印象中我的评论区里经常出现合肥的小伙伴大吐苦水，表示合肥部分学q房价之坚挺，几次调控都无法撼动。
今天，合肥正式出台了二手房指导价，剑指学q房！合肥是真的动刀了！
先来看看调控的主要内容：
1、合肥扩大二手学区住房限购范围！
2、建立热点学区二手住房交易指导价发布机制！
字数不多，但是内容和效力却很大。
第一点，合肥扩大二手学q房限购范围，其实就是在打之前的补丁。
我在5月份的时候还报道过合肥调控升级后，学q房直降70万。
但当时的调控依旧有漏洞，因为只升级了合肥16个双学q房限购，所以很多投资客就把目光转移到价格较低，又不限购的瑶海、包河等地的学q房。
这些地方吃到了合肥上轮调控的红利，学q房价格在短短几个月内直接暴涨。
比如文中提到的恒盛豪庭半年内也涨了35%-50%，关键是合肥在去年也已经涨了一波了，这涨价简直没完没了，不少家长怨声四起。
以上都只是居住品质一般的学q房，瑶海区的保利熙悦府的最高价都挂到5万了，价格非常离谱。
今天出台新政后，合肥已经下架了这些高价学q房，现在在链家平台上已经看不到这些高价盘了，只剩下一些单价低的大户型和公寓。
不难预料，这些在几个月内“暴涨”起来的学q房在此轮调控后也会面临“脱水”的结局，就像市区的学q房一样，直降70万都有可能。
但仅仅扩大限购区，调控力度还不算大，合肥这次真正动刀的是跟进二手房指导价。
众所周知，目前二手房限价有三种模式。
深圳：全市小区出台指导价。
宁波：学q房出台指导价。
上海：最高核验价。
而这次合肥采取的是宁波模式，把一些热门学区的学q房纳入限价范围。
但大家别以为其他没有被纳入限价的房子就能轻松逃过一劫了，我看安徽有自媒体整理出来个别“漏网”小区，表示这些小区还有机会。
你这个时候买入那真的是高位接盘了，因为文件里面也有提到，对二手房交易价格出现异常的区域，也将会适时出台二手房指导价。
也就是说，这一轮合肥只是先把学q房拎出来示众，接下来要是市场还没平稳，就要把其余热门区域全都纳入指导价范围内。
我仔细看了文件内容，本次合肥二手房指导价政策，定价是参考近两年小区成交情况。
注意了，是参考近两年的价格，不是最近的成交价。
这明显说明了，就连合肥政府也认为合肥今年的二手房成交价涨太多了，所以可以猜测，接下来指导价将会大大低于目前的市场价。
本来合肥这一轮涨起来后，这些热点的学q房成交量就已经大幅下降了。
上述两个区域的学q房成交量在90天内都是个位数的成交，已经属于高位横盘，有价无市的状态。
现在二手房指导价出台后，这些学q房的首付成本大大提高，本就成交量不高，要是业主急卖的话，恐怕就不是降价十万二十万这么简单了。
甚至去年涨了多少，今年要你全吐出来都有可能。
纵观合肥楼市，有两点和当时深圳是非常相似的。
一是新盘货供应少，二是炒房风气重，经营贷等违规贷款横行。
合肥的新房少是一个什么概念？
截止到2021年7月末，合肥市区新房库存面积272.29万㎡，环比下跌16.3%，同比下跌51.15%。
按照目前的去化速度，合肥新房不到4个月便可消化完，比如政务、高新这些区域，已经出现无房可卖的现状。
虽然今年4月份合肥调控的时候有提到增加供给量，但受土拍政策影响，今年出让的大量地块须延至明年上市，所以今年下半年新房供应将面临紧缺。
新盘缺货，刚需只能转头向二手房，这也是为什么合肥二手房一直很难降价的原因，供不应求啊。
那既然供应短时间内无法跟上，只能通过减少需求来平抑市场了。
二手房限价就是其中之一，提高上车门槛，减少购房需求。
深圳已经证明了这一招是管用了，合肥这次算是跟对了！
另外经营贷等违规贷款我也忍不住多说几句。
3月份的读者留言
合肥投资客已经把经营贷用的炉火纯青了，甚至无视风险，几套几套的买。
这时风险其实已经在慢慢靠近了。
我们知道，现在的经营贷一般都是三年到期或者一年，到期后可以考虑是否再续。
但是再续的话评估价就只能按照指导价来，比如之前你的房子用经营贷套出了500万，但一年后，根据指导价你只能套出350万。
那这其中的150万，你就要提前还给银行。
如果你之前就用这钱买了房，手上没现金的话，那风险系数就很高，房子不想被拍卖只能通过降价甩卖来回流资金。
比如深圳：现在深圳卖房不降百万以上就连苍蝇都不鸟你。
深圳是最早推出二手房指导价的城市，其楼市发展路径值得其他二线城市借鉴。
在执行二手房指导价半年后，最近的法拍房数量明显增加，集中在西部热点片区和学q房为主，而且还是流拍的居多，市场已经彻底不买账了。
无论是学q房也好，还是热门片区也好，但凡涨幅过大的，都会有回调的风险，大家谨记。
合肥本地刚需除了抢新房，二手房就等半年后再看吧。
最后提一嘴，同样今天出台调控政策的银川吧！
1、宁夏户籍限购两套，非宁夏户籍限购1套。
2、二套首付由四成提至5成。
3、增加西夏、兴庆的住宅供应。
一句话点评：
银川提供了一个完美的“假笑式调控”。
限购虽然升级，但宁夏人依旧可以买两套，外省人能买一套，基本上也算不上限购
银川作为宁夏省会，本来外省投资客就不多，主要还是本省购房群体为主。
之前银川曾经因为房价增长过快被住建部约谈，这次调控只能说是被迫交答卷，和惠州相似，都没有“伤筋动骨”。
银川刚需，该买还得买。
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