不得不说，二手房参考价政策实在是高明。
以往业主最大依仗，总会有人满足我的价格。
只要有人成交了，便继续推高挂牌价。
如今通过二手房参考价，直接降低虚高房源的杠杆，抑制非理性购买需求，让价格更为平稳。
更重要的是，在之前杠杆用足的情况下，不少买家仍然要6个钱包艰难凑出首付买房，何况现在可能要8个钱包、10个钱包。
这意味着，某些非理性需求会掂量掂量入场成本。
而需求下滑，购买力无法跟进的情况下，部分业主挂虚高房源也就底气不足，降低炒作水分。
由此可见，当下深圳对稳市场、保刚需的决心很大。
Ps：目前政策细则还未落地，因此，本文讨论基础建立在：银行依据参考价批准按揭贷款。
实际首付或提高2-4成，你能承受吗？
我们不妨算笔账。
假设一套成交价1530万的南山某小区热盘，买家是首套且无贷，那么可以贷款7成即1071万，首付3成459万。
如果按照官方参考价格954万左右申请贷款，则银行只能发放954万的70%，即668万给买家，剩下的403万需要现金支付。
原本首付准备459万即可，现在还得多掏出403万现金，首付预算攀升至862万。
相当于本来首付3成搞定，由于银行不给多垫付，实际首付得近6成。
这还是首套无贷客户，如果是换房客，首付成本更是不敢想，估计跟全款相去不远。
相比中西部的南山、宝安、福田挂牌价远高于参考价，东部区域更接近实际成交价。
比如龙岗成交量top3的小区中海康城花园，挂牌价5-6万/㎡，参考价4.26万/㎡，价格相差1万多。对比南山的价差，似乎还可以接受。
不过，得算笔账才知道轻不轻松。
中海康城花园一套86㎡3房假设以500万成交，原本首付3成只需150万。
银行按参考价（86㎡X4.26万/㎡）366万的70%放款，则买家还需补上94万左右价差给卖家。
所以，别看东部价差不大，但加上税费，实际的首付保底4-5成。
5成网友表示拿不出更多预算
事实上，目前不是业主卖不卖，惜售的问题。
更多的是，在杠杆加不了太多的情况下，有多少买家愿意提高首付预算。
@深圳买房计划 通过问卷调查了粉丝群的购买力，共有1768名网友填写了问卷。
其中，51.7%的网友不愿意提高首付预算购买二手房，至于全款用户，仅占4.6%。
此外，在近期的买房计划中，接近5成的网友准备购买新房，仅有16.5%网友打算购买二手房。
粉丝群的样本量较小，不妨再看看中介平台的数据。
来自贝壳找房《2020深圳楼市大数据》报告便提到了购房者贷款情况。
数据显示，购买力总价中位数由2019年的369万，攀升至410万。这份报告是用中位数来描述价格的集中以及离散情况，相对于平均值，还是更能体现出深圳成交主流总价以及区间范围。
▲《深圳楼市大数据》 | 贝壳找房
购买总价逐年增高，买家对贷款依赖度也在提升。杠杆方面，买家贷款购房比例由2019年的93%升至94%，平均贷款成数由59%升至61%。
▲《深圳楼市大数据》 | 贝壳找房
需要注意的是，上千万的房子并非是成交主力军，200-500万元才是主流。
▲《深圳楼市大数据》 | 贝壳找房
在这份报告中，我还发现了个有趣的数据，2020年中小型户型成交减少，改善型需求加快释放。
▲《深圳楼市大数据》 | 贝壳找房
只是，如果可贷额度减少的情况下，改善需求势必要付出更多的首付成本。
不得不说，深圳刚需，真没有你们想象的有钱。
对于急售的业主，在购买力无法跟上的情况下，要么让点利，要么冷静冷静。
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