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深圳楼市最关键的时刻到了

中原大咖 地产 发布时间:2021.10.13 20:18:47
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9月的深圳楼市可以用“扑朔迷离”来形容。


在深圳的二手房市场依然处于冰冻状态的时间点,九月中旬深圳新盘市场井喷,而到下旬更是接连出现日光盘,让人不禁雀跃是不是深圳楼市回来了


一天内4新盘“日光”,一周内6新盘“日光”一月内9新盘“日光”,这是深圳9月新房市场交出的最佳成绩单。



9月24日这天,宏发前海滨城花园、玺玥华府、星河天地公馆以及颐安都会中央4盘齐开,均以售罄告终。


再加上此前开盘即售罄的金地峰境瑞府和华侨城荷棠里,这一周内一共有2855套房成交!


但是紧接着9月二手成交再次今年创新低,国庆期间二手市场更是仅有4套成交。


深圳楼市是否已经触底?部分楼盘二手价格出现反弹


截止到9月29日,9月二手住宅过户套数为1635套,环比下滑20.0%。成交面积为15.7平,环比下滑19.7%。



从今年3月份开始,深圳二手楼市的成交量一直处于一个持续下滑的趋势,而这个趋势在经过了3、4月份的大幅降低后,总体的变化势头有所平稳。


直到刚刚过去的9月,深圳二手成交量达到了今年的最低值,共1635套成交。


这时候人们不禁要问,深圳楼市是否已经回落到最低点了?再过不久会不会发生触底反弹?


其实看深圳近三个月的二手房成交,有许多楼盘的成交价已经出现价格回升。



如图在罗湖盐田龙岗的几处楼盘,在近三个月中,房价成交均价不减反增。


这是否会预示着一个转折点将至我们不能妄下结论,不过对于深圳如今冷淡的市场而言,这意味着人们对深圳楼市的信心正逐渐升高


政策调控出现放松


2021年上半年,累计房地产调控政策次数为304次,同比去年上涨21%楼市调控力度空前


但是下半年有两个关键期出现,分别是今年9月24日的“货币政策委员会2021年第三季度例会”,与9月29日人民银行、银保监会联合召开“房地产金融工作座谈会”。


第一个例会中最引人注目的亮点是:央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法。会议明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益


这次例会上提及房地产非常突兀,因为过去十几年例会从来没有直接提及房地产。上次央行例会提及房地产问题,还要追溯到2009年,距离这次提及房地产问题,已有十多年时间。



第二次会议强调,金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。


会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。


两次会议后,市场的基调再次恢复到了维稳的时期,各地开始打起“楼市保卫战”,诸如限跌令等等。


虽然二手市场较为冷淡,但是纵观整个9月,新房市场全面开花。新房市场共28个项目获批,25个项目入市,共9个项目开盘售罄,楼市确实正在逐渐步入回暖的阶段。


深圳楼市未来可期人口红利


任泽平在《房地产周期》一书中,对于城镇化和人口对房地产市场影响结论如下:长期看人口,中期看土地,短期看金融


按照国际标准,中国还有将近20年的城市化人口红利期。显然,城市化型的房地产是依附在基础型房地产上面的一种特殊的房地产发展格局,是有一定的历史阶段特色的业态,它仍然有将近20年的机会。


到2035年,我国城市化率将达到70%以上,即使人口停止增长,那么接下来还有1-2亿农村人口进入城市,3-5亿的人口落户红利。


人口密集程度高正是深圳所具有的红利之一,事实上,人口向大城市越来越集中将是大势所趋,再加上深圳近年来对人才引进的大力推进,深圳的人口红利还将为城市发展和房地产行业持续注入活力。人口流入量较大的城市,房地产价值会继续上升


土地市场火爆


9月28日,深圳集中挂牌的22块宅地,其中拍出21块,1宗土地流拍,共吸金约450亿元


影响房价最根本的就是地价,地价降了,房企有盈利空间,房价自然也会随之下降,这是稳房价最直接的方式。


在深圳之前,已有其他城市如广州、杭州、惠州发布新的土地出让规则。如广州将最高溢价率由45%调整为15%;杭州封顶溢价率从20%调整至15%


此外多城市开始设置竞买人的准入条件,杭州明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质,这些措施都是官方出手稳地价的信号,也意味着房企拿地将进入“竞拍+摇号”时代,全国楼市将进入精细化调控阶段。



再回看深圳,公开数据显示,深圳今年首轮集中土拍成交溢价率高达31%,部分热点地块最高限价成交,溢价率达到45%。


香港北部都会区


10月6日上午11时,香港特区行政长官林郑月娥在特区立法会发表其任内第五份、也是本届特区政府最后一份《施政报告》。其中提到香港将重点发展北部都会区,这个占地达300平方公里的都会区将覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地。



未来将打造“双城三圈”空间概念,“三圈”即由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾╱印洲塘生态康乐旅游圈。“双城三圈”覆盖了深港口岸经济带和深圳发展最成熟的都市核心区,以及香港境内城市建设资源正在高速汇集并仍拥有庞大发展潜力的北部都会区。


未来楼市分化严重


未来的深圳区位价值高,城市发展利好事件增多,但是未来的市场终究还是要落实到以稳为主,房住不炒的主基调中。市场无论是过热还是过冷,都会随着政策与市场的调控,最终回归到一个合理的位置。


但是经过这次楼市的变动,我们能发现深圳未来楼市正将出现两端分化的趋势,地段与质量好的产品将会更加保值,在低谷期也会更加抗跌,所以未来真正优质的产品才会是深圳楼市的主流。


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