一手房开发商欺诈行为惩罚性赔偿存废问题研究（一）

一手房开发商欺诈行为惩罚性赔偿存废问题研究（一）

 周争锋  广东华商律师事务所

2021年04月06日，最高人民法院在《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第二十条中明确提出：要牢固树立法典化思维，确立以民法典为中心的民事实体法律适用理念。准确把握民法典各编之间关系，充分认识“总则与分则”“原则与规则”“一般与特殊”的逻辑体系，综合运用文义解释、体系解释和目的解释等方法，全面、准确理解民法典核心要义，避免断章取义。

今天，笔者就一手房开发商欺诈行为惩罚性赔偿存废问题，发表点看法。

一、消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿

（一）《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿法条沿革

1.《中华人民共和国消费者权益保护法》（1993-10-31）

第四十九条　经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

2.《中华人民共和国消费者权益保护法》（2009-08-27）（2009修正）

第四十九条　经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

3.《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013-10-25）（2013修正）

第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

（二）法律对经营者欺诈行为惩罚力度不断在增强

今天我们主要探讨一下购买一手商品房的买受人如何运用消费者权益保护法，保护自己的合法权益。通过经营者提供商品或者服务有欺诈行为的赔偿范围，确定一下我们今天讨论话题。透过《消费者权益保护法》第五十五条规定惩罚性赔偿的法条沿革，我们可以看到，法律对经营者提供商品或服务有欺诈行为的惩罚性赔偿额度，由1993年、2009年规定的消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍，到2013年提高到了消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍，有一个大幅度的提升。

这就引发了下面的话题，既然我国法律对于经营者提供商品服务的欺诈行为的惩罚性赔偿，一直是加大对经营者欺诈行为惩罚力度的，为什么最高院在《民法典》通过后，在修订不适应《民法典》的司法解释时，会删除商品房买卖合同司法解释中关于开发商欺诈行为的惩罚性规定的第八条和第九条。

二、删除开发商欺诈行为惩罚性赔偿条款的原因

（一）开发商欺诈行为惩罚性赔偿条款的法条沿革

1.《中华人民共和国消费者权益保护法》（1993-10-31）

第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

第四十九条　经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

2.《中华人民共和国合同法》（1999-03-15）

第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003-04-28）

第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020-12-29）(2020修正)

删除第八条和第九条。

 （二）开发商欺诈行为惩罚性赔偿条款删除的原因

通过开发商欺诈行为惩罚性赔偿条款的法条沿革，我们可以看到商品房买卖合同司法解释制定第八条、第九条的依据——1993年的《消费者权益保护法》第四十九条和1999年的《合同法》第一百一十三条第二款。并且，结合当时的社会环境和房地产市场的发展情况，2003版商品房买卖合同司法解释加大了对购房者的保护范围，扩大了《消费者权益保护法》第二条关于消费者的认定范围。也就是说，买受人不管基于生活消费需要购买、使用商品的消费性需求，还是基于投资需求，只要从开发商处购买了商品房，不管是住宅、商住两用房、商铺、写字楼，开发商只要有商品房买卖合同司法解释第八条、第九条列举的几种欺诈行为，买受人都可以主张惩罚性赔偿。

为什么2020年在修正商品房买卖合同司法解释的时候，删除了原司法解释第八条、第九条中关于开发商欺诈行为的惩罚性赔偿规定。笔者认为主要理由为，原司法解释除了保护商品房消费者居住需求之外，也保护了投资需求，这和《民法典》第一百七十九条第二款及《消费者权益保护法》第二条的立法精神不符。特别是随着近些年经济发展的变化，政府层面对于一手房开发销售的各个环节均出台了一系列配套法律法规，现在的一手商品房从开发、设计到销售各个环节均有法可循，在此情况下，作为投资需求的购房者也有一定注意商业风险的义务。

因为《消费者权益保护法》第二条的规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”，购房者不是消费者的投资需求，就不能使用惩罚性赔偿。《民法典》第179条第二款规定了“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定”，商品房买卖合同司法解释第八条和第九条规定的内容和该条直接冲突，作为解释有关法律的司法解释，无权自行创建新的惩罚性赔偿制度。

三、《民法典》进一步明确了对消费者权益的特别保护

（一）民法体系对消费者权益保护的法条沿革

1.《中华人民共和国合同法》（1999-03-15）

第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

2.《民法典》（2020-05-28）

第一百二十八条 【对弱势群体的特别保护】法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定。

第一百七十九条 【承担民事责任的方式】承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第五百八十四条 【法定的违约赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（二）《民法典》进一步加强了对消费者权益保护

《合同法》第一百一十三条第二款，是关于欺诈消费者是适用惩罚性赔偿的衔接性规定。因《民法典》第一百七十九条 第二款规定了“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定”，所以在《民法典》第五百八十四条中，没有继续重复引用《合同法》第一百一十三条的第二款。也就是说，《合同法》第一百一十三条和《民法典》第五百八十四条比较，《民法典》第五百八十四条好像是少了《合同法》第一百一十三条第二款，但是实质上没有变化，只是因为《民法典》体系化的要求，对经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的惩罚性赔偿的表述，位置发生了变动。

需要特别注意的是，《民法典》的第一百二十八条相对于《民法通则》第一百零四条而言，《民法典》在该条明确了消费者作为弱势群体的地位，加强了对消费者权益的特别保护，其他法律对其民事权利有保护特别规定的，应优先使用特别法。也就是说，在消费者和经营者之间发生民事纠纷以后，除了适用《民法典》的基本规则以外，优先使用特别法，即按照特别法规定《消费者权益保护法》来处理。

下来就引发了下一个话题，什么样的购房者才属于《消费者权益保护法》第二条中的消费者。

(未完待续)

——周争锋2021年8月17日写于深圳港中旅大厦25楼

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