我的一个朋友最近疲于寻找租房的路上，我问他为何还不把买房提上日程。
朋友表示，“深圳房价太高。动辄单价9、10万的房子，月供少说也得2万以上。这对于每月收入不到15k的我是没法实现的。虽然想在婚前来一套自己的房子，但不想为了首付为难父母。”
实际上，说到深圳房价，较为普遍的观点是遍地千万豪宅。但事实果真如此吗？
为了纠正朋友对深圳房价的认知偏离，我找了份数据，逐一分析深圳人目前买的房子都是多少钱，每月还多少贷款，如何选片区，以及首付只需60万的房源。
希望给我的朋友，以及正在看这篇文章的你，提供一些参考。
01
深圳人都买的多少钱的房？
当下社畜中最热门的两个话题，一个是工资，一个是买房。如果将这两个话题放在一起，那简直是双重暴击。
先来看看深圳年轻人平均收入。据智联招聘发布的数据显示，2019年冬季，深圳平均月薪达到10477元，看起来也挺多的。
其次看深圳房价，不少年轻人所接受到的资讯诸如，深圳XX区域又破10万，上千万豪宅被抢光等，真是让人感觉深圳遍地10万+豪宅。
两相对比，月薪1w VS 房价10w。
也难怪不少年轻人感叹，深圳房价已经只能仰望，普通刚需已无出路。然而，事实并非这样。
据深圳贝壳研究院的报告显示。2019年上半年深圳市二手住宅成交均价为58992元/㎡，总价中位数为355万元。刚需置业的成交均价为55734元/㎡，总价中位数为336万元/㎡。
贷款月供上，2019年上半年二手房平均贷款238.4万元，平均月供13012元，其中，刚需置业平均贷款金额为233.2万元，平均月供12725元。
看500多万的房子，关注400多万的房子，最后购买的是300多万的房子，这才是深圳刚需的常态。
深圳贝壳研究院院长肖小平说，“我们喜欢的是一些房子，购买的是另一些房子。”
我见朋友对买房死了心，于是给他算了一笔账：
200w以内两房一厅的房子，在深圳能找到416套，当然，如果不限定两房一厅，能找到1857套房源。
∆来源：中原找房
首付60万，贷款140万。以30年等额本息，当前深圳lpr为4.75%，四大行首套上浮加点30bp，具体计算方式：4.75%+0.30bp=5.05%。
140w房贷的月供是7558.34元。
如果公积金能满足贷50万，那么相应的组合贷月供为7034.97元，每月能减少500元。与目前其租的每月3000的一房一厅相比，资金压力还是能承受。
对于自身买得起多少钱的房子，虽然每个人的资产收入各不相同，但有几点是需要提前了解。
首先是名额和需求。有没有房票？自住还是投资为主？可接受的通勤和片区？是次新房还是老楼房？
其次是算账。首付多少？月供可以承受吗？未来的职业收入能达到多少？以此来估算推演你的承受范围。
实际上，购房的决策过程就是一个取舍的过程。要么买大点，在区位上偏远或楼龄较老。要么买小点，相应的区域配套更为完善些。也许并不是十全十美，但总归上了车。
02
刚需都喜欢买哪里的房子？
以2019年刚需置业的10大热点片区，其中，龙岗的布吉、中心城，宝安西乡是刚需比较集中的区域。
关内的刚需则关注福田梅林、南山西丽、罗湖人民南。可以发现的是，这些片区都是在各自行政区内均价较低的区域。
具体到价格，罗湖、龙岗、盐田的刚需成交中位数低于300万元，其中罗湖的面积相对偏小，龙岗、盐田的则是单价偏低。
户型分布上，刚需置业主流是中小户型。数据显示，刚需置业的套均面积约69㎡，45.1%的选择是2房户型。
在热点片区选择上，目前的趋势是西部热。
细细筛选一番，刚需可以关注的片区有宝安沙井、光明、龙华观澜、盐田港区、龙岗大运、坪山中心区。
在这些片区中，我们要考虑的是哪些片区会在未来3年、5年内接棒成为热点。毕竟持有房子的周期短则3、4年，长则10年也不止，所以不能只看当下。
深圳资深地产评论员朱文策认为，“上述6个片区都是深圳的城市副中心，整体来讲都差不多。盐田、坪山、观澜弱一些，光明、沙井会更好一些，大运也很好。具体怎么选，有两个维度。第一，选强势区域。光明、沙井、大运相对更好一些，与深圳中心区的距离更近，人居环境更好，产业支撑更强。第二，小区质素和周边配套，对刚需的意义比较重要。其次地铁、商场、学校、公园，配套不一样会带来宜居性、增值性的不一样。”
很多时候刚需买房没有办法一步到位，Q房网南山前海区董事副总经理陈建给出的建议是，先上车再选择合适的置换。“罗湖、福田、南山给很多人的感觉是——房子太贵买不起，尤其是刚需买家，一听就摇头。但是，在罗湖的泥岗、布心，还可以买到300万左右两房户型，在南山300万可以买到中心区的房子，可能面积小一点，但位置还不错，周边配套都完善，学区也还过得去，比一些新兴区域更容易保值。在中心片区买房，虽然房子小一点，但是在配套和时间成本上有优越感。长期来看，配套成熟的地方租金也会更高一些，今后转手可能会更快一点。”
具体片区规划配套利好以及选择方向，不妨看看@深圳买房计划之前的文章：未来3年，深圳这6大热点片区，哪个更强？
03
哪些房子跑赢大市？
最后，来看看哪些房子涨得快。
据贝壳研究院的报告显示，三类房子跑赢大市。
第一类是学区学区。
今年2-3月，学区购房目的在所有购房行为中占比18.8%，不降反升，且超过改善需求仅次于首次置业。
较热的需求原因在于深圳中考竞争压力大，2019年深圳中考公办普高录取率仅43.85%。其次学区少，学区资源更少。
火热的需求反映在市场中，比如后海湾南二外学区，相比年前涨幅最高有超过10%。后海站附近的漾日湾畔，目前在深圳链家网站上约140㎡的学区年后挂牌总价2100万，而去年11月的成交价格在1500万以下。
尽管挂牌价格一般比最终成交价格略低，但是半年不到，价差达到600万足够体现出目前业主的信心。
可谓是学区、增值两不误。
第二类是低总价小户型。对于刚需人群，出于对个人经济实力的考量，为了减轻压力，通常会选择小户型。加之潜在客户较多，小户型交易更为活跃，单价更高。
比如，龙华的潜龙曼海宁大户型挂盘均价在8万出头，但小户型的价格已经到了10万/㎡。
∆来源：贝壳找房
两相对比，不少人会觉得小户型性价比太低了。相对于大户型，大点的房子住得更舒服，卫生间宽绰使用方便，厨房转身不拥挤。
要知道，购买小户型的主力是首付不够的人群，为了达成这样的居住条件，首付得加上100来万，月供得还更多，这显然不现实。于是为了上车，不得已被首付、月供约束，无可奈何的降低居住品质。
但相对大户型而言，小户型转手率、出租率更快。有句话总结的好，市场回暖，小户型先涨为敬；市场平稳，小户型跟随大市；市场下跌，小户型转租为售。
第三类是核心地段的品质次新房。这类房子不仅看得舒服，住得也舒服，交通配套齐全，对于不少追求居住品质的人而言，贵点就贵点吧。
最后，附一张由乐有家整理的200个首付60万以内近地铁的房源，希望你在买房的路上更顺利。
Ps：你们买的房子都是多少钱的？欢迎留言
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