对深圳市二手房买卖网签合同成立生效的时间的进一步说明

对《深圳市二手房买卖网签合同成立生效的时间及其它》的进一步说明

 周争锋  广东华商律师事务所

对2017年写的《深圳市二手房买卖网签合同成立生效的时间及其它》这篇文章做一个说明，也作为我对7.15新政的部分解读。目前还是不敢放开了全面解读7.15新政及其细则。

第一,这篇文章写于2016年10.4新政之后，是对当时政策的一种说明，在经历2018年3.28新政、7.31新政和2020年7.15新政后，有些说法不适用于现在的情况。

你比如，2019年4月23日修订了《电子签名法》，删去原来第三条第三款第二项涉及土地、房屋等不动产权益转让不适用电子签名法的规定，使得买卖房产也能够使用电子合同交易。

特别是深圳2020年7.15新政的细则第8条，该条对在途交易缓冲期要求，没有沿用2016年3.25新政细则和10.4新政细则的惯例，认定的更加宽松。7.15新政前已经发生交易的在途交易买家，只要在2020年12月31日前递件时，满足10.4新政要求的限购政策就可以正常递件过户。 

而2016年3.25新政细则和10.4新政的细则，则是要求“购房资格认定时间以购房交易时间为准。购房交易时间以本市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准。”大白话来讲，更加直白点就是，在3.25新政或10.4新政出台当天，买受人应具备旧政策要求的购房资格，不然在新政策执行保护在途交易的缓冲期也不能递件过户。

简单的说，就是7.15新政细则第8条把对在途交易的保护政策，恢复到了2010年9.30深圳第一次限购政策时的要求，相对于3.25新政细则和10.4新政细则而言，最大限度地减少了新政对在途交易的影响。

当然，还有7.15新政第一次在细则中直接明确认可近亲属代为支付定金的行为，从另外一个层面，最大限度的保护在途交易。在2016年10.4新政时，只是在缓冲政策限定的缓冲期过了之后,针对一手房领域，在10.4之前发生的在途交易，认可买受人近亲属代为支付定金额外作出的规定，不涉及10.4前二手房的在途交易。

第二，在2018年3.28“三价合一”政策出台的当天，中介公司通过端口登陆深圳房地产交易信息系统，抵押状态的房子，也能够形成网签合同。这是3.28“三价合一”政策的要求，因为3.28“三价合一”政策要求买家在深圳申请按揭贷款时，银行要锁定网签合同，现实中买家申请贷款时，出卖方的房产大部分还是处于抵押状态的。因此，3.28新政以后房屋处于抵押状态不影响网签合同的录入。

经进一步了解，目前自助录入网签合同的，查封状态也还是可以录入，只是最近又增加了对买卖双方身份的查验程序。

第三，网签录入和限购政策的具体购房资格时间认定，现在政策的表述基本上是以网签合同录入为准，但是实际上，在具体操作层面，不只是要看网签合同的录入时间，最重要的还要看网签合同双方当事人最终落款时间。依法，网签合同的正式生效时间，不是看录入时间，而是看最后一个当事人的签字时间。

网签合同的签字时间，是计算业主房产满二或满五唯一纳税时间的终点，也是认定新的买受人契税缴纳时间的节点，就是固定买受人是否满足家庭唯一住房享受契税优惠政策的时间节点，即按照首套还是二套缴纳契税的时间节点；同时，还是认定出卖人房产限售时间的终点，限售的计算起点是不动产权证首页登记机关盖章处注明的登记日期。

经笔者向登记机关核实，出售法拍房计算纳税和限售的起点均为执行裁定送达登记中心的时间。

买卖双方在网签合同上填写的时间，涉及了很多利益，应引起足够的重视，有必要在合同中明确递件时双方在网签合同上落款的时间问题，比如约定出卖人必须按买受人的要求填写等。填写错了，应及时申请退件，重新办理递件手续。

——周争锋2020年8月28日写于港中旅大厦

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附：深圳市二手房买卖网签合同成立生效的时间及其它

每次深圳市出台新限购政策的当晚，中介公司都会加班加点给双方录入网签合同，以达到表面上看双方的网签合同签订在限购政策实施前的目的。每次限购政策出台，在出现纠纷时，中介公司在新政出台当晚加班录入的网签合同成立和生效问题，直接决定买家购房资格的有无，直接关系到买家诉讼请求的成败，非常的关键。

很多中介和律师对此种情况下网签合同成立和生效问题理解错误，认为只要按照要求把双方的合同信息录入深圳市不动产登记中心的系统，网签合同就成立并生效，买家的购房资格就完全没有问题了。

上午开了一个庭，案件的核心就是深圳二手房买卖合同网签合同的成立和生效问题。

趁着开庭时归纳的思路还在，就再聊下限购政策颁布当晚中介突击加班录入网签合同的效力问题，实际上这个问题我在以前已经写过一篇文章了。

一、在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。

这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助成交形式录入网签合同，并由双方签字确认。

二、限购当晚录入网签合同后并不就意味着该网签合同已经成立并生效，买房人就一定不受新限购政策影响。

依据我国《合同法》和《城市房地产管理办法》的规定，房屋买卖合同是要式合同，必须是采用书面形式。依据我国的《电子签名法》，涉及不动产的买卖合同，不适用电子签名法。

也就是说录入不动产登记中心数据库中的网签合同要想成立并生效，需要先把该网签合同打印出来，并由买卖双方在上面签字确认，双方签字后方可算是一份成立并生效的买卖合同，依据法律规定，买卖合同在最后一方签字后才成立并生效。在买卖双方签字确认前，其只是一堆无用的电子数据，对买卖双方不产生任何法律上的约束力，此时买卖双方的网签合同没有成立并生效，买家的购房资格仍然受限购政策的影响。

三、在限购政策出台当天晚上，中介公司加班录入的网签合同，买家要想不受限购政策影响，需要在录入当天24点以前打印出来，并且在买卖双方递件过户时，把时间倒签为限购政策的当天，否则买家的购房资格仍然受新政策的影响。

深圳二手房网签合同打印出来时合同下方会显示二个时间，分别是录入时间和打印时间，如果显示是在2016年10月4日录入的，但是显示的打印时间是2016年10月5日之后，该网签合同生效的实际上是在2016年10月5日以后，因为你必须先打印，买卖双方才能在合同上签字确认，也就是说没有在限购当天打印该合同则买家仍然受新限购政策的影响。

四、2016年12月30日，深圳市规土委房地产业处发给深圳市不动产登记中心的买卖合同网签备案时间延长至2017年6月30日的通知，只是针对的一手商品房房网签合同备案登记，二手房买卖不是该通知的适用对象。

很多律师和中介对该通知的适用对象认知错误，认为也适用于二手房，我已经在最近的开庭庭审中碰见多次了，这里单独做一个说明。

通知内容“我委《房地产调控第四周调度会会议纪要》（深规土会议纪要[2016]246号）已印发。纪要明确，我委关于落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》的会议纪要[2016]176号中第三条第二款关于限购政策历史遗留问题必须于2016年12月31日前备案的时限，同意延后至2017年6月30日。此外，第三条第二款中涉及买方向卖方支付购房款的情形，含直系亲属代付的情况。”

   ——周争锋2017年4月12日写于深圳