文/谢逸枫
经过全国2020年一季度楼市震荡，4月楼市恢复，今年五一楼市假期终于迎来部分城市小阳春。首当其冲的一线城市量价齐涨成为全国楼市的起点，核心二线城市逐渐复苏。
预计下半年弱的二线与核心三四线城市回暖，四季度弱的三四线城市逐渐回升。两会前，房价主题是稳涨，不允许出现大起大落，暴涨暴跌基本上被政策控制住。基于楼市调控“托底盖帽”的功能，房价上涨5%是政策托底，房价不炒是政策盖帽。
按照当前全国前4月数据来看，楼市离复苏回暖还需要时间恢复，城市分化相当严重。人才政策放松与户籍制度的放开及人口的增长，信贷放松，利率下降，资金的进入，供不应求等原因，一线与部分核心二线城市已经处于复苏的阶段。
4月开始启动的楼市复苏，已延续到5月，一线城市或将在之后走出一波小阳春行情。不仅是楼市量价数据上升非常明显，就是土地市场都出现火爆局面，高地价高溢价的地王不断出现，房企攻城略地的抢地。
特别是新房市场的回暖最明显。据诸葛找房数据研究中心数据显示，2020年“五一”假期，12个重点城市新房销售套数为5671套，同比大幅上升77.1%。
其中，北京的成交量同比增长5倍，是增幅最大的城市。二手房方面，据贝壳研究院的数据，5月1日至5日期间， 18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右。
其中，北京的成交量同比增长超过100%，同样增幅最大。说明需求释放，一线与核心二线城市的楼市已经复苏。
据诸葛找房最新监测数据显示，2020年五一假期，12个重点城市新房销售套数为5671套，与去年五一假期相比成交大幅上升77.1%。
从具体城市上看，五一假期，北京、南京成交量同比、环比均双双上扬，同比更是翻倍上升，北京同比去年五一假期接近翻5倍，南京成交同比翻2倍。
上海、苏州、济南五一假期的成交情况也明显好于去年，同比分别上升146.6%、89.3%、211.1%。 武汉、大连新房成交则是同比、环比双双下滑。
另外根据易居数据，杭州新建商品房成交量同比增长 277%，苏州同比上涨 51，温州同比上涨 185%，扬州同比上涨 197%。大湾区中，东莞上涨 7%，广州上涨 1%。
而北方的青岛也同比上涨了 39%。从整体上来看，这个五一假期新房市场成交量上涨的城市还是居多的。
贝克研究院 5 月 6 日发布的数据显示，中国 18 个城市 " 五一 " 期间二手房日度成交量同比增长 60% 左右。其中，14 个城市二手房成交量同比增长，增幅最大的为北京。
根据中原数据显示，2020年五一小长假前4日，北京新建住宅网签666套，二手住房网签量139套，合计签约805套，较2019年同期的376套相比，上涨114％。
深圳商品住宅网签299套，较2019年小长假同期网签286套，上涨4.54％。广州五一前3天网签套数352套，较2019年同期的302套，上涨16.56％。前5日上海新建商品住宅成交达15.7万平方米，比去年五一假期增长207.8%。
市场上的12个城市救市政策文件统统遭遇撤消令，根本是原因救市政策文件的内容，不符合当下国情与市场需求及救市政策文件，违背两会前房价主题，关键是触到“托底盖帽”的红线。
所谓的国情，实际上就是上到官方下到老百姓，都不希望短期之内出现暴涨，引起市场恐慌情绪。
而市场的需求就是库存上升与房企债务压力及销售下降的前提下，稳定供需与保持房价平稳才是最根本的。最后是政策不到放时机，两会后应该是好时机。
目前全国一二线城市房地产已经趋于复苏走势，基本上告别萧条与低迷及最危险时刻，房企迎来最艰难时刻结束之时。
五一假期延续了疫情之后各地楼市持续升温的态势。南京、东莞、青岛、淮安四个城市交易量持续上升，4月交易量已超过去年同期，五一期间交易量进一步同比增长，市场进一步升温。
深圳、成都4月交易量同比增长超过10%，且已超过2019年下半年，市场仍维持较高热度。济南交易量同比降幅在2-4月持续收窄，五一期间同比增长达149%。
4月单月，全国土地市场供应量环比增加近四成，同比小幅走高，宅地供应同环比上扬。全国范围整体成交量、价齐齐环比上扬，收金总额环比翻番，但溢价率同比有所缩水。
易居数据显示，4 月40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比增长103.9%，同比增长24.2%，土地出让金收入为3043.5亿元，环比增长121.2%，同比增长 21.4%。克而瑞研究中心统计，4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。
房企只需要加快销售回款与继续融资拿地，控制好手上的现金流与负债即可。
注意，不要过分的追高地价的地块，可以多采取收并购的方式拿地。市场已经上开始“三稳”，稳房价稳地价稳预期，市场信心逐渐的恢复。首先是开发商积极释放供应量，加大去库存的力度，供应平稳。
其次是央企、国资进场拿地以稳定预期，土地市场恢复复苏。再次是刚需和首次改善迎来黄金期，需求会大爆发。最后是货币与信贷放松，利率下降，资金入楼市，稳定房价。
2020年全国楼市四个转折点、分水岭。
其一是疫情，已经基本控制住，房地产市场进入恢复期。
其二是楼市调控政策放松，已经逐渐来临，总体是趋放松。
其三是两会，决定着今年房地产政策与市场大走势。其四是两会后的经济刺激计划，这个目前正在研究与考虑。因此，今年两前，稳定是主旋律。两会后，全国房价，暴涨不是目的，稳住房价、成交量，让市场有流动，让买第三套的大胆买，改善的敢置换，让刚需能安心，才是正题。
两会后2020年中国房地产政策走势，总体趋松，分类指导，因城施策的一城一策方针不变，房住不炒与长效机制的基调不变。考虑到“六稳”、“六保”、经济与房地产下行及财政收入下降过快，更多的城市收回或放松限制性政策，货币与信贷及税收政策趋于放松，人才与户籍政策的放开，让更多的城市楼市复苏回暖。
其一是降准、降息年内至少还有2次。
其二是非限购的城市房贷首付与首套、二套房认定标准下调，全国城市的房贷利率下降。
其三是限购、限贷的城市会调整社保或下降门槛或取消。
其四是限价限签限售取消或调整。
其五是加快房地产税立法，住房公积金与商品房预售制不会取消。
其六是非限购城市买房税费优惠、财政购房补帖。
其七是保障房与棚改房收官。
其八是房企信贷与融资渠道放松。
其九是城市土地出让条件放松。
其十是限制企业买房、限商、限离政策取消或调整。
毫无疑问，为实行“六稳”、“六保”的目标，不排除启动10万亿财政与2万经济刺激计划。
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