作为深圳的CBD，福田生活各类配套都比较优质，但由于建成早，许多片区都已逐步进入城市更新阶段。
近两年，福田新房稀缺，但人们对于新盘的关注，反而因为少变得更加密切。
作为市区内较早的居民区，梅林也是如此。
最近，传闻称皇庭和世茂两大房企在下梅林联合操盘的旧改项目“皇庭世茂裕玺”即将入市。
界面楼谈随即来到下梅林，实地探查皇庭世茂裕玺建造进度和周边情况，为大家带来一手资讯。
1、地铁口物业，将于年中入市
皇庭世茂裕玺备案名为皇庭公馆，位于梅林街道梅林路与梅华路的交汇处。周边多公园山丘，绿化环境较好。
资料显示，项目拆除重建范围用地面积1.48万平方米，开发建设用地面积10.90万平方米，总建筑面积10.92万平方米。
其中，计容面积7.86万平方米，其中包括商业1.5万平方米，商务公寓3.72万平方米，回迁住宅2.38万平方米。
项目规划了5栋约100米的高楼，包含办公、商业、公寓以及住宅产品，其中A 座（30层）、B 座（20层）、C 座（28层）为商务公寓塔楼，D 座（31层）、E 座（31层）为回迁住宅塔楼。
界面楼谈走访实地发现，项目周边被围墙拦起，目前正在推进A、B 、C三栋高楼以及底层商业裙房的建设，建筑主体已成型。
按建筑层数达总层数二分之一的条件来看，项目已具备入市资格。
项目所在的梅林片区，由于北靠塘朗山，南临北环大道，整个片区的东、西和北侧几乎被塘朗山包围，出梅林只能靠南行一个方向。近年，地铁4号线及9号线开通后，交通状况才稍微有所改善。
项目距离地铁9号线的下梅林站只有150米左右，步行3分钟可达，算的上是地铁口物业。
周边400米内有梅林农批市场、福田农批市场等公交车站。若搭乘私家车出行沿着梅华路往南走不到200米距离便可上到北环大道，出行可供选择便捷多样。
商业配套方面，皇庭世茂裕玺周边生活气息浓厚，临街各类商铺密集，周边有农批市场。但仍保留着旧城区的样貌和消费模式，消费档次不高。
不过，项目还临近2017年开业的佐阾虹湾购物中心，步行10分钟左右可到达，可在一定程度上弥补商业不足的情况。
此外，皇庭世茂裕玺还自带1.5万平方米商业。
据界面楼谈探查，在底层的围墙宣传海报上，印有引进皇庭广场的图样。在询问项目内部工作人员后得知，是否引入皇庭广场并未确定下来。
教育方面，皇庭世茂裕玺所在片区小学属于梅山小学的学区范围，中学则是在梅山中学学区范围内。
此外，红岭中学（高中部）在3.2公里之外。
由于项目本身属于下梅林旧村改造的一部分，周边楼房如富盛花园、锦林新居都比较矮旧，小区内的基础设施也不够完善。
链家信息显示，目前梅林片区的二手房挂牌均价为7.2万元/平方米，下梅林二手房价挂牌在5.3-7.9万/平方米区间，其中，品质相对较好的景虹湾挂牌价格则在9.3万元/平方米。
对于何时入市的问题，皇庭世茂裕玺内部工作人员则透露会在年中开盘。
2、数次改名，确定豪宅路线
事实上，皇庭世茂裕玺是下梅林村城市更新单元二期改造项目。
早在2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域。
在福田区“十三五”规划中，梅林-彩田片区被定位为深圳智谷·梅彩中轴智慧城，未来都是智能装备研发、互联网与电子商务、金融科技、智能商务等高端产业进驻。
同时，梅林-彩田片区又是福田区“一核三带一轴”总体发展布局中，北部“智能科技产业带”中的一环，以及“一轴”总部经济轴心的北启点，可以说是深港中轴线的关键一环。
梅林片区近几年，除了绿景虹湾和辉煌时代大厦，没有吸睛的项目推出。
图为绿景虹湾外观 来源：界面楼谈
皇庭世茂裕玺本身属于下梅林旧村改造的一部分，而下梅林旧村改造分五期建设，将拆除30多万平方米的农民房和破旧厂房。
旧改项目一期为绿景虹湾，早已建成入市；二期便是皇庭世茂裕玺，未来还有三、四、五期尚未动工。
图为皇庭世茂裕玺屋顶总平面图
值得一提的是，一直深藏在旧社区的皇庭世茂裕玺项目此前比较低调，大众的关注度并不算高。
据《南方都市报》披露，世茂是在去年12月收购了该旧改项目部分股权，占股49%。
皇庭与世茂联手开发的消息传出，令不少人震惊。
要知道，世茂一直和地标建筑联系在一起，也是唯一一个在四大一线城市均有地标之作的开发商，已经建成的超200米的地标就有9个。
而世茂的加入，也让项目的名称终于确定了下来。
据了解，这个项目此前已有数次更名的经历，从皇庭公馆到皇庭壹公馆，再到皇庭V公馆，最终定下皇庭世茂裕玺的名字。
外界认为，在深圳名字中带“玺“的项目，价格都十分昂贵。这似乎也说明两大企业联手后，决意让项目走高端路线。
从房源户型来看，这个猜测也并非毫无道理。本次推出的正是建面约为120-250平方米大户型房源，毫无疑问项目已经是豪宅定位。
编辑：奇鲸
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