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深圳715新政出台,附解读!

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2020.07.15 12:04:29
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深圳715新政

 

一、 调整商品住房限购年限

深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。(深户包括家庭、单身、离异必须同时满足落户满3年且社保三年及以上个人所得税或社会保险证明,请注意是同时满足落户和社保年限,这条极大限制外来资金进场,买家减少,极大限制资金推动楼市上涨),非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行(这条和之前没有区别)


夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算(离异未满3年,两套的,名额为满,不能再购买。离异满3年的按照单身条件计算是否拥有购房名额。但是,离异不满3年和其他具有购房资格且无房的人结婚,不受此条政策影响)


二、完善差别化住房信贷措施 在国家统一的信贷政策基础上,根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制,合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。  根据中国人民银行有关规定,经深圳市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求: (一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;(和之前没有区别) (二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,(和之前没有区别)购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;(利空非普住宅,有住房贷款记录的,购买非普住宅由5成提高到6成) (三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。(利空非普住宅,家庭购买二套房,购买非普住宅由7成提高到8成) 


  三、发挥税收调控作用 更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。(国土局计税价将调整,会参考市场价格,预判最新计税价会无限接近于最近成交价,涨的越多,计税价格越高,税费越多,但三价合一仍可按照最低的那个价格来计税,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,且必须为普通住宅,增加购房成本,个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,目前市面上大部分在售房源未满5年,回到2015330之前,要知道2015330政策52意义重大)


四、细化普通住房标准 享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。(重提豪宅线,只不过这次是统一标准为750万或以上,碧海现在三房大部分报价都为750-800万的很尴尬)


 750万的豪宅线为全市统一标准,不再分区域,罗湖和东部大部分房源不受影响,南山宝安福田龙华改善置换的热点区域购房根据总价可能会增加一笔豪宅税,坂田的龙头盘信义嘉御山也很尴尬,三房报价总价基本在750万上下。


房价将会调整,买家购买欲望下降,观望情绪浓厚,参考2017-2018年的行情。


非普住宅:住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以上或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以上;实际成交总价高于或750(含本数)万元。


五、加强热点楼盘销售管理 对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。(打新网红盘将更加利好本地刚需)


六、推行房屋抵押合同网签管理 进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。


七、加大二手住房交易信息公开力度 及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,并对上报数据的真实性和准确性负责,对于不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。


八、严厉打击房地产市场违法违规行为 持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光,并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。


风雨中砥砺前行,为什么深圳这么悲催,2016-2018年连续调控,325新政,104新政,三价合一,730新政还历历在目,不管什么时候出新政,总会有一部分人被限制在外,也总会有一部分人处于政策的调控人群之列。


2015年深圳330政策开启了史无前例的行情,这波行情走了一年多,远在东部的坪山都涨幅超过100%。


自2016年325政策调控开始,东部龙岗和罗湖开始横盘,福田南山开始转向优质学区房概念,主打稀缺,龙华主打宇宙中心,红山崭露头角之后,周边地王频出,又走出一波地王行情。宝安开始宣扬大空港和前海辐射概念,宝中热度一度超过南山和福田,此时碧海片区还默默无闻。


2016年大部分区域还在经历小幅度补涨,谁知104新政出台,楼市成交陷入冰冻,直到2017年才缓过神来,然后优质学区房和豪宅概念盛行,都是主打稀缺,罗湖大部分楼盘横盘,但是深中学区和螺岭学区开始跟随学区概念缓涨,因为小户型供应多,总价低,成交异常活跃。


2017年给了深圳楼市喘息的机会,平稳时期买房换房是最好的时期,但是到了年底,信贷方面又给了刚需置业者一击,首套利率折扣由最高8.8折优惠提高到基准利率上调5%,而且银行放款周期长的达到了两三个月,需要自行承担赎楼费用的购房者可是吃了一记闷棍。


2018年三价合一和730政策,都是对楼市较为严厉的调控手段,三价合一直接打击了高评高贷的相关骚操作,730政策更是包含深圳首次提出的限售三年的政策,这一年信贷利率更加不友好,首套和二套利率都有所提升。另外新房限价,和二手房价格形成剪刀差,打新成了这一年的热词,年底更是来了一次东西部对决,一个是沙井网红盘开盘售罄,一个是龙岗刚需盘去化只有5%,东西部差距已然拉开,分化加剧,由此铺垫了2019-2020年东西部的行情走向。


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