银行执行二手房参考价引起纠纷的类型及注意事项

银行执行二手房参考价引起纠纷的类型及注意事项

广东华商律师事务所周争锋律师

昨天接受媒体专访，他们提了三个问题，书面答复如下：

一、银行将政府参考价作为按揭依据，二手房市场的违约纠纷数量有所上升吗？

周争锋律师：银行现在还没有按照二手房指导价作为审批的依据，即便最终银行响应，也会出台相应的细则。对于在细则以前的在途交易，银行通常会给一定的缓冲期，签订网签合同或者已经支付过定金的交易，不产生影响，真正受政策影响产生的纠纷不会很多。

二、相关纠纷有哪些特征？是否可以举例简单介绍下？

周争锋律师：政策影响产生的纠纷大概有三种：

第一，连环买卖纠纷。同时操作一买一卖的换房人群，买受人以出售自己名下房屋获得购房资金的方式向卖房人购买房屋，买受人的买家毁约导致其无法出售房屋获得资金或腾出名额，形成连环买卖纠纷。

第二，计划全款先购买，买完以后做抵押贷、经营贷的这些购房者。购房者担心依约履行合同，房产过户后，因银行调低评估价，自己无法偿还垫资公司的垫资款。

第三，认为后期房价会下跌的购房者。这批人认为二手房指导价出来以后房价会下跌，宁愿损失定金也不愿意继续履行。

三、在二手房市场新政下，潜在的法律风险或问题？需要买卖双方高度注意的问题？

周争锋律师：按揭银行因为执行二手房指导价导致买受人成本增加或履行不能等障碍，致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买受人可以和对方协商，促成双方相互不追究责任和平解约。但是，买受人不要认为其此时有解约权，给对方发解约函，因为出卖人没有违约行为。买卖双方通过协商谈判不能处理的，只能去法院依法解决，由法院基于公平原则解除合同。但是具体如何处理，要看双方合同的具体条款，因为有些合同约定买受人贷款不能或者贷款不足，买受人在知道之日起一定时间内一次性付款的。

——周争锋2021年2月24日写于深圳港中旅大厦

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附：《民法典》

第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。