撰文 | 融姑娘
2003年，我7000多每平在盐田买了房，如今价格5万多，涨了大概7倍。 当时我还在南山看了套房，价格差不多，现在人家卖14万了，算下来大概涨了20倍。 海子写完面朝大海春暖花开两个月后人没了，而我这个面朝大海的房子也埋葬了我的钱。
—— 大林 淘房志粉丝
有盐田人说，只有真正生活在盐田，才会觉得盐田是真的好。
也有人反驳，夜郎自大。盐田已横盘多年，你们也就剩自我感觉良好了。
如今还有多少人能第一时间想起盐田也是“原关内”？
盐田的整体发展水平一直处于全市低位，不仅落后于原本的其他三个老战友，还落后于后来的龙岗、宝安，如今甚至还落后于龙华和光明，令人唏嘘。
昨日，地铁8号线一期开通了，盐田也终于正式结束了无地铁的历史。
地铁的到来是否真能让盐田步入一个新的时代，让盐田的房地产市场活跃起来？如今的盐田，究竟能不能买？
0.1
遗世而独立的盐田是不少炒房人的伤心地
盐田的“远”是一直客观存在的。
1987年以前，从深圳市区去沙头角必须翻越梧桐山的旧路。如今从罗湖口岸到沙头角只需要17公里左右，驾车大约半小时的路程。当初坐公交车要摇晃至少2个小时。
即使后来梧桐山隧道和高速都修建起来了，那座梧桐大山，依旧是人们心中的“坎”。
盐田，就仿佛遗世独立的佳人，遥遥地落在梧桐山的那一头，自成一城。
盐田似乎一切都比别人要“慢”那么一些。
连市内早已开了多家，人们早已不再新奇的喜茶，盐田也只是到了今年的5月21日，才刚刚开了第一家。
盐田，被称为炒房客的伤心地，房价起不来，套在里面纯亏。要知道，万科都把总部从盐田搬回了市区，仿佛真的放弃了这片土地。
盐田最著名的房产例子绕不开华侨城天麓。
这个入选中国十大豪宅的别墅，10年间价格未涨反跌，如今甚至亏本甩卖都不一定有人愿意接手，书写了深圳难得出现的豪宅炒房虐心史。
来源：家在深圳
那时候拿这3000万买福田或者南山，大概能买五六百平。可是如今南山已几乎遍地10万+，按照这么计算，这些天麓业主差不多能亏1个亿。
其实盐田还是涨过的。
2008年，罗湖、福田和南山还是1字头，盐田在豪宅盘的推动下已经破2。直到2010年，盐田的房价到了4.31万/平。
然后，就没什么然后了。
如今，盐田的二手均价5.2万/平，也就是几乎10年的时间，盐田的均价没怎么动过。
考虑到近十年来的通货膨胀和房屋持有成本因素，买了盐田房子的人，基本都是亏本的。
粉丝小王曾在大梅沙买了个海景公寓，当时被忽悠游客很多，很好出租。而且这样的热门房子到时候也很好转手的。
之后每天就在业主群里和业主们一起吹捧盐田，感叹盐田的居住环境好，生活多美妙。
“游客们就是认同东部资源，才不远万里地来到梅沙。沙头角也不错，生活气息浓厚，生活足够便利了。这种慢生活在一线城市多可贵，惜福啊！”
然而背后，小王还是努力地想出手自己的房子。终于，挂盘超过2年，他亏本甩卖把房子盘出去了。
02.
总是缺席重要的规划盐田的发展起不来是有原因的
从上述分析我们可以看到，盐田并不是没有高购买力进入，只是一头挑子热，没办法带起房价。
一个区域的房价会上涨，会有多种因素在驱动，这其中尤其重要的是来自政策、战略层面的推动，从而推高市场的心理预期。
就像现在深圳西部的房价飙升，也是因为各种重要规划落在那头，企业、个人、资金的进入自然能很快拔高区域地位。
而盐田，自2016年东进战略开始，到后来粤港澳大湾区规划纲要，再到深圳先行示范区行动方案，盐田一直领授着一些不痛不痒的规划，从根本上难以提升其政治经济地位。
近期深圳东部声浪很大，几个重大交通规划都落在了东部。深大、深惠、深汕都计划开工。
这些重大的交通里收益的深圳东部区域包含了龙岗、坪山。那么，盐田呢？
当然不可否认，盐田拥有难能可贵的自然生态资源。但也正因为受制于其生态土地资源的保护规则，让盐田的开发投资热度一降再降。
盐田缺乏必要的价值产业，缺乏服务商业设施。即使目前加大了房地产的开发投资力度，包括旧改棚改，因为地形的限制很难形成规模，资源分割严重。
按照深圳统计局公布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，
深圳各区生产总值中，除深汕特别合作区外，排名倒数第二。不论他的一产、二产还是三产数值都很低。
根本没办法和原本三个原关内的行政区相比。就这个数据来看，盐田要想快速迎头赶上深圳的其他行政区，并不乐观。
盐田整体片区的功能配置、建设标准和综合服务水平够不上几个重点的行政区。其规模以上服务业企业数量，几乎只是南山的十分之一，福田的七分之一，宝安的三分之一。
要知道，当盐田已经逐步沦落到与后来居上的行政区相比较时，已经显现出其悲哀的一面。
03.人口增量不足缺乏强盛的年轻购买力
在整体发展跟不上大节奏时，只会产生恶性循环，最直接的表现就是地区的人口增量不足。
一个地区人口增量不足，那么这个地区的房价就缺乏切实的支撑，上涨自然非常乏力，甚至处于长期阴跌的状态。
据统计，2019年末，全市常住人口超1300万人，盐田只有24.36万，不到2%。对比这两年火爆的后起之秀坪山和光明，盐田的人口增速可谓惨淡。
目前盐田基本以本地居民为主，多为老人和儿童，缺乏青壮年人群强盛的购买力。
当然，这一切也与罗湖逐步衰落多少有些有关系。深圳一路向西，罗湖没落，人口都往西走。
虽然盐田发展早，各项生活配套都比较齐全，但毕竟留在盐田工作生活的还是少数。
以前人们在罗湖工作勉强还能居住在盐田，如今往福田、南山、宝安工作，再居住在盐田就太远了。年轻人更愿意搬离此处，到能提高效率和生活节奏的地方居住。
04.未来2-3年新房将呈现井喷盐田正在补涨
即便前面有太多的不如意，融姑娘还是在其中发现了希望。
在2019年发展统计公报中，虽然非房地产开发投资数额为全市唯一负数，但房地产开发投资增速很高，排名全市第二。
仔细想来，去年一年盐田确实是在房地产开发方面下了功夫，至少棚改旧改不少，有超600万平的30多个旧改，算是进入了拆迁时代。
| 来源：沙头角
还有很多拆迁项目不能尽数
此外，包括佳兆业、路劲、招商、万科、华侨城等多个知名房企也陆续进入盐田。按照这个进度计算，未来两三年盐田的新房供应将呈现井喷。
目前片区内有约9个新盘，已开盘7个。价格最高的是佳兆业城市广场3期和合泰御景翠峰6.3万/平，最低的悦千山雅园4.7万/平。价差有点大。
有专家表示，房企扎根的背后，无非是盐田地价改造成本低，以及区域迭代的预期。
深圳新房供应短缺，使得盐田房产增值。在交通短板补齐后，其相对低洼的房价将成为最重要的竞争砝码。
另外，作为盐田业主们的“救命稻草”8号线，它的到来也确实给盐田带来了一波小涨势。
有中介爆料，因为地铁即将开通，今年深圳楼市最火爆的5月份左右，盐田整体涨了10-15%。
譬如鹏广达山海四季城，在今年3月成交了一套88平的房子，5.28万/平均价。6月又成交了一套同样88平的相似户型房源，价格涨到了6.52万/平均价。涨幅约23%。
无独有偶，今年6月又出手了一套89平的户型，均价5.6万/平。而在9月同样户型却卖上了6万。
同时，沙头角站附近的合泰御景翠峰最新成交单价在5.5万/平，较去年成交价上涨约1万/平。
0.5
盐田正在补涨，虽然比较缓慢。
当然，对于盐田来说，想要它在未来达到南山和福田的水平不太现实，但目前远远跑输深圳楼市大盘的现状也意味着，只要未来有大利好，盐田都能抓住机遇反弹一波。
条件实在不太够的刚需可以上车并且只建议地铁沿线盘
总之，地铁的到来对盐田一定是有正面影响的。至于是否带来了春天，还需要时间印证。
盐田不是不可以买，只是需要更多的考虑。
因为地铁只是一时的带动，盐田需要崛起的还有许多的方面。
毕竟盐田的楼盘大都还是坚持宣传休闲和度假，这个定位对于现代年轻人来说并不重要，也不具吸引力。在没找到更好的楼盘定位之前，开再多的地铁也于事无补。
盐田的整体发展落后将会是一段时间无法改变的事实。
除非是预算不够，但是又一定要上车深圳的刚需，不然不是很建议购置盐田。
同时，一定要购置盐田，那么请选择地铁沿线。
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