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房地产市场多面“分化”!积极信号频出,楼市的冬天要转向了?

深圳.娟子 发布时间:2021.10.23 07:48:44
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不变的大周期里,每个小周期都在暗流涌动。


今年,各地的楼市在一波波调控中终于进入了冰冻期,少数城市还在调控加码,但政策放松的城市却慢慢多了起来。


近日,一系列的积极信号出来,如央行货币政策委员会2021年第三季度例会的会议通稿里,明确提到了开发贷和房地产按揭贷款有宽松的趋势。


2021金融街论坛年会10月20日在京开幕,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示:房地产合理的资金需求正在得到满足 健康发展的整体态势不会改变……


这些信号对房地产市场来说,或将会对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。但楼市平稳发展的趋势未变,因城施策的调控基调也未变。


 


最近,东莞的业主有点慌!


原因是东莞住建局联合多部门出台了218个小区的二手房指导价,仅只是针对小部分小区,但也让东莞的业主们坐立不安。


有网友到政府留言版表示,自己的房子一夜之间从600多万指导成了300多万;市值300多万的房,已经出了180万,却还要还480万的房贷,不能接受,老婆也要和他离婚……希望住建局能否帮忙把他的房子退给原业主,再去按目前的价格再重新买一套。

 


这样一个问政留言看笑了网友,但业主心理是各种滋味五味杂陈。


今年2月份,深圳全市二手房出台了指导价,深圳业主的心态相对还是非常坚挺的。


东莞这次公布的指导价普遍是挂盘价的7-8成,还有部分9成甚至持平,力度明显不及深圳,仅管如此,但对于东莞来说仍是一记重拳。


东莞的另一个信号是,和深圳一样,新房启动公证摇号选房的方式,我们也可以看到,二手房市场已经疲弱,早前已有些二手房开始降价。


事实上,为了防止市场过热,除了深圳、东莞之外,早前已有北京市海淀区、上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等十多个城市出台了二手房指导价政策。


从加强限购限售到发布二手房指导价、打击学qu房炒作等全国范围的楼市调控动作贯穿整个房地产行业。房企面临的销售压力加强,以价换量现象增多。


像深圳,楼盘的分化也非常严重,二手房成交量已低至冰点;新房相比去年有大幅降温,普通的盘关注度不够;但个别网红盘依然难买到。像深圳最近入市的福田某项目,有排位靠后的客户还在四处打听是否可以用数百万“喝茶”搞到房源。



10月20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,值得注意的是,9月新建商品住宅房价出现环比上涨的城市数量为27个,相比8月明显减少;二手房的降价城市数量则达到了52个。


9月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,同比涨幅为3.3%。环比涨幅首次为负,这也是2015年5月以来首次下跌!这组数据一定程度上反映了房地产市场的冷暖。


城市的冷暖也造就了楼市的分化,于是当一些城市还在加码调控时,而另一些城市的开始救市的调控让楼市蒙上波谲云诡的气息。


10月11日,东北的哈尔滨市日前出台了楼市救市政策,要说这个救市政策多有诚意,大家可以看下我们之前出的文章(

》》》首个城市出政策“救市”,购房最高补贴10万),可以说是真金白银的喊大伙来买房,对房企也是非常友好。


同日,长三角地区的宁波市奉化区也发布了人才购房补贴政策,国家级人才最高可获100万元。


在这之前,内陆地区如鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、沈阳、昆明、桂林、江阴、株洲、唐山等至少11个城市出台了楼市“限跌”政策。


10月21日,浙江义乌发布调整部分房地产市场调控政策的通知,距离上次楼市调控不足2个月,这一次是放松政策。

 

早前,珠三角也有部分区域释放出了“救市”信号,如肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率,降低二手房交易成本。


有统计数据显示,今年前9个月里全国累计出台调控政策高达482次,远超出去年同期;


放眼望去,全国各地楼市基本上已经处于冷静期,但楼市的分化仍旧越来越严重,热点城市调控会越来越严,松绑的城市多半是因为本身的市场基础差,而且面临着人口流出,供大于求的问题,这些区域的房地产增长也会越来越慢。



与城市房地产分化相同的还有开发商;一类是名企、一类是国企、央企;


在前面的黄金十多年,是民企快速增长、一路高歌的时代;十年河东十年河西,如今,迎来了国企、央企逆势崛起的时代。


上个月,深圳22宗土拍集中出让的现场,15家房企参与,其中大部分是央企、国企,大部分地块也是被央企、国企拿走。而其它城市如广州等城市也是一样;


以前民企在土拍市场非常猛,而到下半年,民企在土拍市场的声音越来越小了;


成都的土拍国企、央企拿地更夸张,集中出让40块地,有32块地被国企、央企拿走。


目前,央企、国企成为土拍的顶梁柱,那么未来的几年,央企、国企的发展也会呈现新的发展趋势。


拿地主角的改变,更大的因素还是因为资金问题。


2020年,房企三道线政策出台,直接让许多负债高的房企失去资金输血来源,去负债已经成为开发商首要大事。



今年房企债务违约事件频现,而且爆发危机的企业也蔓延到头部房企;泰和、富力、华夏幸福、绿地、蓝光这些大房企也面临崩踏;恒大、花样年的也受债务问题牵连,你能想象,这些千亿级房企在“去负债”的泥潭里苦苦挣扎。


据人民法院公告网显示,截至2020年8月底,今年房地产企业破产数量已经达近400家。


目前的市场环境,尤其是对于大部分布局三四线城市的房企来说,可谓是雪上加霜,一方面是建筑材料大涨,建筑成本增加;


一方面,三四线城市房子比一二线城市更难卖,即便是促销打折来促进回款,仍旧不会太理想;最主要的是,信贷还直接断了资金的路。


在2021年仅剩下最后的2个多月里,想必会有越来越多的房企加入到价格战当中来,以价换量;但买涨不买跌的现实下,置业者观望的心态会越来越浓厚。


今天(10月22日),郁亮在万科2021年业务交流会说,“行业冬天来了,大家都冷,先解决自己的问题,保障自己的安全。在我们能力范围内,我们愿意去做对行业比较好的做法,但还没有具体的设想。”


这句话,道出了房地产行业越来越艰难的事实。




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