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多家银行发布公告:8月25日起对个人房贷统一转换为LPR定价

楼市大事 发布时间:2020.08.12 16:07:37
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存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务(即房贷“换锚”)本月已经快到最后的期限了。


今天(8月12日),深圳包括中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行在内的多家银行发布公告,将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。


公告同时明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。


这也提醒房贷还没有办理LPR转换的,现在还可以进行转换。


日前据央行在《二季度货币政策执行报告》中披露,截至6月末,存量贷款定价基准转换进度已达55%,其中存量企业贷款转换进度为76%


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中国建设银行:





此外,中国交通银行在7月20日发布公告,将在2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。



延伸阅读:如何转换?


早在3月份,各大银行提供了多个可以办理的渠道:如手机银行、网上银行、短信银行、智能柜员机)、贷款服务行等多种受理渠道,具体关注下你的贷款行来做相应选择。


1、固定利率和一年一变,如何选择?


这次换锚,央行给了你两个选项(固定利率和一年一变浮动利率),也给了所有人一次改变房贷的机会。


首先,选择任何一个选项,2020年的利率水平保持不变,不会对房贷有实质性的影响。


A选项:一年一变的浮动利率(转换为LPR定价)


如果你选择了一年一变的浮动利率,以后按照LPR+基点的模式,按照固定的重定价周期,计算你的利率。


 每年可以调整一次,当年最新LPR利率下降,你的房贷同样下降;上涨,则房贷随之上涨。


B选项:转换为固定利率


转换为固定利率,以后永远不再改变;以后利率降与涨都跟你没关系;这个固定利率,应等于你的合同最近的执行利率水平。(2019年之前实际利率是5.39%)


★ ★ ★ 如果你选择了A:一年一变的浮动利率(转换为LPR定价),那么这是一道数学题!


在LPR定价里,LPR利率是可能是每年会变的,但计算利率的结果还有一个关键的加、减点


新购房者和老购房者加点不同;对于新购房者来说,房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点(每个地方不一样)


对于老购房者来说,加点基数,采用“倒挂法”确定,加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR(当月4.8%)的差值,最短一年一调。


简单来说,加点=目前实际房贷利率-4.8%。


举个例子:


你的商业住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。


如果在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。


2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。


在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

2、转换后转换为LPR定价,房贷折扣仍存在


比较关注的问题是转换后,之前房贷利率的折扣是否还在?


如果是一年一变的浮动利率,比如说,你之前的房贷10年期,利率打了7折,那么转换为LPR以后基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同,计算方式也变了。


我们之前的基准利率定价方式下,一般按比例浮动,比如基准利率上浮10%、下浮15%等;而LPR定价方式下,按照加减点数来浮动,比如LPR加40个基点、减30个基点等。


那么算这笔贷款是,10年期参照的贷款基准利率是4.9%,打7折后的实际执行利率是3.43%,按照人民银行公告,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%。


但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,为4.8%;


因此,您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%,一个基点为0.01%),加点数值为-137,在合同剩余期限内固定不变。


3、两者如何选择?


 对于购房者来说,选哪一种都存在着风险和不确定性,但选择只有一次。


选择固定方式,好处是未来利率上涨跟你没关系。


选择一年一变的浮动利率,则房贷利率平均每年可调整一次;对于之前房代折扣的人来说是利好。


目前,许多人表示会倾向于选择一年一变的选项;从大趋势来看,未来利率下降的可能性比较大。


尽管对于长期的利率利息来说,比如下调5个基点房贷利率变化,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。


目前来看,世界各大经济体,利率都在下降,甚至不少已经步入了零利率、负利率时代;中国的贷款利率,是全世界中上水平。


事实上,这几年中国利率已有大幅下调,在十年前,贷款利率均达7%以上,这几年利息一直在走低。


当然,前面也说了,2月20目的1年和5年期利率进行了不对称的降息,那么,未来也不排除单一上调5年期房贷利率。


这也是未来楼市的不确定因素,目前,我们对于楼市调控格局需要重新面对,此次房贷换锚对于楼市来说,又多了一项调控工具,未来类似的调控政策只会更多。


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