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实探光明科学城绝版靓地!看上去很美,房企一不小心就亏本

深圳买房计划 发布时间:2019.11.08 11:48:46
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建设光明科学城,比房子先行一步的,是土地。


11月21日和22日,光明中心区将出让两宗用地:A650-0375和A650-0376,这两宗地作为光明科学城启动项目,定位之高,可从规划文件窥知一二。业内人士就表示,这块地是一块非常非常绝版的地块。


但激动之余,这两宗地出让条件却不得不让开发商好好计算一番。深圳资深地产媒体人@朱罗纪认为,“A650-0375、A650-0376这两块地,虽然不是捆绑在一起同时出让,但应该是归属于同一家竞得人拿下。否则的话,A650-0375这块地是会亏死的。即便是一起配上,还是需要专业人士去认真盘算一下,账不容易算得过来。”




实探光明中心区首个地标项目所在地


△楼村土地整备宣传


“大叔,你知道施工的那边要建什么吗?”



“知道啊”,这位操着一口北方口音的大叔闷了口烟,说:“好像是要建什么地标建筑,之前村子来了政府的人,说要搞什么土地整备,不少村民都签了,还有补助可以拿,不知道又有多少个富豪诞生。老羡慕了。”


据了解,本次出让的A650-0375宗地,规划容积率高达7.1。设计条件规定了地块B区或C区需建设一栋不低于 200 米的标志性建筑物。



在出让地块旁的楼村旧村外围溜达了一会,径直走进旧村小巷,熟悉的粤式老屋,颇有回到老家的味道。



狭窄的小巷,弯弯绕绕的,外人一进去,保准分不清东南西北。



村子的租金还算便宜,单间500即可拿下,也许地标建好了,周边租金就不可能那么低了。



相较于楼村旧屋村的破落,公常路北边的楼村新村则是一片规划整齐的自建房,新村里都铺了沥青路,每栋楼都张贴了各自的消防责任人,比泡面家的握手楼好很多。


出让条件苛刻,商品房均价不得高于4.72万/㎡


△高空俯视两宗地块(素材来源:深圳市土地房产交易中心,转载请注明)


光明A650-0375宗地和A650-0376宗地处于同一地段,具体位置是在光明区新湖街道6号线科学公园站北侧,公常路南边。



早在9月18日,深圳规划和自然资源局就发布了科学公园站北侧6个地块的规划设计条件,包括2块居住用地、2块商业用地、2块公园绿地及配套道路。



彼时的6个地块就是将于11月21日和22日出让的两宗地:A650-0375和A650-0376,即光明中心区「4大组团+一个开发单元」中02组团的一部分。


从实探来看,这两宗地在地铁6号线

科学公园站旁

(注:原站名光明新城站),妥妥的是TOD项目。

TOD模式:以公共交通为导向的开发(transit-oriented development,TOD)是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。


实际上,今年光明中心区建设项目就有23个之多(建设项目一览表添加小y助手获取)。但这两块宗地作为光明科学城启动项目,定位之高,可从规划文件窥知一二。

光明科学城、光明中心区的首个地标综合体,

将打造为国际一流城市中心区,意义不可谓不重大。哪怕是现在比较火的龙光玖龙台所处的位置与之相比,都有点不在一个档次上。


◎A650-0376宗地



△A650-0376宗地位置


11月22日出让的A650-0376宗地位置用途为居住用地,占地23666.26㎡,总建筑面积106500㎡,容积率≤4.5,起始价为20.7亿元。


具体为:

住宅99950㎡(其中只租不售的人才住房不少于10000㎡,最终以竞价结果为准,物业服务用房200㎡,其余为普通商品房);18班幼儿园4800㎡(用地面积5400㎡);社区健康服务中心1000㎡;社区老年人日间照料中心750㎡。


A650-0376宗地建成后的普通商品住房销售均价不得高于

4.72万/㎡,

并且在销售时

不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。


目前,该宗地附近暂无新房,距离较近的二手房是正兆景嘉园,2010年建成,挂盘均价约4.04万/㎡。再远一些的得坐两站到6号线南庄站了,这个区域有宏发三大盘,宏发上域、宏发雍景城、宏发美域,均价范围在4.3万-5万/㎡。


在实探时,泡面发现有个叫楼村花园的统建楼很像商品房,体量很大,设计建造不逊色于市区内的房子。入住率还挺高的,时不时就能听到装修的声音传出。

△楼村花园,不了解的人真的会误以为是商品房


◎A650-0375宗地



跟A650-0376宗地不同的是,11月21日出让的A650-0375宗地是属于招标形式,

投标保证金:

16.86亿。



土地用途为商业用地、二类居住用地、城市道路用地,用地面积48969.02㎡,规划建筑面积共260975㎡,土地使用年期50年。具体为:

项目分为5个区域。人才用房地块(A区),用地面积9629.34㎡,性质为二类居住用地,建筑面积43335㎡,其中住宅(人才住房)面积36435㎡,商业5000㎡等。人才住房基准售价25800元/㎡,最高售价27100元/㎡。商业地块(B区),用地面积12811.98㎡,建筑面积103770㎡,其中酒店42000㎡、办公36560㎡、书城(计容部分)25000㎡等。其中书城须无偿移交政府。商业地块(C区),用地面积14130.87㎡,建筑面积113870㎡,其中商业70000㎡(含地下商业12000㎡)、办公39140㎡。D、E 区用地性质为城市道路用地。


除了上述建设指标,A650-0375宗地还需要

竞得人无偿代建学府公园和公园周边道路,

学府公园用地面积约7.23万㎡,道路用地面积约1.87万㎡。



深圳资深地产媒体人@朱罗纪认为,A650-0375、A650-0376这两块地,虽然不是捆绑在一起同时出让,但应该是归属于同一家竞得人拿下。否则的话,A650-0375这块地是会亏死的 —— 整体就是一个“公益项目”,无偿代建面积庞大,商业、酒店回报周期长(且部分限制整体转让),在一个培育型商务新区,酒店商业短期内根本做不起来,人才住房也绝对是赚不到钱的。


出让的条件过于严苛,对于开发商是一个巨大考验。@朱罗纪表示,“如果不配上A650-0376这块住宅用地,相信对开发商毫无吸引力。即便是一起配上,还是需要专业人士去认真盘算一下,账不容易算得过来。”




光明 土地拍卖 开发商

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