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深圳商务公寓居住属性讨论

扬翼 发布时间:2021.09.27 18:03:55
浏览:9040

对于商务公寓的解析本人将会做一个系列,目前暂定的内容范围在以下几个方面:

1、商务公寓的居住属性(本篇)

2、商务公寓的唯地段论

3、深圳商务公寓的价格体系

4、商务公寓的税费如何计算?

5、商务公寓到底能不能入学?

6、商务公寓的信贷和金融属性

7、商务公寓的投资价值和租金回报率

8、商务公寓的供求关系(锚定城市:深圳)

9、市场上购买商务公寓的需求解析

10、购买商务公寓遇到的坑有哪些?

11、购买商务公寓的置业建议

12、怎样找到值得买入的商务公寓产品?

 

商业地产,对于这个房产投资致胜的时代,并不多受人们的待见。殊不知在早期,住宅还是拿来住的,甚至是分房分的,居住属性偏多,商业地产才是固定资产投资里边的普遍标的,

 

只因早期商业地产开发项目一般规模巨大,投资金额大,市场变幻莫测,普遍推崇唯地段论,收益也较高,但是风险也高,所需要的眼光和胆略都要超出普通人之上,所以不是适合普罗大众投资房产的标的。

 

同一时期,商品住宅的金融属性凸显,按揭贷款利率明显低于商业地产,银行评估值不断拉大,首付成数低于商业性质的物业,加上城市空间发展,产业集群,农村人口开始向城市进军,商品住宅迎来大发展。

 

加上近些年教育资源概念的兴起,唯地段论在庞大的家长购买力群体中失去了应有的投资理念地位,起码购置物业时不再是所要考虑的首要条件。

近期值得关注的事件,北京西城摇号入学和深圳讨论推行大学区制和教师轮岗制,相信大家都有所了解,优质教育资源的概念一旦弱化到一定程度,地段和居住环境配套又将是房产投资首要考虑的因素。

 

说回商业地产,广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产,一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。

 

既然都是属于房产和地产类别,那么免不了要和住宅做对比,而最跟住宅最为接近的,就属商务公寓了。虽然大家普遍所认知的商业地产是商铺、写字楼这种类型的产品,商务公寓其实也是商业地产的一种,其用地性质一般为综合性用地(商住)或者商业用地。

 

但深圳在2021年3月3日,深圳市规划和自然资源局按照《深圳市城市规划标准与准则》批复要求,拟对《深圳市城市规划标准与准则》第2章、第5章局部内容进行动态修订!C1商业用地的适建用途剔除了“商务公寓”这一部分。

这个信息并不代表商务公寓就不属于商业地产了,深圳存量的商务公寓(包括已报建审批的)用地性质都还是为综合性用地(商住)或者商业用地。

深圳的这次修订,需要和之前的商务公寓的“停止审批”结合起来看,应该是说,深圳的商务公寓不久的未来将会进入存量时代。

其他城市目前为止未见相关类似的政策。

 

商务公寓普遍具备住宅的居住功能,但相对会有弱化,只因商务公寓在实质上还带有商务、商业基因,因此,大部分商务公寓的户型方面你会发现跟临街商铺的直角长方设计没什么两样,甚至面积段也差不多,小户型,大单间多,密度也是跟一排排的临街商铺不相上下,梯户比相对较高,而且90%以上的商务公寓都没有阳台,甚至不通燃气。

2021年2月23日,深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,这个一线城市才对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。在这之前,去楼盘销售现场,销售都是偷偷跟你说:“我们这可以通燃气”。这个当时是可以当做项目卖点存在的。


(某商务公寓楼层户型图)

 


大部分普通的商务公寓面向的是年轻单身白领,购买力有限,因而普遍会做成小户型面积段产品,户型实用率较高,但是公摊面积会较大,使用率通常在65%-70%(附表:2021年深圳部分新房商务公寓的平均户型使用率)。


 

这一点,住宅的使用率就做的相对高一些,高层住宅大概在78-82%之间,多层住宅一般都在90%左右,深圳2018年之前部分住宅开发商通过赠送面积,走政策漏洞,都能做到使用率100%或者以上,但这个要看合不合法,典型楼盘之一福田笔架山公馆,就是因为在开发商承诺可以搭板,但是实际上触碰了政策底线,最终搭板的房源都被锁住交易。可以肯定的是,商务公寓的楼盘普遍都没有赠送面积,也不能搭板,所以其使用率相对较低的特点是普遍存在的。

 

在同一个地段,商务公寓和住宅的单价差距普遍在20-30%左右,同时要铺以使用率计算,不然其中的价格猫腻可能就隐藏在这使用率上,况且,商务公寓的管理费也要高出住宅一截。

 

另外,深圳在1999年颁布的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》中公寓的定义:供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物,根据公寓的实用要求,每套公寓的建筑面积一般在下列范围内:多层45平方米,中高层50平方米,高层55平方米。


当然,当初的规定已经不完全适合如今的需求和发展,但现在市面上大部分新出的商务公寓也都是小面积户型为主要产品。(附:2021年深圳成交商务公寓户型面积段占比)


 

而一些顶级的商务公寓,户型上追求的是空间尺度,力求在空间美学上达到极致,因而实用率恰恰是设计师所要抛弃的。例如深圳顶豪商务公寓深圳湾1号北区的主力产品为430-590㎡,每层层高3.45-3.69m,只做了三至四房,这是作为城市普通居住人群来说无法享受到的。



很多项目同时配建有住宅和商务公寓的情况下,一般商务公寓和住宅的活动空间都是各自独立的,都是不能打通通道共享住宅花园小区,当然物管还是共同享有。


通常商务公寓的容积率要高于住宅,并且项目的整体容积率在地块设计之初都是有规定的,所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,这个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹开发商赚钱利润的角度来设计一个社区。


一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。商务公寓的容积率基本在6.0或者以上,从这一点来看,商务公寓的宜居属性可见一斑。


好的商务公寓,一定是对居住属性有要求的,可能在容积率这块达不到住宅的标准,但是在物管和装修品质上有更高的要求,会更加偏向于商务风格。



独立的商务公寓项目,做的差的,甚至能对标到农民房,密度呈蜂窝状,物业管理就像二房东,如果恰好坐落在城中村,那么就是其中一员。


也有很多顶级商务公寓的存在,从地段选址、产品定位、设计和周边配套资源,都可以达到收藏级别。例如深圳南山的深圳湾1号。


 

还有些独立的商务公寓项目,因为历史遗留问题,虽然是商务公寓性质,但有花园有小区,楼盘品质和花园小区并不比商品房住宅差。深圳福田香蜜湖的金地香蜜山就是其中典型的例子。



深圳 公寓 对比分析

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