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“金九”独宠新房,二手房网签量创历史新低——9月楼市小结

深圳市房地产中介协会 发布时间:2021.10.13 19:39:03
浏览:8101

“金九”独宠新房,

二手房网签量

创历史新低

——2021年9月楼市小结


      纵观9月,在集中供地,以及新盘扎堆入市的影响下,一、二手房市场冷热不均,新房市场依然不乏部分网红盘日光的现象,虽然9月份全市一手住宅共成交3343套,环比减少43.2%,但与近6年历史同期的成交量相比,这个三千多套的成绩还算不错,但二手房市场则持续跌入“冰点”,创下了深房中协有数据统计以来的新低。总体而言,在调控政策持续发力下,二手房需求分流新房领域,使得原本就惨淡的二手房市场完美地错过了“金九”行情,今年的“金九”独宠新房。


01

9月二手房市场总览


(一)月度网签量再度下挫,首次跌破两千套关口


     2021年9月份,全市二手房网签套数1,967套(含自助),同比去年同期9月份二手房网签量下降74%,环比下降17%。


(注:网签量,系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数,并非最终成交过户套数,但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。)

(数据来源:深房中协中介标准指数)


      通过历史数据对比,今年9月份的二手房网签量创下我会有网签数据统计以来的最低值!而过去六年,“金九”二手房的网签量最低值都在五千套以上。


(二)版块热度在重构


     根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析,东、西部版块的网签占比开始有所变化,经过8个多月的新政调整,原本过热的西部版块已逐渐回归理性,此前网签占比持续走低的西部版块如南山区,其网签占比从7月份开始持续回升,而以龙岗、坪山为代表的东部版块,则热度有所下降。值得关注的是,原关内版块如福田,罗湖,随着新政调整的深入,不少“笋盘”开始频出,两个版块内的房源性价比相比此前有所提升,导致需求回流,网签占比在近期有所回升。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


     此外,根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析,小于90平米的首次置业型户型占比仍在持续走低,而144平米以上的改善型户型占比则持续走高。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


(三)二手房在售挂盘量持续放量,高于去年同期11%


      根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至2021年9月30日,全市共挂盘出售房源145,950套(存重复房源,后同),环比8月31日统计到的141,090套在售房源上升3.4%(如下图),更是高于去年同期统计数据达11%。这一态势,与此前深房中协预计的较为一致,即二手房挂盘量的持续放量,与成交周期拉长,导致房源积压有一定关联,而调控政策的发酵才逐渐显现,预计年末挂盘量仍将小幅增加。



(四)住宅类占比持续小幅回升

     

      从数据走势上看,二手住宅网签占比持续小幅回升,但整体仍低于80%基准线(如下图)。


(数据来源:深房中协中介标准指数)



02

网签市占排名


乐有家市占进一步提升


      机构月度网签市占方面,乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置,且其网签占比已逼近20%,进一步拉大了与其他头部企业的差距(如下图)。


(注:红色表示经营异常机构,指其门店数量和中介人员数量与其二手房高网签量严重不匹配,相互之间的关联性不合常理与逻辑。事实上,各机构以其他机构名义进行网签属违规行为,深房中协一经发现将严厉查处。同时,对于消费者而言,在看似便利的服务下,可能潜藏合同签约方与实际服务方不一致的风险。为此,深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼,规避交易风险。)

(数据来源:深房中协中介标准指数)


自助网签占比近四分之一


      从二手房自助网签占比走势看,今年来,自助占比呈持续上升态势,比例从年初的5.6%上升到9月的24.5%,大幅上升18.9个百分点。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


      总体而言,自助网签占比虽然持续升高,但其网签量并未大幅抬升,关键在于网签结构正在发生变化,与市场持续低迷,交易活跃度不高有直接关联。


03

市场预判


(一)分类调控更为精准,打击炒房不会有任何放松的可能


      就在长假节前,央行一周连两发声,两个维护(“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”),让房地产的股价也在节前应声大涨,着实让部分人误以为货币政策是不是要放松了?从国家部委的角度分析,央行、银保监会主导,联合住建部及证监会开一次会,的确非常罕见,毕竟以往涉及楼市调控的会议,基本都是由住建部牵头,央行的各种政策基本是直接落地执行。所以央行这两次会议,其最核心的点,应该是中国房地产调控已经从之前的住建部常规维稳,升级到了央行主导预防金融风险层面,并在此基础上要充分维护购房者的合法权益,即不出现烂尾收不到房,以及刚需购房成本过高等问题,而不是向社会释放出货币政策要放松的信号,就打击炒房而言,更不会有任何松懈的可能!


     因此,在接下来的时间段,大家会频繁看到,“限跌令”在去化压力大的三、四城市会陆续出台,“限涨令”与“参考价”政策则会在一、二线楼市热点城市纷纷效仿。


(二)路已过半,只要坚持下去,才能等到“劫”后余生


     持续低迷的市场行情,外加即将剧变的行业从业规则,导致市场调整周期的持续时间或远超出行业的普遍认知。而深圳市房地产中介行业正处在这一历史剧变的旋涡中心,关铺与从业人员流失,是眼下不争的事实,可以说,这种行业与市场的调整期,宛如一场行业的“渡劫”。当然,悲观者已离去,乐观者坚守之。存在即合理,无论市场多么低迷,规则如何改变,行业依然会存在,改变的只是流水的企业与从业者,或者说改变/淘汰的只是旧有的行业运营模式。


     而现如今,对于坚守者而言,何种模式更赚钱,或许依然迷茫,但唯一能在当前给出肯定答案的就是,只要坚持下去,才能等到“劫”后余生,毕竟人生放弃很容易,但坚持很难,因为很多人往往做到离成功只差一步就放弃了。




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