谢逸枫：深圳五大中介机构抵制全民经纪人

文/谢逸枫

针对“6月17日，深圳五大中介机构——中链Q乐美联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式”的现象，笔者是这样看的。

五大中介机构（一手房销售代理、二手房销售租赁、渠道销售）所谓的联合声明，表面上是向地产商的发出警告、警示，实质上是借声明引起地方重视，达到出手打击、干预的目的。

同时希望引起中介机构的团结，共同抵制市场所谓的违法违规的损害操作行为，维护中介地产业的利益。

本质上，这是一场利益保卫战，是一场地产商与中介机构的博弈，是中介行业与开发行业的较量，是传统营销模式与新营销模式的对决。

简单讲，市场规则之下，五大中介机构联合抵制全民经纪人，属于行业小团体的自我保护。附属于地产商、业主的中介机构，作为房地产营销、销售、渠道、租赁的重要合作方，提供咨询、服务、代理的业务，市场规则已变，重要的是如何帮助房企活下去，自己才能活下去。

于地产商而言，这样的声明，产生不了什么威胁，更加不会产生什么实质性的作用。只要地产商在符合法律的框架范围内，采取合理的销售、营销策略，把握市场。

一手控制着房源，一手用新模式把每个人转变成为卖房人、中介人、引进人，引导着购房者，成交。将全民经纪人的新营销、销售模式发挥到极致，实现去库存与卖房及销售回款。相信中介机构除了发声明外，只能眼睁睁看着地产商开心的卖房收钱。

这个房地产大蛋糕，谁想独食与吃不到，都会引起不体利益方的不满，招惹非议。究竟动了谁的奶酪，已经不是资本市场的专利。分销、转销、全民经纪人（走私单、挖人）、卖上卖房，直播卖房，在市场化大趋势，非常特殊时期特殊情况之下，只是短暂的策略与措施。

这是疫情下经济、市场大环境的创新营销，已经不是传统营销能够解决问题的。关键是中介机构已经不能帮助地产商活下去，提供不了去库存与卖房的火力。

出现中介人员走私单、私活、私下业务、跳单的现象，说明中介机构的人员、销售、奖励机制的管理弊端暴露问题。一方面是中介经营困难，业务大量萎缩，业务员、销售人员的收入明显下降。

另一方面是业务员、销售人员房租的租金压力大，都要吃饭、住房、还房贷、小孩教育、养家糊口等。一旦丧失业务、单子，必威胁到个人生存，最后不得不加入全民经纪人营销。

因此，中介机构如何创新业务、营销模式、增加员工收入成为当务之急。

究竟是违背什么法律法规？声明中提到的“走私单现象泛滥，分销合作或转介类的操作行为”、“全民经纪人”营销模式是违法违规的。由于中介行业、中介机构业“全民经纪人”出现走私单现象，分销合作或转介类的操作行为，是不是违法违规，这个目前没有法律法规作具体规定，属于中介机构内部规则与行业自律及管理的范围，是新营销模式挑战传统的弊端。未来，还需要国家立法或修改法律来规定，至少目前是没有规定。

地产商“全民经纪人”销售模式、营销模式是否符合法律规定，是否存在违法违规。按照目前《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《民法典》的规定，还真没有明确的法律法规、条文规定，更加没有禁止分销、转销、全民经纪人、卖上卖房，直播卖房，说明是不违法违规的。相反，国家今年提倡电商、网上卖房、直播卖房，也提倡创新营销模式，让企业活下去，不是打击、不是禁止。

不管黑猫白猫，能把房子卖出去，收回房款就是好猫，就是好模式。新营销模式（分销、转销、全民经纪人、卖上卖房，直播卖房）与操作行为，严格意义上讲，是被疫情逼出来的大招，属于地产商一种自救方式，是打破传统营销模式的创新。

中介机构在于意的不仅是损失严重，业务下降，租金与人力的成本压力大，更在于长期以往行业内部规则、行业自律破坏，人员流失、业务流失，对中介机构、行业是非常致命打击。

中介所谓的平台，实质上就是一手房代理业务、二手房售租业务的中介功能、渠道销售的平台，因新营销模式（分销、转销、全民经纪人、卖上卖房，直播卖房）受到巨大冲击，不得不采取联合抵制的办法，这是本能的自我保护。长期看，中介机构采取联合抵制的办法，这不是解决问题的办法。

如何给房企、业主提供高质量高水平、新营销模式，帮助房企、业主把房子卖、租出去，库存销售出去，才是最关键的，解决问题的根本。

地产商新营销模式、销售模式越来越好，应该讲会影响到中介机构的业务与经营收入及行业的冲击。中介机构当下最主要任务，就是开发出新营销模式，新销售渠道，新卖房技术。

不要说地产商都在想方设法的开出新营销模式，以后如果个人或业主，都能够自行挖掘出销售或出租、渠道新模式，中介机构想必是难活了。能够打败中介机构的，不是全民经纪人，不是地产商，是中介机构自己。