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买卖不破租赁,这些情况下的长租约可以强制解除

淘房哥-司南 淘房哥 发布时间:2020.03.08 10:21:21
浏览:9999

近期法拍房群有很多网友咨询关于租赁方面的问题,司南也一一回复了大家,但是每次回复完某一个点后,网友往往又会产生新的疑问。


确实在多数网友的思维里有这样一个概念就是我们常说的“买卖不破租赁”,之前也有这样的报道,某某买了房子准备搬家入住的时候,发现原业主之前与其他人签订了20年的租赁合同,而且租金已经一次性付清,或者租金的价格明显低于市场价,最后买方通过各种途径维权的的相关案例;关注法拍房的人也会留意,每年基本上都会出现几套房源,在拍卖公告上注明房子有租约的信息;


2020年3月24日拍卖房源带5年租约:



2020年3月12日拍卖10年租约:



2019年6月2日拍卖,20年租约,现已清场交付;



特别申明:前两套房源截止完稿前暂未拍卖,如参与竞拍,请务必在竞拍前自行核实相关租赁信息,或者寻求第三方专业平台、机构核实,本文不对其租赁合法性做预判;如参与竞拍,需自行核实!

 

很多网友碰到拍卖房源公告注明有租约的情况,往往会担心后续收房过程中遇到麻烦,避而远之,但从之前的案例来看往往这种带租约的房源特别是长租约的房源实际最后的竞拍价格会明显低于正常二手房的市场价,有的甚至起拍价就可以拍到;


当然的绝大部分的参拍者最后也顺利的收到房子,赚的盆满钵满;并没有碰到大家刻板映像中的“买房不破租赁”的情况发生;接下来司南就根据自己了解的情况,为大家整理下租赁合同在竞拍成功后不适用“买卖不破租赁”的几种情况供大家参考:

 

 

1:房子处于抵押状态时签订租赁合同。

 

对大部分购房者来说,购房占用了家庭收入的绝大部分甚至全部,特别是像深圳这样的一线城市,房价相对较高,购房者会选择按揭的方式来购房,而选择贷款买房都需要办理一个手续即抵押登记,只有我们将房贷全部还清后才可以办理注销抵押登记,这个时候我们才对房子拥有完全产权,而还贷的周期往往是漫长的,短则3-5年,长则20-30年,如果房屋处于抵押状态,这个时候如果签订租赁合同,房屋一旦拍卖会影响抵押权人的相关利益,人民法院不会支持“买卖不破租赁”的原则;


通俗的讲:如果拍卖公告披露了租约,我们首先可以先确定签订合同的时候是否存在抵押情况,如果存在,买受人可以向法院主张解除原租赁合同,人民法院会予以支持;

 

2:房屋查封状态下,签订的租赁合同。

 

这种情况一般比较少,但也是判断租赁合同是否合法的有效方式之一,原业主因债务纠纷或者其它原因导致房子被查封,而租赁合同签订的时间有刚好在查封状态时,如果房子被裁决拍卖,买受人通过竞拍取得房屋产权后,可以向法院主张解除原租赁合同,人民法院会予以支持;

 

3:租赁合同签订的时候真实有效且受法律保护,但租客未实际居住。

 

这种情况非常少,房子签订租赁合同的时候既没有抵押,也没有被查封,原业主拥有房子完全产权,租客实际并没有在房子里面居住,这个时候可以也可以主张租赁合同无效;换句话说就是只签订了合同,并没有实际占有房屋,房子竞拍后之前的租赁合同也是无效的

 

4:以租赁方式抵偿债务。

 

这种很好理解,这里举个栗子简单说明一下:比如张三欠了李四50万的债务,李四要求张三还钱,但张三刚好有套房子空置,双方协定将房产以承租的方式租给李四10年,双方债务解除,这种情况下签订的租赁合同同样不受法律保护,一旦房子转移产权登记或者被拍卖,同样不适用“买卖不破租赁的原则”,买受人通过竞拍取得房屋产权,可以向法院主张解除原租赁合同,人民法院会予以支持;

 

特别申明:司南并非法律专业科班出身,以上内容仅根据近几年接触的案例总结,未注明相关法律法规出处,考虑到个案的复杂性多样性,以及法律适用的范围限制,以上内容仅供参考,具体情况以第三方权威机构认定为准;

 

结语:租赁问题一直是司法拍卖房热议的话题,随着法律法规的逐步完善,恶意捏造虚假租约的行为已经无处遁形,企图以非法目的占有他人合法财产的行为,不但得不到任何保障,最后还可能因此付出经济上的损失和法律上的惩戒,不仅没有杀敌一千反倒自损800;

;如果你也有关注法拍房,在置业方面碰到任何问题,欢迎评论处留言讨论或添加司南微信,私聊司南。

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