一、龙华学区，提前多久买房最合适
最近关于学区的话题，热度很高，好不容易在深圳买了房，但小孩却不能就近读书，这也正是菲菲楼市当年做学区的初衷。龙华的学区也很紧张，但龙华区政府其实一直都在全力推进主题教育，争当建设先行示范区尖兵。
先是有五大部分27项举措加快推进教育现代化，又有专题研究部署加快发展学前教育工作，前二天的新闻说，龙华区发起新一轮拆违攻势，消化违建3.8万平方米，助力教育项目落地……
再来看一下最近几则龙华片区关于学校的新闻：
1620个学区！龙华区鹭湖外国语小学新校园启用！
2025个学区！龙华区龙翔学校今秋办学招生！
好消息，龙华幸福小学来了！9月正式开学！计划招收一年级6个班300名学生！
龙华高级中学今年秋季启用新校区，2020年学校计划招生600人，开设15个教学班，每个班级约40人！……
2020年学区统计，龙华区小一、初一学区总缺口近1.1万个。其中：小一适龄儿童32807人，学区总缺口近8000个；初一适龄儿童少年17408人，学区总缺口近3000个。那落到片区，哪些学校的学区最紧张呢？先来看一下整体的数据。
标注红色部分的就是一类，计划招生人数和满足一类条件的人数有明显差距，学区很紧张，有可能会被分流。那红色部分也是属于居住集中区域，这一类校区，相对来说一类饱和度都比较高。
大家也可以重点关注一下计划人数跟一类二类三类相匹配的这个数字，看一看自己居住在哪一个地段，比较能上得了学。再看看2020年龙华区积分入学表，根据自己的实际居住情况来匹配。
>> 大学区和非大学区的积分规则：
1、大学区按类别+积分录取，积分有上限。
基础分按户籍和住房类型的不同分为80/75/70分，加分项按居住情况等情况每月加0.1分，累计不超过3分。独生子女另加1分。
同时，申请本单校划片范围学校再加5分，例如属于民顺小学划片区的学生申请民顺小学加5分，选择大学区内其他学校不加分。
而且，房屋租赁信息和其他类住房也可做为住房材料申请学区，但不参与积分。
2、非大学区按积分高低录取，积分不上限。
统一设置基础分为60分，以户籍/住房类别/社保/计生等划分学区类型和积分，独生子女另加1分。除此之外，商品房及安居商品房购房合同、其他类住房可作为住房材料申请学区，但不参与积分。
如何知道自己是否按大学区算积分？
如果你家房子对应的学校是以下几所，那么就属于大学区招生范围，就按大学区专门的积分办法来算积分；如果不是，那就按照非大学区的积分办法来算。
【小一试点学校】民顺小学、龙华区实验学校小学部、深圳市高级中学(集团)北校区小学部、教科院附属实验学校小学部4所学校;
【初一试点学校】民治中学、龙华区实验学校初中部、深圳市高级中学(集团)北校区初中部、教科院附属实验学校初中部4所学校】
举例：
提前3年在中央原著买房，申请的是划分片区内学校（如：龙华区实验学校，+5分），自过户手续办完后开始积分，每月0.1分，三年时间攒够3分（上限）。那满足深户及自购学区，基本分80+5+3分，是独生子女再加1分，也就是89分，属于一类。
注意：不要租学区让小孩读书，风险很大，一旦查出不是实际居住，就会取消申请资格。买了房以后一定要主动及时去社区登记人口居住信息，政策对入住时长的要求至少是一年（采集时间）。
买房前一定要明确以下几点：
第一，房子是否带有学区，附近有学校的房子不一定就是学区。
第二，学区的名额是否被占用。
第三，学校的划片范围是否有过变动。
第四，了解所属校区是否有新的楼盘入驻或城市规划中的项目。类似社区合并、老城区的拆迁等，都会导致学校服务地段的变更。如果买房只是为了上学，建议购买成熟社区的学区，相对稳定。
那学区还值得买吗？今年的北京多校划片、锁定学区和深圳入学风云等系列事情，那很多家长都很担心，到底学区还值得买吗?答案是肯定的！深圳的学区依然是孩子上学的一大门槛。
1、与北京不同，深圳统一实行入学积分制度。
2、深圳积分入学规则的长期存在，意味小孩入学的一大基础仍然是户口+学区。
那要如何规避风险呢？
1、投资比较集中的教育强区。
2、选择高素质人才聚集区域。
二、龙华新房、二手房对比分析
那说到龙华片区的新房，相信很多人都对这二个新盘翘首以待：一个是位于红山的龙光玖悦台，一个是在龙华中心区的壹成11区，也就是璞誉府。接下来，我们一起来分析一下新房和二手房的优势和特点。
（来源：玖悦台楼盘宣传资料）
01 红山片区：龙光玖悦台
深圳5月份二手房均价64248元/平，项目所在龙华区59635元/平，红山片区均价69845元/平，二手房挂牌数据看到，目前红山片区的挂牌均价为8.1万/㎡，而龙光玖悦台所在区域楼房的价格，已普遍超过片区整体均价水平。该项目的可售楼面地价约6.7万/㎡，比龙华金茂府5.7万/㎡的楼面地价还要贵。
玖悦台自5月中旬开放样板房后，就一直处于登记状态，很多客户都在等开盘，这二天也是听到消息说价格最终会是八万五左右。品牌实力自是不用说，玖悦台所处区位优秀，周边配套成熟，性价比非常高。不过缺点也很明显：它的保障房指标较多，容积率高，居家密度及舒适度可能会是个挑战！
>> 玖悦台优势：
1、周边二手小区放盘量少，选择不多。对于不想将就的买家，或者小孩不着急入学的，可以提前做好功课熟悉玖悦台的户型，比较容易选到心仪的房源，重点可以关注一下96平的。
2、新房交易手续比较简单，只对接开发商，税费比较优惠，只需要交契税，那二手房目前周边的都属于要交个税和部分有豪宅税。
3、品牌开发商，物业管理及配套更有保障，能提升业主的居住品质，业主的口碑也很不错。
>> 二手房优势：
1、新房没有以前的赠送，同面积对比二手房户型会比较紧凑，玖悦台95平是三房，二手房周边小区89平可以做四房（如星河传奇，卓越皇后道等），绝对高赠送。
2、开发商拿地成本高，所以在设计园林时不会像以前一样预留较大的活动空间，对于喜欢社区大的朋友，会优先考虑周边大社区楼盘，（如水榭春天，绿景1866公馆，港铁天颂等）。
3、新房从购买到交楼大概需要等二年半的时间，加上办证要交楼后180天，对于投资方向走的家庭，可能要考虑清楚，基本上限售已经是落到五年的周期了。
02 壹成片区：11区（璞誉府）
鸿荣源壹成中心是龙华体量最大的住宅小区，从一手到二手都是成交网红盘，深圳知名的巨无霸项目。即将入市的11区是壹成中心的楼王单位，从上图可以看出，11区处于整个项目的心脏部分，闹中取静。主推建面约82-179㎡单位，定位在改善型客户，可以一步到位。
挂盘数据显示，目前壹成中心第七区、第六区的均价为7.8万/平米，九区和五区的价格为7.4万/平米。一直以来，壹成中心都是片区的成交大户。
11区的放风价是6.8万/平起（毛坯价），与现有的其它区房源形成倒挂，价格很有吸引力。但由于地处龙华中心区，目前人民路还没有扩好，道路拥堵是壹成中心避不开的短板，这一点是需要大家去关注的。
>> 11区优势：
1、优势也是很明显的，11区位居壹成中心的核心地块，配备最大的园林，闹中取静，也是剩余的三个社区中，居住属性最为纯粹的一区。商圈内环，享最核心资源！
2、新房暂未开盘，有少量两房小户型可以说根本抢不到，像89平三房总价预计在600-650万之间，也就是说单价是六万八到七万左右，而二手均价已经到七万八了，价格上来说是很有吸引力的，且新房税费少。
3、大户型偏多，11区之前都没有哪个区有这么多大户型的配套，如180平这种，它的定位比其他区域更有尊贵的体验，也建议想要改善的可以重点关注一下楼王盘。
>>二手房优势：
1、使用率高，像九区95平可以做五房，11区的话，五房要143平才可以。像89平，二手基本都能做四房，但新房只能做三房。二手基本都是落地窗，新房多是飘窗。
2、二手是现房，部分带装修的可以即买居住，手续办齐后开始算积分，对于小孩上学来说是很有优势的。投资层面来讲，不自住也可以出租减少月供的压力。
3、户型可选性多，像120-130平之间，多达十余种不同户型和格局，总有一款能符合预期。很多生活阳台都是赠送面积，可以说性价比是非常高的。
03 观澜片区：锦顺星苑 合正观澜汇二期
观澜没有马上入市要开的新盘。锦顺星苑位于观澜二小北侧位置，毗邻四号线延长线长湖站（在建），项目已开放展示中心，近期可能开放示范单位，主推建面约93-110平住宅产品，预计明年入市。
合正观澜汇二期占地面积约2.6万㎡，建面约15.8万㎡，即将推售建面约96-126㎡的三房至四房住宅产品，具体时间待定。也是在建设中，周边商业配套成熟，地铁口物业，学校也非常近。那二期周边的旧改也很值得期待，这个盘关注的人也很多，据说说年底开始入市，菲菲楼市也会持续跟进它的动态。
目前阳基御龙山有顶楼复式尾盘在售，面积230㎡起，总价1300万起。
这几个新盘，每一个特点都非常明显：华盛珑悦和壹成11区这两个盘其实是不分上下的，只是说开发商的品牌不一样，鸿荣源就不用多说了，当然华盛珑悦它配有管家服务，可能在大户型上面会更占优势一点。龙湖春江天玺这个盘，目前周边旧改比较多，看不出来什么效果，那这个门口也是有地铁规划的，预计是五到六年的时间。
龙光玖悦台，就是地段有优势，商业配套也好。然后就是金茂府，基本上都是185和248的四房和五房了，当然，只要能上车金茂府，还是非常值得的。毕竟这个楼盘它是一个身份的象征，其次，这个产品目前在深圳，同类型的一手来看，还没有哪一个盘可以跟他媲美的。
三、刚需和改善，各有哪些选择
（注：以上房源可能存在已出售情况）
壹成片区所属的学校是龙华第二实验学校，周边也有创新实验学校和清泉外国语学校，被分流的都会往这两个校区过去。那么在这个片区，89平方以内的基本上以刚需为主，总价在700万以内。89以上的也就是126-140的，这一类户型都是改善为主，总价大家也看得到，基本上是在900到1100万左右。
红山片区表格里面也有写是龙华实验和深高北这两个校区主要是为主，在过去就是上塘的高峰中学，然后还有和平实验小学。
值得重点关注的就是高峰校区，目前在龙华来说还是有一定的优势，它基本上在三类也能上学，也有人关心这个学校，是不是没有小学？实际上它是九年制的。在红山片区，七十七十六平方的这一类就是刚需了，那三房和四房700到1000万之间的，基本上以改善为主。
热点片区的观澜学校就比较丰富啦，从教科院到外国语，再到观澜中心小学到二小这四个校区，价格也非常明显，基本上均价是在5万上下。
观澜片区的刚需怎么选呢？大家可以重点关注一下像龙门名苑的80多平方，400多万的这种四房，实际上这一类就是一步到位啦，当然他未来周边的配套也是很值得期待的，然后就是观澜玫瑰苑和奥宸观壹城这个片区，目前投资兼刚需都是很合适，毕竟四号线北延线就近。
改善的可以重点关注鹭湖片区，因为有龙华外国语学校的一个加持，目前价格相对来说是领涨整个观澜片区的，当然他优势也很突出，三馆一院加上山水资源，四个品牌开发商的一个聚集配套，相对来说比较完善，这一片区有部分优质的刚需，重点还是改善为主。那观澜的别墅也是非常值得关注的，像仁山智水、懿花园等，总价在1300到1600万之间都可以上车。
（注：文中数据仅供参考）
粤公网安备 44030402000760号
