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实探:限均价9.2万/平的前海,未来两年 这6大住宅新盘值得关注

深圳.娟子 发布时间:2021.11.18 06:19:52
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最近一段时间,深圳的入市楼盘是没有对比就没有伤害,一半是冷水,一半是火焰。一边是登记客户只有个位数、两位数的新盘,一边是偶尔还能“日光”的“网红盘”。


相比去的热点时期的疯狂,现在真的太冷清了。能够一天卖光的盘,除了地段等优势,价格到位也非常重要;可见,在房地产市场下行阶段,深圳买房人的资金也越来越精明,在可选择的环境下一点也不马虎。


放眼望去,深圳各大片区已然固化,如刚需更多的选择在光明、沙井、包括龙岗、坪山等地置业;而相对有名额又有资金的买房客还是集中在南山、福田、宝中等片区。


像南山片区许多新盘还会陆续霸占“网红盘”之位,前几周,娟子去前海、蛇口片区踩盘时发现,未来1-2年,可能有10余个住宅新盘供应。


因为涉及的楼盘较多,本文主要先说下前海片区的楼盘,下一篇着重来说蛇口片区的盘。




前海经历10多年的建设,片区已经越加成熟和高大上起来,去到片区,所见的是高楼林立,和处处工地交织着,一片如火如荼建设的场面,站在前海这片土地上,都能感受到未来的不一般,毕竟这里是在一张白纸上“画”出来的蓝图,代表着深圳最前沿的区域。



早前的前海,在这15平方公里的土地上是没有规划什么住宅项目,以至于建设10多年以来,到目前也仅5个住宅项目入市,集中有住宅入市也是在2019年后:


2014年11月,前海时代一期开盘,均价4.2万/平;开盘推1、2、3、4栋共675套,吸引了近两千名客户现场抢房,当天几乎售罄;2015年12月,前海时代二期开盘;备案价区间大概在6.5-9.8万/平,550套房源当天售罄;


2019年11月,前海招商领玺开盘,均价10.8万/㎡;456套房源4个半小时售罄;二期今年9月开盘,均价10.25万/平,255套当天售完。


2019年11月,深业颐湾府开盘,均价10.2万/㎡;367套房源当天去化率达到9成;


2021年1月;龙光前海天境开盘,均价11.2万/平,1003套房源8小时售罄;


2021年1月,天健悦桂府开盘,均价约10.3万/㎡,耗时3小时,427套全部选完。


而二手房方面,到目前为止,也仅有一个项目——前海时代有多套房源在售(评估价10.7万/平),但市场售价已在15万+。


片区住宅供应一直处于的“告急”的状态,也正因为如此,前海成为深圳土豪们关注的片区,毕竟,未来太有想象力了。




尤其是这两年,前海规划了多宗住宅用地。


2020年6月,前海片区开发单元规划修编发布,可以从规划草案中看到,前海规划了不少居住用地,无疑对“宅地稀少”的前海来说是一剂重磅利好消息。


其中,未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量,超过140公顷!



我们也注意到,最近基本每次拍地,都会有前海的住宅地挂牌,而且新出的地块也比之前的地块限销售均价更便宜,比如之前拍的地块限均价都在10万+,最近两块地的限售均价已经到了9.2万/平。


放眼望去,你会发现前海接下来会是南山片区的住宅供应大户;目前,前海片区6个住宅项目(其中包括一个保障房项目)。


1、前海润峯府

  限最高售均价10.71万/平


项目位于前海·前湾四路与听海大道交汇处;由华润+金地+电建+前海控股组成的“超级联合体”共同开发。


2020年11月11日 ,这四家房企组成的联合体以最高限价81.519亿+竞配28400平人才房面积获得,可售楼面价约8.5万/㎡。项目建成后商品房最高销售均价为10.71万/㎡(毛坯价,不含装修


目前,项目展示中心已经开放了,预计今年年内可开盘。


项目总用地面积约2.68万m²,容积率4.85,总计容建筑面积约13万m²。规划由6栋住宅、1栋人才住房、7000m²商业、4000m²公交首末站、社区生活服务配套组成。


住宅约743套(面积包括583套约110平3房2厅2卫、160套约150平4房2厅2卫),暂定为带装修交楼(具体批复为准);还有365套人才房不可售;据了解,户型住宅使用率约80%。


项目最大的优势是地段前海,有些楼栋可以看海;但梯户比达到2梯5户;


另有网友表示单阳台,而且150平的客厅另一边或被110平的户型挡住视线。



项目后面是前海哈罗国际学校,这所学校450多年辉煌历史,是贵族学校中的佼佼者,一年学费30万+。


周边目前的配套还不是很好,对面是龙光前海天境花园;


交通较为方便,项目旁边就是地铁5号线前海公园站,生活配套还得等旁边的住宅项目都起来后才会有好转。




2、前海时代三期


项目位于桂湾金融中心区的核心位置,与南北城市两条通海景观湿地公园相通,西面被梦海路城市景观绿轴环抱。


前海时代总建筑面积约131万平,项目按功能定位分期开发,涵盖顶级商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态。


前海时代一期2014年开盘均价约4.2万/平,二期2017年开盘,均价约9万/平。


三期的价格会到多少?估计不会太高,毕竟这两年新拍的几块地的新房限售价还是蛮厉害的。


▲来源:前海深港基金小镇官网


项目旁边是深圳市前海深港基金小镇,附近的龙海家园社区已比较成熟,业主可以享受到相关的配套。


从小区往外看,项目对面是崭新林立的写字楼群,已颇有气势。



邻近地铁1号线鲤鱼门站,距离项目直线距离约500米左右(百度测距),目前鲤鱼门站只有A出口投入使用。


项目现在还处于打地基阶段,工程进度较为缓慢,因为娟子几个月前去的时候好像和现在的进度差别不太大。


三期定位为高端住宅,入市时间可能还需要比较久的等待时间。




3、前海天健T201-0157地块


最低售均价9.2万/平


项目位于桂湾片区三开发单元04街坊;


今年9月28日,深圳第二批供地推出的前海T201-0157宗地,天健以52.41亿+28000平人才配建面积获得;


本宗地项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为 92000元/平方米。


项目占地23114.89平米,建面126320平米。



项目旁边就是天健悦桂府项,最近的地铁站是前海湾地铁站,同时周边还有地铁1号线鲤鱼门站,但看距离都不近。



配套方面,目前仅有龙海家园的小区有生活配套。



项目地块还未动工。



4、颐湾府二期


颐湾府二期的工程现状还在打地基中,早快入市也要到明年了,目前二期的产品还不详。


颐湾府位于前海深港合作区妈湾片区的19单元06街坊,临海大道与港城路交汇处的南面。


靠近地铁5号线南延线铁路公园站。该线路通车运营后,使得前海合作区南北贯通,全域覆盖轨道交通。还强化了前海与蛇口、宝中等临近片区的联系,进一步完善前海片区的快速通行配套。


铁路公园站还规划了15号线与5号线换乘,15号线将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来,预计会纳入深圳第五期地铁建设批次当中。



项目的西面为深国际智汇港和妈湾19区商务组团,是目前前海除桂湾二单元组团外,发展速度最快,商务楼宇落成最集中的组团。


包括世茂金融中心、顺丰总部大厦、香江金融中心等一众总部大厦,组团的大楼目前大都已投入使用;日前娟子去到现场,这一商小片区的商业也均已经起来,但大多是为了满足于上班的生活需求。


项目不远处便是招商领玺。

 

5、前海T201-0168地块

最高限售均价9.2万/平


此宗地块于11月25日下午拍卖,地块位于桂湾片区三开发单元03街坊,与前海天健T201-0157地块及天健悦桂府一路之隔,这块地如果还是天健 拿下,加上之前的地块,妥妥的组成大项目。


土地面积51350.36㎡,建面210040㎡,挂牌起始价75.35亿,最高限价866525万。


该宗地商品住房最高毛坯均价为9.2万/㎡,出售型人才住房(不含室内装修)平均售价为5.52万/㎡、最高售价为5.8万/㎡。


地块现场图



本宗地建设普通商品住房,建设一定比例的无偿移交的只租不售人才住房,无偿移交的只租不售人才住房面积不少于19000㎡


项目总建筑面积不超过210040㎡,其中住宅190000㎡、商业10000㎡、公共配套设施10040㎡。


此项目仍是执行90/70政策,所以面积段仍以刚需产品为主。



对面是已卖完的天健悦桂府项目,目前外墙都差不多脱完了。


目前小片区的项目还都在建设或是还没有投入使用,周边暂时没有什么配套,需要等项目建起来后会有一些好转。




6、前海T101-0012地块工改保


另外前海还有一个工改保项目,前海T101-0012地块。项目位于月亮湾大道以北,前海路以南;


此以前网友发布的信息显示,这个项目的户数达4995户,实打实的大社区;


安居房:87平504套,69平1997套、总2501套


人才房:87平532套,69平1962套、总2494套


项目的用地面积62871平,建设面积377226平,其中住宅建面约363303平,商业建面约13921平,规划九年制学校45班,幼儿园18班!(具体信息以新规划为准)





前海的住宅散布在写字楼之间,即便是未来,各版块虽难以形成人气旺盛的居住氛围;但对于整个前海片区来说,是以国际化的视角来打造,未来在这里生活的业主将会享受到更加高端的生活配套;无论是教育、商业还是文化休闲等都走在国际前沿。


生活和商业配套上,虽然目前还不太成熟,有些小区需要依赖于大区域的配套。


商业方面,桂湾片区的万象前海听说今年会开业;万象前海建面约10万平方米,与地铁1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站接驳,汇集国际轻奢、高端餐饮、精品超市、品牌影院等主力店及品牌。


此外,在龙海家园的东面,将规划建设一个山姆购物中心等。


拟为建山姆购物中心地块


教育配套上,可见片区所能引进的,基本都是相对高端的学校,比如K-12国际学校——荟同学校,已于2019年9月在前海正式开学。还有一所国际哈罗国际学校(外籍人员子女学校),学校涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校。


在妈湾片区招商领玺二期旁边,目前有一块教育地,之前听说和ming校在谈入驻,但后面又没有声音了。


在文化休闲方面,规划在桂湾金融先导区建设前海演艺中心,计划打造为24小时不落幕的精神客厅;将集演出、展览、文创、艺术教育、文化交流、观光旅游、休闲娱乐、住宿餐饮等功能于一体。

……


前海目前许多配套还需要花时间去等待,但对于置业者来说,享受一个片区的红利,现在也需要做一个长期主义者了。



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