谢逸枫：中国房地产周期逻辑不变未来房价再涨100年

文/谢逸枫

不能以简单的人均住房面积，就荒谬的下结论称“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束”。

记忆中，这个所谓的经济学家从来没有一次准确的判断过中国房地产、房价、调控政策，没想到居然天天在自媒体自夸自嗨。真正的经济学家都是潜心搞学术、搞研究，发表出来的文章、观点， 是经得起推敲，经得起市场的检验。

很佩服某经济学家以过去的思维，以简单的的人均住房面积就判断出，什么“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束“。

笔者认为，不管有没有疫情，至少在中国这样的市场经济体制、制度与房地产制度、土地供应制度、金融制度、税收制度、财政制度、住房制度之下，房地产周期不变、房价单边上涨没有结束、全民炒房周期没有结束、房地产作为最好投资的时代没有结束。

反观中国房地产的现状，市场基本面没有任何的改变，政策周期没有改变，房价上涨没有改变，买房是最好的投资没有改变，全民投资房产没有改变。

千万不要以为，以简单的人均住房面积多几个点，或者是人口出生率下降些，或者是所谓的高空置率，就简单的批判中国房地产已经不行了。

只要中国房地产周期逻辑不变，未来100年房价还是要上涨，房地产依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，最好的投资时代、全民炒房周期不变。

为什么不看现在的房地产市场依然是政策市，政策周期，即使是公司的门卫、市场的卖菜阿姨都知道，政策一紧一松就是一个短周期，房价短期调整，长期上涨。

为什么不看全国房价重新进入上涨通道，一线城市上涨完又轮到二三线城市了，上半年全国、70城房价都反弹了。

为什么不看看上市企业、中小企业、还有人办理假结婚假离婚，都是投资房产，公司买房的金额几万亿元。为什么不看家庭资产最主要的资产，还是房子，不是别的，看看银行，房子有多少。

目前中国房地产的主要矛盾，不在于日益增长的人口，在于商品住房土地、商品住房供不应求，不在于总量短缺，在于资源分配、供应不均衡。

其一，配套全、质量好的住房总量短缺时代，没有结束，现在又进入区域短缺时代。简单讲，房地产市场当前主要矛盾不仅是不均衡，结构性，也存在短期短缺的总量问题。不仅大量的房屋拆迁，还有大量的房屋还需要改造，保障住房屋任务完成还需要时间才能完成，棚改全部完成也一样，竣工到入住还需要时间。而新建商品住房，满足不了住房需求。

其二，不是错误的城镇化战略，是错误的非市场化决定资源配置，导致大小城市之间的资源分配不平衡。城镇化的策略是正确的，关键是土地供应、资源分配，没有按照市场，来决定分配，没有按照人口、户口来进配资。

其三，商品房与保障房的错配，双轨制到住房多元的住房制度缺乏，保障住房的缺位。

其四，房子的半市场化与土地的垄断化，导致供求不平衡，地价高企。

其五，行政干预价格，导致高端物业市场供求不平，一二手价格倒挂。

其六，错误的调控政策一直存在于住宅市场，导致与商品地产市场供需关系不平衡。

2020年中国房价逻辑与房地产规律三个不变：

其一，不管有没有疫情，中国房地产周期没变，政策决定市场周期。政策平稳，总量平稳，增速放缓。

其二，房地产作为最好投资的时代没有经结束，存款、股票、期货、债券、基金、信托、保险、黄金、古董字画，无法代替房产成为家庭主要资产。

其三，货币+信贷放水+政策放松+人才+户籍改革红利之下，全国672个城市，其中大多数城市房价，没有下跌的先例。即使部分城市房价短期波动，上涨永远是主题。

重蹈覆辙的中国楼市政策逻辑回来了，好时压，坏时松。1998年至2018年，已经出现了六轮，一放一紧、一紧一松、又松又紧、紧中有松。

左一国八条，右一个国十条，还是房价上涨，过去20年中国房地产调控最失败的历史教训。2020年7月，新一轮房地产收紧周期又来了。

一周之内到22日，杭州、东莞、宁波、郑州、大连、乌鲁木齐、深圳、长春纷纷收紧楼市调控。其背后是地价、房价疯涨，抢房抢地，调控一收紧，想必能够让楼市稍微降温。

最让人悲剧的不是调控收紧，是出台的政策不是要增加土地供应、商品房子供应，是抑制需求端、价格端的行为。

最难过的还是货币供应管不住、土地收入管不住、房地产的税收管不住。这就是带有特色的中国房地产市场，即政策市，涨时压，跌时救。

过去20年，笔者一直强调，决定房价上涨的关键因素，是政策。总有研究国外房地产的经济学家不懂国情、市场实际情况讲，房价看人口、看土地供应、看金融，却忘记了半计划半市场的房地产不吃这套。