《民法典》买卖合同章节条款变化对签订二手房合同的影响

《民法典》买卖合同章节条款变化对签订二手房合同的影响         

周争锋  广东华商律师事务所

随着社会的发展，原《合同法》有些条款已不适应当前社会的变化，这次《民法典》对买卖合同章节有所修订。今天，就《民法典》买卖合同章节法条的变化，结合二手房合同，做一个简要阐述。

一、《民法典》修改了买卖合同必备条款的内容

《民法典》第五百九十六条【买卖合同条款】 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

具体到二手房买卖合同，合同成立最起码要具备交易主体确定、交易标的确定、交易价格确定这三个要素。

有明确的合同当事人，是合同最基本的条件。如果没有明确的合同当事人，合同由谁履行就不明确，当事人的权利义务更无从谈起。因此，买卖双方在签订合同时，一定要明确合同的交易对象是谁，要做到明确无偏差。如果需要变更买受人主体，双方可以签订主体变更确认书，将变更主体的姓名在主体变更书上提前确定，明确变更的主体是谁。

不建议出卖人签订空白的主体变更确认书。主体变更确认书也不要写过户时可以由买受人指定第三人过户，或者说可以变更为亲属或买受人可以指定亲属履行，因为这样极易引发纠纷。大白话讲，买你房产的可能是职业炒房客，业余选手尽量不要和专业选手打交道。

明确的合同标的，主要就是双方交易的房产确定，能够确认房产的地理位置，最好写上房屋的不动产权证号，确认唯一性。

买受人若购买二手期房，要把预售合同编号写上去。回迁指标房，回迁房指标买卖的麻烦在于如何固定交易标的，这是买卖双方需要认真思考的问题。在签订买卖合同及交易过程中，可以从朝向、楼层、面积等方面固定标的物，一步步确认标的房产的唯一性。交易标的物不明确，一旦双方发生纠纷，合同是否成立都存在争议，更不要提继续履行或主张违约责任了。

交易价格明确，即房屋交易价格确定。房屋买卖合同，就是一方把自己名下的房产办理过户登记给对方并交付房产，另一方给付相应的对价，那么这个对价是多少，是双方的核心利益所在，必须明确具体。如果不明确不具体，双方一直争执不下，难以说双方的合同已经成立。

二手房买卖合同除了上面所说的三个必备条款以外，还应该具备房产的现状、出租情况、买受人的付款方式、付款时间、过户时间、出卖人交房时间、争议解决及违约责任等条款。

二、《民法典》明确了无权处分行为合同有效，买受人可以追责

《民法典》第五百九十七条【无权处分的违约责任】 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。  

在房屋买卖合同纠纷中，出卖人无权处分的合同效力，从无效转变到有效，是一个渐进的过程。2007年，《物权法》第十五条，明确了合同效力和物权变动效力相区分的原则。2012年，《买卖合同司法解释》第三条，进一步明确了无权处分合同的有效性。这次《民法典》直接废除了原来《合同法》第五十一条规定的无权处分经权利人追认合同才有效的规定。

司法实践中，无权处分合同有效早已成了共识，难的是如何区分无权处分和无权代理。在《民法典》第一百七十一条规定无权代理的善意相对人有选择权前，什么是无权处分？什么是无权代理？大家都分得很清楚，法院也分得很清楚。无权处分的，合同有效，出卖人承担违约责任；无权代理的，合同效力待定，被代理人不追认，也不构成表见代理，则代理人承担缔约过失责任，赔偿合同相对人的损失，相对人要举证损失。

但是，在《民法典》第一百七十一条规定了，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。大白话说就是，无权代理行为被代理人不追认，相对人有选择权：第一，可以要求代理人履行合同;第二，无权代理行为被代理人不追认，也不构成表见代理的，合同虽然对被代理人无效，但是比照合同有效违约后果来认定代理人的缔约过失赔偿责任。

在司法实践中，无权代理的代理人到底是承担赔偿责任还是违约责任，出现了混乱。这里面有原告在诉讼时故意不加以区分的因素，原告的代理律师，从利益最大化的考虑，直接诉讼违约金而不提出赔偿金的请求，避免承担赔偿金如何计算的举证责任；也有法院法官在适用法律时故意混淆的因素，说理部分阐述不清，回避关键问题，以节约司法资源为由，草率结案。

这种混乱产生的主要原因是，《民法典》第一百七十一条虽然规定了善意相对人有选择权，但是请求行为人履行债务，是不是就等于行为人事实上或法律上履行不能，就要和无权处分的行为人一样承担违约责任，没有进一步予以明确。

最常见的说理是，该合同被代理人不追认，则合同直接对代理人发生法律效力，由无权代理的签字人承担违约责任。事实上，这个说法没有明确的法律依据，混淆了无权代理和无权处分的法律含义。 

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分。

三、《民法典》规定了在无特别约定的情况下,出卖人负有保证受让人享有标的物完整物权的义务

《民法典》第六百一十二条【出卖人权利瑕疵担保义务】出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

《民法典》把出卖人的权利瑕疵担保义务，从原来的负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，变更为负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，“主张”变为“享有”，把出卖人卖房前需要注意事项的范围一下子扩大了很多。

其他人主张权利，主要是主张所有权或者租赁权，其他人“享有”的权利范围要比“主张”大得多。

因为主张是需要其他人主动提出，就是说房产过完户以后，其他人通过主动请求的方式提出，实践中一般表现为发起一个诉讼，向买家主张权利，这时买家是被动知道的状态。 

现在规定的享有，就是买家在自己想用房产上的某个权利的时候，发现自己享用不了，应该属于自己房产上的权利，被其他人享用了，不管是因为什么原因，只要发生在过户或交付前被其他人享用了，那么出卖人就要承担责任。

日常生活中最常见的是什么呢？就是房产被其他人办理了租赁备案、学区被人占有、房产地址被人用来注册公司。这几个权利，是一个房产依法应该享有的权利，出卖人在卖房时应该保证自己的房产没有权利瑕疵，其他人不享有权利。

用大白话就是，购买一手房时，从开发商那光屁股买来的房产，出售给买受人时，也应该是光屁股状态。

这个条文是买受人过户后，发现房产被其他人办理了租赁合同备案、学区被人占有、房产地址被人用来注册公司，向出卖人索赔主张权利的诉讼请求权基础。

四、买受人应按照合同约定的支付方式支付价款

《民法典》第六百二十六条【买受人应支付价款的数额认定】 买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。

广东高院曾经判过一个案件，案号为（2017）粤民再200号，买家高评高贷不成功要变更付款方式，由按揭贷款变更为一次性付款，卖家不同意。龙岗区法院一审认为买家无权擅自发函变更付款方式，卖家不同意变更不构成违约，二审深圳中院认为买家变更为一次性付款更有利于合同履行改判卖家违约，广东高院再审认为买家无权单方变更合同约定的付款方式，擅自变更付款方式不符合合同约定，卖家不同意变更不构成违约，撤销二审判决维持一审判决。现在《民法典》第六百二十六条支持了广东省高院这个观点。

法院认定的法理基础是合同是严格责任。合同约定的事项，双方均要依约履行，任何一方不能擅自增加或变更合同条款，加重对方的交易负担。有利于合同目的实现的方式，只在合同中对付款方式没有约定或约定不明时才可以适用。 

在深圳二手房的交易实践中，很多中介公司的合同中只约定了合同贷款不足怎么处理，就是买受人应在知道按揭贷款数额不足后多少天内补足，而对贷款不能如何处理没有约定。

对该问题，笔者发现实务中法院有两种解释，一种是认为按揭贷款不能就是已经贷款数额为0，买受人按照贷款不足的约定处理，应予以全额补足；另外一种观点认为，这个条款只是按揭贷款不足处理的约定，对于贷款不能的处理没有约定，贷款不能的，合同如何履行还需要买卖双方再行协商。

笔者认为应具体分析买受人贷款不能的原因，再判断是谁的责任。若是买受人的原因，包括买方征信有问题，流水不足等，买受人承担责任；若是出卖人的原因，比如房产过于陈旧，房产被银行拉入黑名单贷款评估价被人为压低等，买受人不一定要承担责任，依据为《商品买卖合同司法解释》第二十三条。

为避免纠纷，笔者建议当事人和中介公司，对付款方式和补救措施作出明确的规定。在合同条款中明确约定下，买家按揭贷款不能的处理方式和买家按揭贷款数额不足的处理方式。

《商品买卖合同司法解释》第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

五、房产带租约出售时双方可以约定租金和押金的归属

《民法典》第六百三十条【标的物孳息的归属】标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。

经常有人咨询笔者，房产过户后交房时间到来前，房屋的租金归谁所有？租客的押金归谁所有？《民法典》的第六百三十条就是解答此类问题的。

这个条款规定得很清楚，房屋的租金归属，有约定的首先按约定；没有约定的，房产交付之前，租金归出卖人所有；房产交付之后，租金归买受人所有。另外，笔者以前在文章中已经论述过，带租约卖房交付的标志就是买受人收到房屋的租金。

租赁押金归属问题，也是有约定的按照约定，这里的约定是买卖双方和租客的三方约定，或出卖人和租客之间的约定；没有约定的，交房时押金应该交付给买受人，因为依据法律规定，买卖双方房产过户完成时，在买受人和租客之间，依法成立一个强制缔约的租赁合同关系。

——周争锋2020年8月13日写于深圳港中旅大厦

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