高度重视这次文件的制定,会召开多次会议。我判断不光是中资中型银行,中资大型银行、中资城商行也都会分别被人民银行召集进行讨论。


对于银行房地产贷款余额的占比,坊间有种种版本,在这里公开场合也不好说,应该不一样,大型银行、中型银行和小型银行对房地产贷款占比不同,从目前来看中资大型银行房地产贷款占比绝大多数都已经过了40%,这个比例还是非常高的。但是在这个地方有一点要说明的,房地产贷款并不是单指我们平时所说的房地产项目贷款,还包括个人按揭贷款,包括旧改、棚改,也就是在这个管理办法中所规范的房地产贷款余额没有细分。


收紧的原因还是因为中央认为房地产挤占了实体经济的信贷资源。目前房地产吸纳了全部金融资源的35%以上,银行贷款+境内发债+境外发债+信托+基金+资产证券化共计约75万亿。房地产贷款呈快速增长的态势,为什么7月、9月有重磅的窗口指导出现是因为上半年房地产贷款余额增速和个人住房贷款余额增速分别是17.1%和17.3%,信贷资源确实在向房地产行业倾斜,这并不符合中央脱虚向实的要求。这十年居民杠杆率在快速上升,2008-2017年由17.9%上升到49%,十年上升了31个百分点,从1993-2008年由3%上升到17.9%。近十年来居民和家庭负债率在高企,我也同样负债率很高。


风向四是集体用地入市。8月26日,十三届人大常委会第十二次会议通过了关于修改土地管理法的决定,准备于2020年1月1日起实施。草案删除了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征用国有的原集体土地的规定。集体经营性用地须经2/3村民同意。集体经营建设用地只能用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等,不得用于建设住宅。


风向五,利率形成规则改变。继8月17日央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之后,8月25日央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜作了新的规定。最核心的规定包括首套住房不得低于相应期限LPR,二套住房不得低于LPR加60个基点,商业项目均不得低于相应期限LPR加60个基点。各大银行报价基本浮动不大,所以暂时不会对居民购房的整体压力产生太大的影响。但是从长远来说,因为市场利率报价是为了应对国外对中国利率市场的诟病,所以出台了这个机制,这个机制的影响未来会逐步体现。这是个人住房贷款利率形成机制的基本简图。


风向六,城镇化思路转变。8月26日中央财经委员会第五次会议,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,这个表明目前城镇化思路在转变,大城市化取代小城镇化,中心城市+城市群+都市圈强化,大中小城市同步发展淡化,效率兼顾公平,再次鼓励效率。同时城市价值的分化也将会加快,各个城市的分化也会加剧。整个城市群的空间分布,我在这里就不再赘述了。

 


下面讲一下旧改项目的授信要点,主要还是集中在表内贷款。举个例子,旧改项目范围,旧城改造,是指由符合规定的企业对城市特定区域,根据城市规划和规定程序进行土地综合整治、安置房建设以及相关配套设施建设,包括拆迁、安置补偿等一级开发及项目后续二级开发。因为我这个PPT不是光针对深圳,所以里面有一些点可能和深圳的旧改略有不同,但没有关系,大体上的逻辑思路和项目要点是一样的。平安银行可以向借款人提供旧城改造授信,发放用于城市旧城改造的项目贷款、房地产开发贷款。


准入区域,优先准入一线城市核心区域,优先支持北京、上海、深圳、广州核心区域的旧城改造项目。符合平安银行房地产开发企业名单制管理制度有关要求的二线城市,却有旧城改造业务需求的,当地机构在明确重要信息的基础上,经批准后按区域政策执行,实行一城一策,除了北上广深以外的旧城改造项目,实行区域准入授信政策。


在客户准入方面分为白名单集团客户、绿名单集团客户及绿名单项目客户。项目贷款人需满足的资质条件。优先支持住宅占比较高的项目,优先支持位于城市核心区域,住宅占比70%以上项目。一级开发项目要求,资本金要求比例不低于30%,白名单集团客户资本金比例可适度放宽。放款前项目需完成拆迁工作或已全面签订了拆迁协议。已与政府签订旧城改造项目改造协议或与国土部门签署旧改项目用地出让合同。对一级开发,深圳确实跟其他地方不太一样,我以前在北京工作,在北京农民房怎么拆?不用跟他谈了,谈那么多干嘛,如果没有证的,这就叫违章建筑,不像深圳花样繁多,2000年初有一些房子还给发了证,给他确权了。改革开放的前沿就是不一样,要在北京可能拆迁速度会快很多。


对于二级开发项目要求要符合银行最低资本金比例要求,且须先行足额到位。具有一定的成本优势,对项目进行压力测试时,预计销售价格在下降30%的情况下,偿债保障倍数不低于1.1倍。政府定价的保障房性质旧改项目除外。还有销售返投的比例占总投资,我们认为控制在10%以内是对银行比较有利的。


我们不介入的六类项目,拼盘项目、异地项目、多次换手项目、存在拆迁纠纷的项目、涉及民间借贷的项目、公司股权关系异常复杂及接盘高融资成本金融机构介入的项目。举一个在深圳比较常见的例子,在过去深圳市面上有很大一批前期谈完但是专规还没有过的,前期有协议的,有一些前期投入的项目转手过,二手,甚至三手的项目,寻找过桥资金,或寻找一部分过渡资金来解决每个阶段不同的融资需求,这块我们是不会介入的。公司的股权关系通常来讲有一些个人,在当地有一定关系背景的人,有一方还好,有多方这样的小股东在里面,我们原则上也不介入,因为判断起来或后期会有很大的问题。


总体授信金额不超过各阶段总投的70%。授信期限一般对于一级和二级原则上不超过5年和3年,资金用途主要是支付并购款,支付旧改项目各项费用,归还股东借款和项目开发建设费用。


授信管理,我们在做项目之前还需要大家配合,要对旧改政策、项目前景、旧改主体资格、旧改批文等进行详细调查、了解和确认。还有很重要的是封闭性管理,对用款企业来说可能会有一些难受,因为会对他整体的资本金、自筹资金、银行资金要归集到专户管理。未经贷款行同意,借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。同时还要对封闭管理项目的跟踪管理作为贷后管理的重要内容,建立和完善项目跟踪回访制度,并对拆迁安置补偿进行全程跟踪。


另外要跟踪资金流向,关注项目进展。同时有几点需要重点关注的,是否拖欠业主的拆迁补偿安置费,是否存在拆迁钉子户等这些重要的关注点。还款计划和风险控制措施,以项目收入为还款来源的,项目销售达到70%应结清全部融资。我的报告就结束了,我再次代表协会金融专委会对各位的到来表示衷心的感谢,也希望大家多多支持我们的工作,谢谢。


16:27


主持人:谢谢,接下来有请来自中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏先生分享,他的分享题目是《信托公司视角下城市更新投融资的业务机会与风险管控》,掌声有请。


石俊鹏:各位领导、各位嘉宾,大家下午好!我今天跟各位汇报和交流的题目是《信托公司视角下城市更新投融资的业务机会与风险管控》。主要是三部分的内容:


中国民生信托有限公司副总裁 石俊鹏先生


一是市场前景,我们信托公司怎么看深圳城市更新的业务;


二是业务机会,主要是谈一谈信托公司服务深圳城市更新投融资需求的优势;


三是我们怎么看这块业务的风险以及相应的风险管控思路。


首先从市场前景来看,我们觉得深圳城市更新具有重要的战略地位和广阔的发展空间。首先是深圳选择城市更新模式的必要性。在座都是专家,我就不再赘述了。城市更新为什么在深圳具有良好的发展前景,我们为什么看好这块业务?首先是深圳的城市地位,包括目前的发展水平、未来的定位以及未来的方向,都是为城市更新的发展提供了卓越的平台和有力的保障。更重要的是我们觉得深圳的城市更新政策成熟稳定,深圳的城市更新政策起步早、体系健全,早在2009年就出台了更新办法,是国内系统性规范城市更新工作的政府规章,构建了深圳城市更新政策体系的核心。


之后基本上每1-2年都有相应的配套文件及实施细则,目前整个政策体系都已经比较系统和明晰。此外,深圳的城市更新政策还有两点比较大的优势,一是政府运作高效、项目推进市场化程度高,二是土地政策宽松,从法规和政策层面就将土地的一二级联动开发合法化,明确了城市更新用地可以协议转让,同时更新项目在协议转让过程中的地价测算标准明确,各个业态的成本和利润都是整体可控的,从而吸引了众多的开发商和社会资本积极地介入到城市更新领域。


深圳城市更新的发展历程经历了从初级阶段以大规模拆除重建为主,到后面对整个城市的综合整治,再到后面综合整治的同时也更关注更新项目整体功能有机改变的过程。从未来的发展方向来看,我们相信会是三个转变,首先是由拆除重建到功能改造转变,第二是由开发销售型向运营管理型转变,第三是由重资产运营向向资产运营转变,更新项目更多由开发销售型转向运营管理型,所以开发商会日益关注对持有型物业轻资产运营模式,也就是用最少的资金、最轻的资产撬动最多的资源,提高资源的周转效率,实现投资收益的最大化。


第二部分谈谈信托介入城市更新的业务合作机会以及信托资金的竞争优势。我们首先分析一下城市更新模式下开发商的资金需求。不同于城市更新初期,拆除重建业务相对简单的这种开发销售模式,城市更新的业务随着业务不断深入发展,会表现为投资、建设、运营这种模式,这种模式下整个城市更新的业务链条加长,资金投入的期限增加,资金需求的体量也加大。作为更新主要参与主体的开发商在各个阶段的资金需求表现会更为复杂。


具体来说,项目投资阶段资源需求主要是体现出基金化的特征,在前期阶段资金需求量比较大,但由于项目前期不确定性风险比较高,融资难度也比较大,所以突出表现为大的资金需求量和融资难度高之间的矛盾。因为更新项目在初期的时候,项目整体的估值比较低,但未来又具有比较高的收益,天然符合股权投资的特征,所以对股权投资的基金具有比较强的吸引力。在更新项目前期阶段,规模比较大的地产基金的投资就会成为项目资金的主要来源,相应的开发企业需要让渡项目所属公司的部分股权,所以资金需求就表现出比较强的股权基金的特征。


进入建设阶段以后,需求就更呈现出融资化的特征,因为进入建设阶段以后,项目的确定性变高,风险较投资阶段也大大降低,参与主体对这个项目把控的能力更强,融资的难度也大大降低,这时候开发商就更倾向于用一些资金体量比较大的传统信贷融资,包括银行、信托等金融机构的贷款,随着项目风险降低,项目股权化的特点也逐步弱化,资金需求呈现出比较强的融资化的特征。进入项目运营阶段以后,开发商比较迫切的需求就是将持有型物业的重资产运营转化为轻资产运营,实现资金的快速回流,提高资金的使用效率。而这时候因为持有型物业存在很稳定的现金流,具有资产证券化的特征,所以这个阶段开发商希望将稳定的现金流进行证券化,从而为城市更新打造资金闭环,为快速推动更新项目提供一个可持续发展的动力。


信托公司在城市更新中的优势,我们觉得有以下几点。首先是信托业务具有多样性和灵活性的特点,因为在目前国内金融行业实施分业经营的背景下,只有信托公司是属于金融机构中唯一能够横跨货币市场、资本市场和实业投资领域的金融机构。所以信托金融牌照类似全牌照,这种独特的制度设计就赋予了信托具有灵活性和资金运用多样性的特点。


具体到城市更新业务上,信托公司可以设计多样化的信托产品,涵盖股权投资基金投贷联动以及资产证券化业务,充分满足更新业务中不同类型的参与者在不同业务阶段的资金需求,推动城市更新血污的发展。


二是信托公司具有良好的专业风险管理水平,随着信托行业的转型和创新,信托公司已经积累了各类业务比较丰富的风险管控经验,培养和建立了匹配这种创新业务的专业化风险管理团队,并且形成了以专业化为核心的驱动力,并随着市场变化不断发展和创新的风险管理能力。城市更新这个业务具有比较强的区域特性和专业属性,同时也具有房地产和基建投资的属性,而信托公司在这两个领域都积累了比较多的风控和管理经验,包括民生信托在内的多数信托公司都在深圳建有当地的团队,对市场和业务都能够有比较深刻的判断和理解。


三是信托公司的资产管理实力较强。四是信托具有破产隔离功能,即使在信托关系的其他方破产的时候,信托的财产不会进入破产财产进行清算,可以对抗信托各方当事人的普通债权人。破产隔离制度在城市更新业务中也可以比较好的隔离信托各方当事人的风险,通过信托专业化的管理和运作,对实现信托财产最大程度保障各方的权益。四是现阶段监管环境下信托公司业务需要转型和创新,尤其是随着今年23号文的下发,传统的房地产信托融资业务严重寿险。深圳的城市更新业务一方面符合监管的要求,另一方面项目本身的经济性比较好,和信托公司未来在房地产领域的投资化、基金化运作方向是一致的。


我再简单介绍一下信托在城市更新业务中的典型展业模式。在投资期主要是通过设立城市更新股权投资基金,在具体的结构搭建上,通常和开发商合作搭建基金,对一些大型的,有政府参与的项目,我们优选政府和社会资本合作的PPP模式。跟开发商合作的城市更新基金有两种模式,第一种模式是我们跟开发商是在基金层面合作,由开发商作为GP或信托和开发商作为双GP发起基金,对投资要求的一揽子项目进行投资,开发商作为基金的管理方和运营方参与基金层面的管理和运营。信托可以通过基金层面权责的设置间接达到对项目投资管控的目的。


另外一种模式是跟开发商在项目层面进行合作,这种模式下是由信托或指定的基金单独作为GP,信托作为LP成立城市更新基金,信托对基金独立管理,跟开发商在项目层面进行合作。这种模式下基金层面没有开发商的直接参与,而信托和开发商全部的合作协议都需要在基金的体外签署,需要单独约定基金在项目公司层面的持股比例,信托计划这种模式下可以通过其完全控制的基金直接达到对项目公司管控的目的。PPP模式的城市更新产业基金,在这种模式下信托公司是作为社会资本方中的资金方和开发商及政府共同设立更新产业基金,参与项目运营。这个模式下信托计划需要跟开发商进行充分的利益绑定,跟政府方也充分协商更新项目的推进速度、核心问题把控这些细节,在基金层面尽可能争取管理权益,帮助对于项目实质的把控力度。


进入建设期以后,信托公司应该充分发挥业务灵活的特点,开展投贷联动的业务。就是说在项目投资阶段和交易对手进行深度绑定以后,在前端采取股权投资的模式,但是当项目满足“432”要求转化为传统项目以后,再另行提供信托贷款。我们从而在投资期和建设期都可以获得投资和信贷的收益,并且积极推动项目的发展。


进入运营期以后,项目公司可以在这个阶段以证券化的方式提高资金使用效率。目前这个领域的业务模式是类房地产的基金模式,也就是叫类reits的模式,这类业务当中信托公司可以采取的交易结构通常是由信托设立资产支持专项信托计划,用于收购原始权益人持有的SPV公司股权。这种模式跟传统的抵押贷款证券化以及收益权资产证券化相比较,这种模式主要是通过股权投资的方式来操作,面临监管的压力比较小,但是交易结构、法律关系以及税务筹划的问题相对比较复杂,所以对信托公司的主动管理能力提出了更高的要求。


最后我们来看一下信托公司在这块业务中的风险以及我们的管控措施。城市更新业务,信托公司参与面临最主要的风险是不确定性,不确定性具体来说包括项目的利益主体众多,导致项目的推动具有较大的不确定性,尤其是当各方的利益出现不一致的时候,在不同主体的角逐和利益博弈之下,更新项目的乱象频发,很多交易行为缺乏政策和法律规制,导致市场的不确定性。


其次是项目的申报获批具有不确定性,项目能否获得政府的审批,未来可以实现的规划指标是什么情况,包括合作方最终能否被确认为实施主体都存在一定程度的不确定性。


第三是项目客观存在的复杂拆迁和隐性成本可能会极大影响项目的推进速度,并且使得项目成本和原来的预算存在着比较大的偏差,最后是政策的不一致性,以及滞后性,也会为项目的推进带来不确定性。不同层级政府,以及不同职能部门经常针对同样的问题缺乏一致性,导致项目推进的成本和进度不确定性增加。另外还有一些市场发展中的深层次问题,比如强制拆迁的问题、历史遗留问题、合法用地比例问题、产权注销问题等也都需要在制度层面进一步梳理、规范以及更新。


更新项目另外一个比较大的风险来源是来源于合作开发商的经营能力,包括开发商主体本身的运营能力,现金流的状况,以及在更新项目中的实际运营经验。因为信托公司在参与更新业务的过程中需要跟开发商进行深度的利益绑定,并且在实际的开发和运营过程中要依赖于开发商的专业运营能力。所以如果开发主体本身存在自身经营不善、经验不足的问题,将很大影响项目投资价值的最终实现。


合作开发项目中的小股东几或有负债风险,小股东在项目中的权利过大,当各个利益主体利益不一致的时候,就会直接影响信托计划通过转让股权的方式实现退出。另外由于信托计划是以股权投资的方式进入的,所以需要承担项目权益主体所负的债务或违约风险,所以是否能够充分识别项目当中的或有负债对于化解更新项目潜在的风险以及可能的法律纠纷都具有重要的意义。


最后一点是因为信息不对称所引发的投后管理流于形式的风险。因为信托公司由于专业能力的限制,对于合作的开发商在更新项目中的开发和运营能力有比较大的依赖程度。所以在投后管理中天然具有信息不对称的劣势。在这种情况下,如果信托公司不能充分重视投后管理的话,很可能出现落实在批单和合同中的很多风控条款会变成一纸空文,没办法实现预期的效果,出现比较大的偏差,从而影响投资收益的实现。



相对应的,我们针对城市更新业务的风险控制方式,最核心的风控措施就是控制项目公司的股权,因为在项目早期阶段,我们是无法获得跟投融资额度匹配的抵质押物,项目投入的资金也没办法保证跟预期一致的进展,退出的渠道也具有高度的不确定性,所以最有价值的标的就是项目公司的股权。所以如何通过对项目股权的控制达到对更新项目的控制,这成为信托公司在更新项目业务中最核心,而且也也是最行之有效的风控措施。对于信托公司来说,可以根据项目进入时点不同、交易对手不同实现差别化的入口策略。理论上来说,项目所处的阶段越早期,交易对手实力越弱的话,信托计划要求控股的比例也会越高。


二是选择具有城市更新经验的大中型开发商合作。在目前监管层面对房地产调控日趋严格、房企资金面整体趋紧的背景下,信托公司在城市更新项目中对交易对手的选择具有更为重要的战略意义。优选公司经营基本健康、具有丰富城市更新项目经验的大众型开发商。


三是对城市更新项目做好充分详实的风险尽调工作,并且根据调查的结果针对性地设计风险控制措施,规避投资中的或有风险。对于投资的参与方有涉及到小股东的情形,我们应当尽量通过商务谈判限制小股东在项目运营中的决策权和表决权,降低信托计划因为无法控制小股东而导致项目运营和投资退出的不确定性风险。


四是对投资项目做好充分的投后管理工作。对项目实施封闭监管,保证资金专项用于投资项目建设,杜绝资金被项目方挪用。在重大事项的管理上,信托应当参与决策,从而防止项目发生重大变更而使信托资金利益受到损害。在更新项目前期投资过程中做的很多相关经济分析测算,大部分都是基于经验的预测,所以如果在项目实施过程中,项目最终实现的指标和测算依据的预测值发生偏差的话有可能导致项目的风险评价以及整个防控体系发生调整。所以在重大项目管理上,信托也应当参与决策,防止项目发生重大变更而使信托公司的利益受到损害。


总而言之,城市更新作用城市发展过程中独特的一个业态,天然具有比较强的投资价值,而深圳的城市更新项目,因为城市的地位、政府支持以及相对完善的政策体系,表现出了数量众多以及项目操作相对规范的特点,从而为金融机构提供了比较好的投资机会,在这个机会面前,信托公司也应该在把握城市相关政策流程的基础上,充分发挥信托的制度优势,也结合自身的风险偏好选择合适的交易对手。在风险可控的基础上积极拓展城市更新的业务发展机会,在中国城市化发展的过程中也贡献自己的力量。谢谢大家。


16:54


主持人:谢谢石总的分享,接下来有请主题演讲环节最后一位分享嘉宾,有请深圳前海润禾投资管理有限公司CEO路强先生,他的演讲主题是《城市更新基金业务发展中的原则及创新》,掌声有请。


路强:各位领导、各位嘉宾,下午好!我最后一个发言,能看到上座率还是很高,很开心,刚才前面几位从国土资源,到大资管,到主流开发商、银行、信托,可以说各位专家都已经发表了重量级的观点和干货。到我这,我代表的是私募基金,虽然代表私募基金,我自己本身的经历在大型央企工作了20多年,信托10年,也算是信托老兵了,从信托转战私募基金,从我个人的经历,作为一个信托老兵到私募基金实操的故事,跟大家分享我在深圳城市更新行业投融资的体会,跟大家汇报我的感受,很多专业的观点刚才各位专家都已经分享了。


深圳前海润禾投资管理有限公司CEO 路强先生


我这更多的是围绕三个主题:


一个是我们怎么看城市更新的融资体系。


第二是作为金融机构,金融业始终是服务业,怎么能够服务于实体经济,我们也认为深圳城市更新也好,粤港澳大湾区的城市更新也好,就是实体经济,我们自然去服务,遵循怎样的原则。


三是探讨一下,我们讲了这么多的问题、困难和机会,未来可能的一些创新思路。

 

说到深圳城市更新的投融资,大家的话题非常多,但深圳城市更新其实有三难:一是报批报建难,二是拆迁难,三是融资难。


站在我们的角度,怎么解决融资难?深圳城市更新融资难这个难字,我觉得要从整体来看,也可能跟我的经验有关,过去在央企,在信托,现在在私募机构服务。我们首先来理解城市更新是一个体系,它是一个周期长、链条复杂的完整体系,这个体系过程中价值会不断释放,而且会有不同的金融机构、不同的服务机构进来相互接力,彼此置换,最后推到能开发的过程。怎么来看参与者呢?


从前海润禾研究的角度,我们看主要还是是三类,一是民间借贷,第二是泛基金融资,第三是银行贷款,这里面是相互交错的。民间借贷和民间融资不用说了,大家都知道,深圳城市更新的最开始的就是自己的钱、朋友的钱、老乡的钱,甚至是高利贷借来的钱。主流金融机构、持牌金融机构是不可能给钱的,包括私募金融机构,但它是一个生态链。在这个过程中,全流程中发挥最大作用的是银行,银行无论从早期的资金,到最后进入开发阶段,包括私募基金也好,各个资管主体也好,背后很多的钱都是银行,这就是一个生态链。在中间起到枢纽作用的,起到承上启下作用的,我认为是泛基金融资,这里面包括了很多。


我们讲基金,这十几年中国的资产管理行业发展是非常迅速的,基金的范围涵盖是非常广的,我今天讲的城市更新基金是泛基金的概念,不只是私募基金。在这个过程中有很多的合作和融合的机会,包括各类基金管理人之间可以互相交错,比如银行资管+信托、信托+可转债等有很多的变形,要因应投融资不同的阶段和需求,这里面的核心需求是谁?在座有很多的开发商和城市更新一级土地整理商,金融论坛的目的是通过今天这个平台找到各自的需求点。


在这个融资体系里面,重点讲一讲基金融资和银行贷款之间的关系。这是一个不断交融、不断变化的。刚才各位专家也分享了深圳城市更新的历程,我们来看有几个关键的时间节点,2009年深圳城市更新管理办法出台,到今天十年的时间,有今天深圳城市更新的局面跟这个办法出台是有非常大的关系。在此之前,据我了解没有任何正规的金融机构会进入到这个领域,基本是民间资本。银行资金是在2015年、2016年大规模进入到这个领域,取决于什么?


当时深圳市发布了深圳城市更新“十三五”规划,同时那两年,2015年、2016年整个深圳的房地产市场出现了又一次的暴涨。所以整个银行业在那两年大规模进入到深圳城市更新,以前银行不可能进入到这个领域,银行也在创新。刚才郑院长讲的表内、表外、表表外。在那个过程中基本实现了全链条,但是2017年、2018年,特别是2018年以来,资管新政,全面收紧了对房地产信贷市场银行资金,特别是表外资金,回表的压力巨大,商业银行的监管态势发生了逆转。最近我跟很多银行的朋友也进行交流,在未来几年,中国市场可能会长期呈现一种宽货币、紧信贷的市场,钱其实很多,但信贷市场会高度紧缩,特别是跟房地产高度相关的。


城市更新到底算不算房地产?其实这个没必要争论,它就是跟房地产紧密相连的。怎么理解这个事,跟金融服务体系怎么在这种监管环境下不断创新安排,这才是关键。无论是持牌金融机构,还是私募投资机构,跟开发商、运营商怎么能够充分地把市场环境,把这个需求满足,有一个前提,必须尊重合规的要求。因为各个角度理解是不一样的,从开发商的角度和银行的角度是不一样的,但是有一点是非常明确的,我们的判断是宽货币紧信贷的模式可能会在未来长期下去。


怎么解决好这个风险?从金融从业人的角度来说我们要做到风险收益匹配,城市更新融资体系的核心是一个接力棒体系,需要你在整合基础的基础上强化自己的风险管控能力和融资置换能力,因为这是一个复杂链条,从过四会到立项、专规,到拿地,需要全链条看这个事。这样才能在方案设计上把风险识别、风险定价和收益匹配,最后退出。



第二个主题内容是城市更新基金需要遵循的原则。这里面有很多开发商朋友,也有很多从事基金服务的朋友,希望通过交流大家有互相的了解。从前海润禾的角度怎么来看待,我认为遵循这些原则就是把供给和需求的痛点找到并结合好。第一个原则是做好资源整合,深圳城市更新是一个长周期、复杂链条的生意,这个过程中涉及方方面面的利益。


我们觉得有这几方面的资源,想把基金这个事做好,想提供好基金服务,要整合好五大方面的资源。银行资源、中国的金融体系,商业银行就是主力军,我从业金融行业20年了,我们一直讲怎么提升中国金融体系直接融资的比例,降低间接融资,看来这个难度很大,银行是主力军,在深圳城市更新领域一样,无论是项目资源,无论是对项目真正的把握,开发商的信用,对账户的监管、全流程的控制,城市更新要进入开发阶段,开发贷谁来给,还是银行。所以银行资源,这里包括大型国有银行、股份制银行、城商行、农商行,每个银行的偏好是不一样的,每个银行部门里面工种的需求也是不一样的,包括利润也是不一样的。


我们团队非常重视跟银行朋友的交流,把核心资源整合好服务这个体系。


第二个是开发商资源,深圳城市更新主要的资产端运营方和控制方,一类是央企、国企大开发商,第二类是本土的大型开发商,第三类是大量的小开发商,很多旧改项目、城市更新项目在小开发手里。开发商在分化,大型开发商基本是一二级联动的,做完旧改自己开发,现在有一些中小开发商已经转型了,不做开发了,因为开发行业越来越大型上市公司才能做,很多开发商转型为只做城市更新的土地整理商。


最后一类是外地的品牌开发商,很多外地品牌开发商都想进入深圳拿地,这里的坑太多了。外地品牌开发商进入深圳城市更新还得慎重,这个主力军还是得靠深圳本土的大型开发商和专业做城市更新的土地整理商,这两类是我们做城市更新基金要重点服务并整合的资源,要充分理解他们的需求,而且是不同阶段的需求。然后用什么样的方式,是权益性基金,还是夹层基金,还是直接贷款,中间是不是有一些合作,包括做一些兜底安排,包括共同发起基金,这里面有很多的故事。


第三个是投资人资源,你做基金管理人是代表投资人的利益,因为基建都是有期限的,最终是要退出的。投资人资源可以从两个视角来看,一个视角是它的类型,我们通常讲的个人投资人还是机构投资人,他们的需求是不一样的。财富管理面对的是个人投资,机构投资人在目前来看能够介入到深圳城市更新的,一类是国有的持牌金融机构,第二类是有些国企市场化程度很高的投资公司,还有一些地方的AMC,甚至包括一些上市公司,他们都可以归类为机构投资者。


未来的出路在哪里?这两点是并重的,但是一个很重要的方向一定是投资型基金会不断地发展,因为深圳城市更新的特点决定了真正能够做长期的是权益投资型的投资人。


第四个是通道和载体资源,这是从泛基金的角度讲的,无论是资管新规,还是这个监管、那个监管,其实会卡你什么?郑院长讲过你卡那些都没有用,干脆最后就进行额度监管。还有一条是很狠的,就是通道,这里的通道包括信托计划,包括资管计划,包括交易所的通道,包括很多市场化的交易中心,以及金融创设工具,没有这些,因为金融是高度监管行业,特别是资产管理行业,全世界都是这样的,这个过程中金融服务企业,特别是基金,核心竞争力就是如何进行架构设计和产品创设,而这就需要你对这些通道和载体要充分了解、充分熟悉,并且在国家法律合规的政策下灵活运用。我们的判断未来的监管会更加趋严。所以谁能够更加专业专注在这个领域,谁才会找大机会,市场本来就是如此,如果大家都能做,可能这个市场会出现巨大的风险。也许就是这个博弈的过程才能找到那个平衡的风险收益定价点。


最后一个资源是服务资源整合,深圳城市更新这个市场领域是一个大的生态圈,今天我们协会办这个事,协会是最大的资源,深圳市城市更新开发企业协会是最好最大的资源,这里面有律师、会计师、国土资源部门、各位专家、中介机构等方方面面,怎么样把服务资源整合好,我认为是城市更新基金很重要的内容,因为不光是给钱,如果你不能提供增值服务,对你自己的钱也是不负责任的。


第二个原则是聚焦,做基金,特别是私募基金必须聚焦。因为中国资产管理行业,资金行业发展这么多年以来,越来越细分,越来越专业化。我始终把深圳城市更新的投融资服务,深圳城市更新基金就是标准的非标市场。在这个领域是极其复杂的,如果不聚焦,你是不可能做得好的。我从信托离开,和同事们一起创立前海润禾以后,给自己定下的目标就是要聚焦以深圳为核心的粤港澳大湾区城市更新投融资服务,这需要很强的定力,北京、上海的项目投不投?不投,我只投以深圳为核心的粤港澳大湾区城市更新投融资。我的团队精力有限,我能把这块弄明白就不错了。我们的战略思考是一定要有聚焦,这样才有专业专长,才能对客户进行完整的覆盖,特别是风险覆盖,才能形成核心竞争力。这才能为投资人的钱负责,才能为开发商提供有价值的金融服务产品。这个聚焦有三个主题,行业聚焦、区域聚焦、产品聚焦。


第三个原则是一鱼多吃,深圳城市更新周期长、链条复杂,但环环相扣的逻辑是非常清晰的,这真是得益于深圳市整体的环境,一讲起深圳城市更新,每次讲下来,我都是侃侃而谈,此旧改和彼旧改不一样,别的地方旧教叫旧改,深圳的旧教是城市更新,因为深圳的城市更新是一整套的链条,立项、专规、实施主体、土地,这些阶段很像投融资的阶段,天使轮、A轮、B轮、C轮,拿到土地IPO上市。作为基金服务来说,你需要对项目有深刻的理解,对这个链条的本质要有深入的了解,另外对项目要有绝对的控制权,你做融资也要以投资的心态来做这个事,我们不是给钱,我们没法跟银行比,就算是存贷款也要从投资的角度看待问题,才能对项目有把握,有可能到某个阶段就债转股,也要做好这个转变,灵活的业务拓展思路是非常关键的。


第四个原则是增值服务的整合,做基金,金融业始终是服务业,特别是私募基金,怎么把增值服务做到位也是很重要的。除了大型开发商以外,深圳很多城市更新项目都是在中小开发商或土地增值商手里,他们的资源是有限的,怎么除了提供资金支持以外能做到全方位的增值服务,这非常关键。从我们投资人角度的研判,对风险的排雷,包括公司治理结构方面的建议。税务筹划、后续融资安排、报批报建,很多开发商不做二级了怎么办,是卖给大开发商还是找代建资源,这一系列的问题作为基金从业人,你想把这个事做好,需要对增值服务有一个系统的安排。前提是什么?这个前提又回到了资源整合的第一个原则,你没有全面的资源整合能力,你没有全面的业务理解能力也没法提供资源服务,这也是任重道远的事,从我们的角度来说也需要长期提供储备和沉淀。


刚才简要把我们对做城市更新基金提炼的几个原则跟大家作了汇报和分享。最后跟大家分享一下我们对未来城市更新基金怎么做的创新思路。


创新这个事非常难讲,我只能讲一个方向。我们现在做的主要业务基本还是债的东西,夹层融资也好,各种各样的名称不重要,夹层融资基金是主流,还是债券为主,这也是符合现阶段市场需求,我们觉得未来的趋势一定是权益性投资基金与夹层融资基金并重。这里面有几个关键词,一个是组合,一个是权益,一个是夹层。


具体的类型包括并购,深圳700条村也好,800条村也好,真正能够进入专规阶段的,我们很担心未来会有很多项目出现,并不是说项目本身的问题,可能就是结构安排出了问题,这里面也许会有一些并购重组的机会。而这个靠债是解决不了的,必须从投资的角度去思考这个问题。很多早期项目怎么办,不能再借高利贷来做,太危险了,能不能做真正的风险投资基金,从早期进行组合权益性的设计。


这就是我们对未来方向的创新思考,而且我们也正式做了尝试,在各方面的支持下,我们联合深圳本土的大型品牌开发商,和一些专业的投资机构,联合在8月份正式发起了深圳城市更新基金纯权益投资基金,它的特点是风险投资,将主要投资于立项前的项目,以深圳和东莞住宅类项目为主,期限是6.5年期的基金,包括投资期、运营期和退出期,它的基本特征最重要的是纯浮动收益,不保本不保收益,算是一个探索,希望这个事能够持续地做下去,把这个领域能够更好地服务于早期项目对资金、对投融资安排的需求。


这个创新方向是我们目前做的探索。具体的细节,因为这个基金相对来说我们从开始有这个想法,到真正签署协议花了10个月的时间,真的是十月怀胎,非常艰辛,非常辛苦,不如我们做几个夹层融资,但我们觉得这是未来的方向,再难也要做起来,希望业界的同仁以及开发商朋友一起探讨,有合适的项目,有合适的模式,我们共同做一些创新的实践。


由于时间原因,我就把我在前海润禾这些年对深圳城市更新基金实操中的理解和体会跟大家分享,接下来有时间再跟大家深入探讨,谢谢。


17:28


主持人:本次会议也将同步举行金融专委会单位的授牌仪式,接下来有请三甲新增委员代表的代表来到舞台接受授牌仪式。


金融专委会单位授牌仪式


17:30


沙龙环节


王明昊:尊敬的各位领导、各位来宾,下面进入到圆桌时间。今天论坛的主题,城市更新是基于房地产行业由传统的增量为主转向存量为主,在大湾区及整个城市更新的大环境下,面对现在的基于和挑战,我们如何从开发商的角度,包括金融机构、基金和第三方服务方的角度里化解这个情况,使得城市更新业务蓬勃发展。我们今天请到几位嘉宾专门就这个话题作进一步深入探讨,首先有请信托代表,刘娴刘总。


刘娴:我们中航信托是从2016年开始接触到深圳的城市更新这个领域,作为地产行业的细分领域,对我们信托基金来说是比较好的投资机会。但之前我们作为一个外地的金融机构没有太多的操作经验,包括市场认知。所以我们一开始花了很长的时间学习政策。我们从最开始接触到第一只产品落地也有将近一年的时间,我们基本上是做市场调研的工作,以及跟监管沟通的工作。


因为我们作为一个异地机构,对这类业务到底应该用什么样的标准尺度进行监管,也是没有明确的标准,所以我们一边在探索业务,一边我们学习到一点知识,同步更新,让监管有同样的认识。经过一段时间的磨合,我们也顺利趟开了参与城市更新业务的渠道。今年基于监管形势的变化,一开始我们心里面还比较侥幸,认为选择了一条比较特色的路,因为一开始有很多市场的声音说对城市更新这块还不纳入房地产的监管标准,但很快这个预期也破灭了,也被纳入了额度管理的监管口径。


在标准上是否要符合“432”有一定的空间,但额度管控就让我们比较难受了,今年的监管形势确实是非常严峻的。在目前的情况下,我们也在探索有没有哪些创新的途径能够在这个形势下依然能够走得下去,我们也探索是不是可以真股权投资的角度,包括不良资产收购的角度。因为前期更新流程走完之前,有些企业是没有地产开发资质的,可以走类似于实业投资的渠道。但目前我们都还在探索过程中,还没有真正落到实操层面。所以我们也想跟各位沟通一下,看在这个情况下有没有什么高见,既符合监管要求,符合监管要求的结构设计还能够符合我们实际的风控标准,这是我们目前碰到的比较棘手的问题。



王明昊:我们知道中航信托是整个信托行业的先行者,刚才刘总分享了他们前期做了很多探索,积累了丰富的经验。曹总是有28年的险资投资经验,请曹总从险资的角度分享一下如何看待行业未来的发展趋势。


曹磊:首先感谢协会的邀请,也很感谢邀请我加入这个协会,我们是总部在湾区的一个金融机构,主要业务有三个板块,一个是保贷业务、一个是资财业务,一个是保险,资财业务是给大湾区的地产商配套资金,今年的政策变化,我们也感受到了压力,所以我们调整了投资方式,主要是从原来纯债权的形式变成一部分债权加一部分真股权,我们觉得这种方式可能比较适合当下的开发商需求,包括一些项目。第二个是在目前的情况下,政策来了以后,对于机构来说,明显出现了资产荒的情况。因为我在保险工作过很多年,我知道保险还有一些大型机构资产是严重欠配的,我们怎么把这部分配置性的资金引到湾区来,引到不动产开发上,引到城市更新上来,这也是我们目前正在做准备的安排,我们后期也可能会发行一些不动产基金。


王明昊:曹总把险资未来对大湾区,特别是城市更新业务的关注给大家作了清晰的梳理。王总作为开发企业的代表,希望听一听开发企业对前期,特别是城市更新融资的需求和痛点。


王卫星:大家好,非常感谢协会邀请,佳兆业的刘总把开发商的想法已经跟大家作了沟通。天安主要是做产业园区,更多是属于刚才工改工的方向,所以我结合天安的业务,把目前的现状和痛点跟大家作一下分享。目前的融资现状可以用两个转变来说,第一个转变是我们以前更多提房地产金融,实际上在金融领域,80%的钱流到房地产里面来了。接下来要转变成金融房地产,我们站在开发企业的角度来说,要适应大的环境,大的金融政策怎么变,提出来房子是用来住的,顺应这个政策,包括金融各方面,资产端的价格可能已经走到了尽头或稳步增长,但是对于租赁收益端的变化才是未来的方向。


第二个我讲一下企业的痛点,第一个痛点是目前整个行业资产负债率比较高,特别是我作为一个从事财务人员来说,看到这些资产负债率,我觉得还是有些偏高。整个房地产企业往上行的过程中杠杆放得越大收益越大,假如是具有风险,又是下行的时候,也许最后的一根稻草就能压死一批骆驼。第二个痛点是目前房地产的收益,包括租金收益,跟目前售价之间的差别特别大,我为什么提这一点呢?目前大家都在提reits,还有类reits,我们在推进的过程中会发现,目前从资产端得到的收益反向比较目前能从市场上卖出的市价总会有一些差距,这个平衡是目前企业的痛点。当然这块最终会走向平衡。因为资产要良性发展,不光是公司的IPO,希望以后也能走向资产IPO,走向更良性的发展。


王明昊:感谢王总,王总是作为深圳城市更新的践行者,作为城市更新开发企业的代表。基于现实的城市更新可能面临投资难、融资难的问题,而且在立法层面,包括在政策层面是不是有更好的解决方案,或者是我们在顶层架构设计上有没有更好的解决方案,有请贺律师作为第三方服务代表给我们作解答。


贺倩明:非常高兴有这个机会跟大家交流,从政策层面看城市更新和金融的关系,从目前的先行政策对这个领域的监管,我觉得有两个方面是比较尴尬的。一个是城市更新伴随的是土地整备的过程,很多对土地整备的财政金融管控,原来地方债务也是政府非常敏感的神经。所以从土地整备的维度看城市更新的话,这块的政策监管也是蛮多的。第二个是从房地产的维度来看,所有的金融调控,房地产一直是处于严控的状态。从政策层面来看,金融政策对城市更新有一些很尴尬的状态,所以才导致了今年城市更新有三难,拆迁难、审批难和融资难,融资难在一年前不是难题,或很少提到。但随着今年政策从严,就会变得越来越难。这是对城市更新政策的误区,其实城市更新本质上既不是地产的逻辑,也不是纯粹的土地整备的逻辑。应该说现行的政策对城市更新的生态体系是不适宜的。所以咱们行业如果要在金融这个层面驱动城市更新的发展,首先从顶层的政策设计这个层面是有很多可为的空间。这是我想表达的第一个看法。


第二,它的空间在哪里?像东莞的城市更新政策很清楚要去地产化。深圳现在也是对房地产介入城市更新空间越来越债,城市更新本质上是一个城市新陈代谢的过程,它涉及到产业空间的再造,涉及到居住空间的再造,同时也涉及到公共服务空间的再造,所以是三位一体的。政府在金融政策方面,某种意义上认为城市更新是地产。但是从产业政策和土地供应的政策来讲又说要去地产化。这显然就是比较矛盾的状态。要突破城市更新政策的困境,首先要对城市更新本质进行正名,城市更新跟产业、公共空间和服务三者都是有关联的,不是纯粹的房地产。在这个大的前提下,我们跟政府提政策建议或跟政府谈合作,或者寻求金融监管部门的空间,我觉得这也是非常重要的一个逻辑基础。


第三,从具体操作层面来看,现在像东莞等政府在力推政府主导的城市更新专项基金,政府在这个层面是有一些开放的姿态和激励政策。金融机构或类金融机构应该在政府主导的基金层面应该可以有更多的作为。另一方面是从具体的产品设计来看,城市更新目前的融资是在前期阶段,前期是拿到土地使用权证的前期阶段,从深圳来讲叫形成单一权利主体,省里是叫权益整合,你融资的目的是对原来地上建筑物权利人的权利归总到一个权利人名下,这实际上是进行收购,你做产品设计就有很大空间去做了,涉及到产业类、保障性住房,金融机构可以好好想一想。路总提到纯股权类的风险投资,这个尝试是非常好的,而且这个尝试也是有很大的市场需求,我是比较赞同这个观点的。


王明昊:感谢贺律师,贺律师是从事城市更新的资深专家,前前后后历经了200多个项目,著有城市更新的白皮书,深度参与到城市更新的立法。贺律师刚才给大家的分享分别是从宏观立法层面阐述了包括税收、金融创新的可行性。基于贺律师讲的基础上,其他几位嘉宾还有没有进一步想跟大家分享的?


曹磊:目前大湾区作为金融示范区,我们认为区域是没有问题的,过去改革开放是学习,我们的理解这次先行示范区是要练内功。第二,我们认为调控对湾区来说是机会。第三,大家对保险资金这块还是有点不太理解,过去保险资金通过各种方式,特别是路总说到的夹层的方式,已经在湾区投了很多,可能大家不是太清楚。保险资金是不能做住宅,但可以做综合体。先行示范区里面对民生的配置是很多的,未来对于综合体在湾区我认为应该是一个主流,这块保险资金是可以通过一些方式进到这里面来的。所以我觉得今后我们还是要聚焦在湾区的不动产做一些推广业务,这块也是我们非常希望跟大家合作的,机会都在身边。


王明昊:我们今天的圆桌论坛就到此结束,感谢协会和金融专业委员会的各位领导,谢谢大家!


17:55


主持人:2019深圳城市更新金融论坛当前金融监管背景下深圳城市更新投融资应对的活动告一段落了,再次感谢各位的莅临。深圳城市更新已经全面走过了十个年头,我们希望在下一个十年,下下个十年会有更多的成绩,再次感谢各位,我们下次活动再会,谢谢!


现场花絮


14:00 现场准备就绪





14:10


来宾陆续到场签到





六大主题演讲


1、《新形势下深圳城市更新面临的挑战与趋势》 


深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长 李江 

 

2、《当前资管领域政策变动以及对城市更新投融资的影响》


智信资产管理研究院院长 郑智 

   

3、《开发企业城市更新项目的融资现状与需求》 


佳兆业集团控股有限公司副总裁 刘先华

 

4、《房地产政策风向及银行旧改项目授信要点》


平安银行地产金融事业部总裁助理 朱嵬

 

5、《信托公司视角下城市更新投融资的业务机会与风险管控》


中国民生信托有限公司副总裁  石俊鹏

 

 6、《城市更新基金业务发展中的原则及创新》


深圳前海润禾投资管理有限公司CEO 路强

 

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