还有5天，深圳今年第二批集中出让的22宗宅地就要亮相！
这次出让的宅地里，前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。
从区域来看，光明和龙岗这次出让的宅地数量最多，各5宗地块；其次是宝安和龙华，各4宗地。
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22宗宅地总建面超去年一半至少贡献近50万㎡保障房深圳公共资源交易中心网站显示，这次要出让的22宗宅地的总占地约83.38万㎡，总建面279.92万㎡，起始总价约421.98亿元。
对比今年5月首批集中供应的6宗宅地、总建面约91.01万㎡、起始总价约105.76亿元，第二批宅地无论在数量、建面还是价格，都翻了两倍以上。
再复习一下，去年深圳供应宅地34宗，成交31宗，总建面约537万㎡，成交金额约801亿元。换句话说，这次要集中出让的22宗地，总建面和起始总价都占到了去年全年的52%左右。还要提醒的是，这一批宅地不仅数量多，而且要求建成的住房类型也相比以往的复杂，看得人眼花缭乱。总体来看，22宗宅地分为五类：
1、出让宗地建设“普通商品住房、出售型人才住房”（初始各占比50%），竞配建只租不售的人才住房面积。
2、出让宗地建设普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房，“双限双竞”，竞配建无偿移交的公共租赁住房面积。
3、出让宗地建设普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房，“双限双竞”，竞配建全年期自持的市场租赁住房面积。
4、建设全年期自持的市场租赁住房，竞配建无偿移交的公共租赁住房。自持市场租赁住房不得作为时租房、日租房、旅馆等进行经营。（西丽及龙华观湖地块）
5、宗地建设普通商品住房，在达到地价溢价上限后向上竞无偿移交的只租不售人才住房面积，不设置只租不售人才住房的初始配建面积。
（深汕特别合作区地块）22宗宅地里，除了宝安松岗A401-187和深汕特别合作区E2021-0002两块地之外，其余宅地没有出现竞配建人才住房面积的要求，而是转为竞配建租赁住房面积。梳理这22宗地要求配建的各类保障性住房、商业配套和教育配套，可以看到——◎ 保障性住房建面不少于47.7万㎡
可售人才房最高达到18.7万㎡；
安居房建面不少于29万㎡；
只租不售人才房不少于1.18万㎡。
◎ 商业配套总建面约16.5万㎡ ◎ 教育配套
1所72班九年一贯制学校、1所九年一贯制深汕实验学校；
1所18班小学；
19所幼儿园，共计192个班。
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最大的、最mini的、最贵的
这几块地逐个看！哪些地块值得关注？一起来看看。
最大的地块：松岗A401-0187
22宗地里，体量最大的地块是松岗A401-0187，占地33.15万㎡，总建面达51.09万㎡。
土地用途是二类居住用地+教育用地，将规划一所72班九年一贯制学校，以及两所幼儿园。
这块地的住宅总建面为37.54万㎡，普通商品房和可售人才房初始比例各50%。
竞配建只租不售人才房的环节，先扣减可售人才房面积，不够再扣减普通商品房面积。
从目前了解到的信息来看，这宗地应该是定向出让给深圳地铁。
根据出让公告，A401-0187仅限具有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业独立竞买。
@深圳买房计划 在地块现场看到，A401-0187已被围挡围起来，案名也有了——“深铁璟城”。“抵达无限可能”的slogan格外醒目。
▲A401-0187地块现场｜@深圳买房计划 摄于7月11日
这块地建成后普通商品房售价不得高于4.72万/㎡（不含室内装修）。
4.72万/㎡是毛坯价，按照最新的装修参考价，这个价格区间的项目只能加3000元/㎡的装修费。
因此，A401-0187未来的商品房售价大概率是50200元/㎡。
最mini地块：观湖A916-0572
这是一块要求全年期自持市场租赁住房、竞配建公共租赁住房的地块，位于龙华观湖，占地只有4555.14㎡，总建面为1.87万㎡。
这宗地靠近观澜的佳华领域广场一期，周边地铁站是4号线观澜站。
▲地块位置 | 深圳公共资源交易中心
体量第二小的地块是西丽地块，同样是要建全年期自持市场租赁住房，占地5925.89㎡，总建面2.2万㎡。
这两块地并未设置商业和教育配套，设有党群服务中心和熟食中心。
最贵地块：前海T201-0157
跟其他地块设置商品房最高售价不同，前海桂湾T201-0157设置的是销售均价，毛坯限价9.9万/㎡。
▲地块位置 | 深圳公共资源交易中心
一路之隔就是天健悦桂府，这是今年初前海入市的两个新盘之一，另一个是龙光前海天境，开盘当天均售罄。
而天健悦桂府当初地块出让的限价也是9.9万/㎡，今年年初的开盘价是10.3万/㎡，带精装。
T201-0157的限价低于10万/㎡，可以加5000元/㎡的装修费，估计开盘卖10.4万/㎡。
2022新盘房价地图曝光！
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从这几年的工程进度来看，房企从拿地到新盘入市，大概一年时间左右。
也就是说，这20宗宅地（要求建设市场租赁住房的两块地除外）最快明年下半年就会建成新房入市。
而且这20块地还限制了建成的商品房最高售价或者销售均价。
再加上装修参考价，换句话说，只要是招拍挂出让的住宅新盘，买房人现在就能大致推算出明年要卖的房子的价格。
▲精装修价格梯度区间 | 深圳市住建局
甚至可以说，2022年深圳新盘房价地图提前曝光。
这22块宅地里，价格最低的是深汕合作区地块，新房最高售价是1.13万/㎡（不含室内装修）。
原深圳10区中，价格最低的是龙岗区龙岗街道G09202-0047、G10101-0329两块地，建成的普通商品房售价不高于3.82万/㎡（不含室内装修）。
加上3000元/㎡装修费，价格最高是4.12万/㎡。
龙岗5宗宅地中，价格最高的是南湾G06301-0416，最高限价5.47万/㎡，加装修费的价格最高为5.77万/㎡。
即龙岗2022年带装修的新房价大概率在4.12-5.77万/㎡之间。
以此推算，明年光明、龙华、宝安带装修新房价区间：
光明：4.83-5.19万/㎡
龙华：7.92-9万/㎡
宝安：5.02-5.24万/㎡
要提醒一句，这里推算的价格都是以地块建成的新房最高售价来计算，实际价格可能还会低一些。
粤公网安备 44030402000760号
