宇宙都有尽头，但南山的楼市没有，一个不经意，南山的二手房挂牌均价突破12万了。
这个来自中国房价行情网的数据，再次把众置业者看得目瞪口呆：房价涨太快，工资涨幅完全跟不上啊。
房价涨得飞快，那成交呢？
众所周知7.15新政后，因为限购要求更严格，深圳少了很大部分的购房者，同样在二手房交易上也出现了大幅下降。
乐有家数据显示，新政当周（7.13-7.19）全市二手房过户量2971套，实现近两个月来的成交小高峰；但成交均价从前一周的65633元/㎡下滑至65040元/㎡，环比下跌0.91%。
新政后首周（7.20-7.26），全市二手房过户量仅1904套，较前一周少了1067套；成交均价持续下跌至64628元/㎡，环比下跌0.63%。
如今，距离新政已过去3个多月，从最新的二手房成交数据看，市场给出的答卷并不让人满意，10月全市仅有5049套二手房成交，成交价在8月短暂下滑后开始出现价升量跌的情况。
这倒让人费解起来。
大家都知道，深圳房价看南山，在南山的众多板块中，从居住属性、升值空间、片区配套等方面考量，区域内最好的其实是后海。
为了探寻量与价的秘密，村长前往后海做了番调查，这里有南山最好的学校、最繁华的商圈、最方便的交通，以及众多的写字楼，或许能在这里由小及大，反映出南山富人区楼市的真实情况。
虽然深圳二手房的市场热情有所下降，但这仅是成交量的下降，价格依然坚挺。
我们先看下面这张图：
村长分别在链家、中原、乐有家、房天下四个二手房交易平台上找到后海的成交数据，整理出了以上图表。
从图表中可以明显看出，7月之后的后海成交量出现大幅下滑。
链家的数据稍微好一点，后面两个月的成交量至少都过了两位数，其余三个平台在8月9月的成交总和才不过17套，与新政前的数据相比，只能用惨淡形容。
村长在后海一链家门店了解到：新政前中介们都很忙，每天不是忙着带看，就是忙着签约，平均一个月下来的成交量大约有20多套（该中介门店大约有十个员工），今年后海成交量最多的一个月是4月，共成交了38套，主要集中在南二外学区范围内。
附近一家乐有家门店中介表示，“7.15新政前我们的成交情况很不错，单是后海这个片区，每个月都是三四十套的成交，但是7.15之后成交的就基本只有之前的零头，一个月也没有几单（成交）。”
不过，即便成交量下滑如此明显，但是价格却还是在涨。
链家网数据，后海目前的二手房挂牌均价为108980元/㎡，参考均价为113995元/㎡，与去年同期相比上涨30.42%，与上月相比上涨3.90%。
位于南山区创业路浪琴屿花园店的链家中介表示，今年后海入市的新项目几乎都是公寓类，而且价格都在20万左右，比如深圳湾一号备案价23万/㎡、恒裕深圳湾备案价15.3万/㎡，周边住宅也差不多这个价格，人们当然更愿意买住宅而不是买公寓。
在售的住宅项目是深圳湾公馆，均价20万/㎡，但学区不够突出，附近南二外的学区均价也不过18万/㎡，人们更愿意花少一点的钱去买二手房让小孩上更好的学校。这么一来二去，价格自然就抬上去了。
中介还表示，现在业主们都不愿意谈价了，基本上不存在降价出售的情况。
“我这里有几个业主，心态都特别好，也不着急卖，房子在平台上挂两三个月的情况很常见，谈价很难，如果买家诚意好，那我只能说尽力帮忙谈下价。”链家中介如是说道。
链家网上显示，后海片区内在售的二手房共有394套。中介介绍说，这个挂牌量其实并不算少，从以往的经验来看，这样的挂牌量每月至少要成交20套左右才算正常。新政出台后，加上深圳湾不断有企业买地进驻，地价贵了、买房的门槛高了，想要再回到之前的成交量不知道还要多久。
虽然目前的交易量不大，但中介对后海很有信心，“这里有南山第一的学校、最大的商圈，交通那么方便，还有这么多的企业总部，未来买房的人肯定会越来越多，成交量回到新政前是可以实现的，只是需要时间。”
01-业主心态稳，降价不可能
中介表示，这些住在后海的业主都不差钱，换房子的主要原因是学区用完了，想换个更大的房子，但不会急于一时把房子卖掉。
前文有提到，后海有南山最好的学校，这个学校就是南山第二外国语学校（海德学校），2020年中考440分以上7人，占比1.76%，全市排名前十。
南二外学区内的二手楼盘只有几个，分别是观海台、滨海之窗、漾日湾畔、浪琴屿、电力花园、海洋之心、瑞铧苑、天海花园。
根据距离南二外的远近，这几个小区又被中介们划为“第一阶梯”、“第二阶梯”，在房价方面大约有3-5万/㎡的价差。
其中，第一阶梯（均价18万左右）包括：观海台、滨海之窗、漾日湾畔，第二阶梯（均价15万左右）包括：浪琴屿、电力花园、海洋之心、瑞铧苑、天海花园。而在这些楼盘当中，天海花园是唯一的楼梯房，建成时间是1995年。
“学区是这里最大的优势，过个马路就到南二外了，而且旁边就是海岸城商圈，未来还会修空中连廊直接连接到深圳湾春笋那边，生活、工作、小孩上学都很方便，房价肯定还会涨。”链家中介这样说道，语气里满满的自豪感。
区位确实优秀，但是也有不够优秀的地方，就拿南二外“第一阶梯”的观海台举例。
2002年建成的小区，从外立面就透出满满的年代感，加上用铁丝缠绕的围墙、一楼随处堆放的自行车，怎么也很难把它和“千万豪宅”四个字挂上钩。
环境是其一，价格才是我们关注的重点，链家网显示，观海台目前在售二手房源有8套，均价约175135元/㎡。
84㎡两房一厅总价去到1580万、139㎡四房两厅总价去到2780万，而这两套房源的单价都超过了18万，其中的四房单价更是高达199957元/㎡，直逼20万。
在看房过程中，我问中介能不能跟业主谈个价，毕竟快20年的房子，太旧了。
中介摇了摇头说：“能谈价我都会帮忙谈的，但是这边的业主根本不给机会，他觉得自己（房子）就值这个价，毕竟这里是南二外的学区，小学、初中都可以上，光是这个（优势）就够了。”
感觉首战折戟，我让中介带我去看了位于南二外“第二阶梯”的浪琴屿花园，这个小区建成于2001年，拥有万科的物业，还配有幼儿园和游泳池，听中介说这个小区是西班牙风格，从设计上看应该更符合现在的审美。
跟随中介看了一套110㎡、一套115㎡的三房两厅，整体的感觉并没有很好，可能是楼层较低（3楼）视野和采光不是很好，不过倒很安静，很适合有老人或者小孩的家庭。因为户型设计的关系，两套不同朝向的房源在客厅里都显得很压抑，不够开阔。
不过再多的缺点也无法影响这里的房价，链家网数据，浪琴屿花园均价153315元/㎡，在售房源12套、出租房源4套。
因为是南二外的“第二阶梯”，距离较观海台、滨海之窗、漾日湾畔都远一些，价格上会便宜3万多/㎡，但在“第二阶梯”里，浪琴屿在社区大小、物业、户型、价格等方面都是最好的那个，性价比最高。
链家网显示，浪琴屿一套106㎡的三房两厅单价166147元/㎡，总价去到1758万。中介表示，这个价格并不算贵，在这个片区是合适的价格。
当问到在价格上能否有回旋的余地时，业主微微笑了笑，看了眼中介没有多说话，中介顺势接过话，说“我们可以再看看”，并对我也眨了眨眼。
好吧，我明白了，谈价，不可能的。
毕竟人家是南二外的学区，深圳学区的魅力大概就在于此了。
02-市场需求将越来越旺，再不入手或无房可买
回到最开始的问题，后海的房子能买吗？要怎么买？
从这次考察可以得出这样的结论：买是可以的，但要多看看，说不定能找到降价盘，或者业主愿意谈价的盘，毕竟钱很难赚。
在离开前，中介态度诚恳地说道：
“后海的房子就是这样，很贵，但大家愿意掏钱买。南二外不用多说了，教育质量已经摆在那里，另一个主要原因是因为深圳湾的超级总部基地。我们预计未来会有超过30万人到来，而这里只有3万套房子可供居住，到时候就真的只能靠抢才能买到房子。”
不知道大家信不信，供需严重不平衡导致房价大幅上涨这种事，发生的几率不能说高但也不可不信。
还是以浪琴屿花园为例，目前这个小区在售二手房中，并没有两房可选，中介给出的回答是“卖完了”。
“这边买房的人都是为了学区，有改善型，也有想一步到位的刚需客，看起来好像不怎么样的房子，大家也是在争着抢。”中介说到。
目前浪琴屿的二手房均价是153315元/㎡，也有房源的价格在142634元/㎡，但中介表示，未来涨到20万/㎡是有可能的，3-5年的时间应该很容易。
在此次考察过程中，村长发现，在后海想用1500万买三房已经是件很难的事情了。
在南二外第一阶梯的小区当中，三房普遍在2000万左右，不少两房的总价都去到了1600万左右。以滨海之窗为例，85㎡的两房一厅总价最低也要1600万，1500万的预算根本不够。
而在南二外第二阶梯当中，三房的价格也普遍在1600万以上（不含税），对于刚需以及大部分改善型购房者来说并不友善，能找到1500万左右的房子实属幸运。
村长想说在南山的豪宅区，业主们的心态都是很好的，之前听到很多人说“深圳人坚信房价永不落”，从此次考察的结果来看确实如此。
成交多与少只是时间的问题，房价不能降才是“真理”。
03-新政过后，后海二手房成交降一半
7.15新政像一道分水岭，大火的深圳楼市开始降温，人们更多的把视线放到新房打新和临深地区。
比如说，临深买房。
据乐有家数据显示，在新政发布前半个月，南沙的成交客户主要以广州客为主，占比44%，东莞客排第二，占比31%，深圳客只占17%；
新政发布之后，南沙的主要客群发生了巨大转变，在所有成交客户中，深圳客以占比50%的成绩遥遥领先。
比如说，新房打新。
据南方楼事此前不完全统计，今年深圳至少有9个网红级项目开盘，合计约2.8万买房人陪跑，最长冻资17天，超过186亿陪跑资金在深圳街头行走。
7.15新政之后，剩余这些没有买到房的人们填好资料、带上资金、看准时间纷纷加入到新一轮的“打新浪潮”中——
8月16日，华强城（3期）开盘，5180人抢566套房，秒光；
8月30日，华润玺云著开盘，1800人抢988套房，秒光；
8月31日，中海寰宇时代开盘，3696人抢1232套房，秒光；
9月3日，嘉富新禧花园开盘，1222人抢340套房，秒光；
9月16日，电建洺悦府开盘，2500人抢483套房，日光；
9月23日，远洋天著开盘，1228人抢，572套房，日光；
9月27日，金融街华发融御花园二期开盘，2814人抢390套房，日光。
有机会就参与，能入手就入手，深圳的打新一族就是这么“勇往直前”，这导致二手房市场明显的后劲不足。
中原地产数据显示，目前深圳的二手房成交情况并不乐观，价格却没有丝毫回落的趋势。从图中可以看出，10月的成交量似乎只有7月的一半，成为今年来除受疫情影响的2月外，成交量最少的一个月。
即使成交低迷，但并不影响业主心态，毕竟自己的房子卖不出去，别人的也没有卖出去，只要有市场，就不愁卖不出去。
在这场买与卖的博弈中，谁低头谁就输了。
粤公网安备 44030402000760号
