为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”），切实增加住房租赁市场有效供给。
深圳市住建局日前组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）(以下简称《通知》)，主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。
这意味着未来深圳租赁住房将大幅增加，前期对市场无过多影响，但长期来看，随着供应持续增加，或许能起到稳租金的作用，又能降低深圳商办和办公用房的空置率。
关于改建条件，《通知》明确指出，改建项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率，整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
该类用房还需同时满足以下条件才能进行改建：
一是已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。
二是不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。
三是以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
关于该事项起草的必要性，《意见》指出：
1、国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房。
2、“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范，截至目前，我市尚未出台有关“商改租”的指引性文件。
3、是优化城市空间资源配置，提升商业办公用房使用效率的要求。在我市产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。
4、近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。
5、对此，市委市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
6、是拓宽租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标的要求。
专家解读
李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
在国务院39号文、省政府7号文早有提及，但深圳一直没有实施细则。工改租、商改租怎么做，在全国没有特别多的案例。
对深圳来讲，近几年受互联网的冲击，商业体量的饱和，以及企业外迁等影响，腾出了很大部分城市空间。
而同时，随着深圳人口的增加，居住需求的增大，迫使租赁住房快速的发展。但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租赁的一部分。特别对于深圳人才来讲，很难满足体面的租赁需求，所以就需要把存量住房空间盘活起来。
其实，不管是商业办公还是工业厂房，改为租赁住房的成本是相对低的。因为地价低，区位也不错，就是需要一点配套。功能改变后，租金能明显降低。
退一步来讲，深圳未来发展的是现代服务业，是一个高度人口密集型的产业，对人口的吸引力还会大规模的增加，所以，在住房供应体系上，模式上需要进行改革。
因此，政府这样做，也是基于存量空间的盘活，以顺应产业发展的需要。因为存量产业、用地空间、用地规划等的周期是四五十年，但产业的变化周期只有二三十年。
通知全文 ：
深圳市住房和建设局
关于既有商业和办公用房改建为租赁住房
有关事项的通知
(征求意见稿)
为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”）行为，优化租赁住房供应结构，切实增加租赁住房有效供给，满足本市居民住房租赁消费需求，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)、《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(深府办规〔2017〕6号)等规定，现就本市“商改租”有关事项通知如下：
一、改建原则
（一）政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。
（二）性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
（三）节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。
二、改建条件
既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：
（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；
（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；
（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
三、改建要求
（一）结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定结构安全现状。改建项目不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。
（二）消防安全。改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。日常消防管理应符合相关要求。
（三）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合国家和本市的相关标准以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。
（四）物业规范。改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合本市物业管理的相关规定。
（五）用途限制。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学区。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。
（六）绿色改建。改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。
（七）技术标准。改建项目的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。
四、实施程序
（一）实施主体。改建项目实施主体可以是房屋所有权人，也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
（二）项目申请。实施主体应向区住建部门提交以下材料进行项目申请：
书面申请报告;
2.房屋权属证明文件;
3.建筑设计方案;
4.申请人身份证明。委托实施的，还需提交授权委托书、代理人身份证明;
5.存在抵押登记等他项权益的，提交所有他项权益人同意改建的书面意见。
（三）项目审核。由区住建部门牵头，根据项目具体情况组织区规划、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门进行联合会审。经联合会审同意实施“商改租”的，申请人可按相关规定申请消防设计审查、建设工程施工许可。
区住建部门应将经审核同意的改建项目相关情况抄送市住建部门。经审核同意的改建项目不得擅自改变实施主体及建筑设计方案。
（四）实施和验收。实施主体应当按照经审定的建筑设计方案实施改建。项目完成后，实施主体应根据改建项目具体情况，组织区住建、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门实行联合验收，形成联合验收意见，并抄送市住建部门。联合验收时，实施主体应提交具有检测资质的第三方专业鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。
五、保障措施
（一）区住建部门应建立“商改租”联席会议制度，负责统筹制定区“商改租”具体操作办法、审议“商改租”的重大问题以及具体改建项目。
（二）按照本通知实施改建并使用的租赁住房，实施主体可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房纳入保障性住房体系的，可按相关规定享受政策优惠。
（三）区住建部门建立“商改租”后续监管机制，加强对实施主体经营活动、履约行为监管，严厉打击违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让行为，或者违规将改建后租赁住房用于非租赁住房用途的行为。区住建部门原则上应当组织对改建完成的项目进行每年一次的检查。
（四）改建项目经验收通过后，所有权人或者其委托代理人应通过市住房租赁监管服务平台发布房源。市住建部门应建立“商改租”项目管理库，将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，对改建项目的申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管。
来源：深圳市住房和建设局、楼市智讯
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