抽丝剥茧细说7.15新政对离异人士购房的理解和执行

抽丝剥茧细说7.15新政对离异人士购房的理解和执行

广东华商律师事务所 周争锋

前天解读了7.15新政离异人士的购房问题，我认为这个解读，已经结合了住建局在2020年7月29日就落实7.15新政的通知和住建局在2020年9月4日对登记中心的复函，解释清楚了。但是还有人在问，有必要重新认识一下这个问题。

网友1.🌈提子麻麻²⁰²⁰💕

周律师，离婚前家庭一套，离婚后，男方新买了一套，女方把婚前这套卖了。请问：离婚三年内，女方还能再买房吗？

网友2.Vicky

家庭一套房子已签合同卖出但还在走流程未办过户时双方离婚，之后有一方买房一套，请问另一方还有房票吗？

综合网友的几个问题，笔者总结一下这几个问题的核心，即离婚前家庭有一套房子登记在一方名下，分到房子的这一方离婚后三年内卖掉房子以后，还有没有购房资格。

答案是没有。此类成年单身人士就是7.15政策精准调控的群体。

下面，结合现在已知的三个文件，我们用循序渐进法来推演一下这个结论。

一、住建局和几个部门在2020年7月15日联合发布的7.15新政第一条第二款解读

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

结论：夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。这是开启的一刀切模式。

二、住建局在2020年7月29日就落实7.15新政的通知第四条解读

1.夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。

2.从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。

3.购房之日前3年内有两次以上（含两次）离异记录的，追溯3年内所有离异记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

结论：

1.第1款是对夫妻离异的日期判断标准的细化，明确为以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准。

2.第2款对7.15政策的一刀切模式进行了更正，明晰了判定标准。

（1）离婚前家庭名下没有房产的，离婚后3年内，任意一方符合成年单身人士购房条件后，均可以单独买1套房产。依据住建局在2020年9月4日对登记中心的复函第六条第一款，这里的离婚前家庭不区分离异人士购房离婚前是深户家庭还是非深户家庭。

（2） 离婚前家庭名下有1套房产且登记在一方名下的，离婚后三年内，无房一方符合成年单身人士购房条件后可以买1套。

因为这里没有区分离婚前家庭具体指的是深户家庭和非深户家庭，导致大家一度认为非深户家庭，离婚前家庭有1套且登记在一方名下，离婚后三年内，无房的一方即便符合单身人士购房条件也不能购房。

这个问题在住建局在2020年9月4日对登记中心的复函第六条第一款中得到解决，该款明确住建局在2020年7月29日就落实7.15新政的通知第六条第一款，离异人士购房不区分离婚前是深户家庭还是非深户家庭。也就是，非深户家庭，离婚前家庭有1套且登记在一方名下，离婚后三年内，无房的一方符合单身人士购房条件后，也能买一套。

（3） 离婚前家庭名下有2套及以上房产的，离婚后三年内，双方均没有购房资格。

离婚三年内卖掉名下全部房产或剩余1套的一方及名下没有分得房产的一方，又想购房如何办理，这个问题在住建局2020年9月4日对登记中心的复函第六条第三款中得到解决，即通过复婚或找第三人再婚的方式解决，保证购房递件时是已婚状态，就只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往的记录。

3. 递件时为成年单身人士且递件前三年多次结婚离婚的住房套数认定标准，明确为购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

此类人士，依据住建局在2020年9月4日对登记中心的复函第六条第三款，想要购房也可以通过复婚或找第三人再婚的方式解决，保证购房递件时是已婚状态，就只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往记录。

三、2020年9月4日住建局对不动产登记登记中心复函第六条内容解读

1.《通知》第四条关于离异人士购房不区分深户家庭和非深户家庭。

2.离异前家庭在本市有1套商品住房，若该房产登记在夫妻双方名下且离异时未分割的，离异后需转移登记在一方名下后，无房一方可购买一套商品住房；离异后直接转让给第三人的，经双方协商一致后可以购买一套住房，登记在符合购房条件的任一方或双方名下。

3.再婚或复婚家庭，按现有家庭住房套数计算，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

结论:

1.第1款是明确深户家庭或非深户家庭在离婚前家庭名下只有1套房且登记在一方名下，离婚后3年内无房一方符合成年单身人士购房条件后，有购房资格。

这进一步明确解释了住建局在2020年7月29日就落实7.15新政的通知第四条的内容，非深户家庭在离婚前家庭名下只有1套房且登记在一方名下，离婚后3年内符合成年单身人士购房条件后的无房一方有购房资格。

使得非深户家庭符合成年单身人士购房条件的另外一方，在该复函后购房资格失而复得。

但是， 需要特别注意，深户家庭或非深户家庭在离婚前家庭名下只有1套房且登记在一方名下，离婚后3年内，分得房产的一方，即便卖掉房产满足成年单身人士的购房条件要求，也没有购房资格，如果此时认定他有购房资格，就等于完全架空7.15限制离婚后三年购房的政策。

此类人士若想买房，解决的办法就是，依据住建局在9月4日对登记中心的复函第六条第三款，通过复婚或找第三人再婚的方式，保证购房递件时是已婚状态，就只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往记录。

2.第2款对离异前家庭在本市有1套商品住房，且该房产登记在夫妻双方名下离异时未分割的这类特殊情况作了说明。

夫妻双方离婚时有1套房子，登记在双方名下离婚没有分割，则此时有两种情况：

第一，离婚后双方协商申请变更登记变更到一方名下，则另外一方符合单身人士购房条件后有购房资格。变更得到房产的一方离婚后三年内卖掉也没有购房资格，除非再婚或复婚购房，只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往记录；

第二，双方没有变更到任何一方名下直接卖掉，则此时双方协商购房资格的名额登记权分配问题，经双方协商一致后可以购买一套住房，登记在符合购房条件的任一方或双方名下。当然双方也可以再婚或复婚购房，就只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往记录。

3.第3款明确夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，只针对递件时的成年单身人士。购房递件时是已婚状态（再婚或复婚），就只审核现有家庭的住房情况，不再追溯以往记录。

此规定使得7.15新政的威力大减。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，由一开始的一刀切模式，逐渐演变为只针对递件时成年单身人士。

——周争锋2020年9月17日写于深圳港中旅大厦

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