文/谢逸枫
2021年12月6日，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。目的是为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降。因此，这次全面降准，可以释放出1.2万亿元资金。
值得注意的是这是年内第二次降准，距离上次降准时间仅仅过去5个月左右，说明实体经济下行超出市场的预期。2021年7月9日，央行正式宣布7月15日全面降准，可以释放出一万亿元资金。值得注意的，这是2021年年内首次全面降准，距离上次2020年4月降准以来，足足隔离了一年3个月时间。
以12月6日的降准为标志，货币政策正式步入“转弯”阶段，即转向宽松，释放明显政策信号，以支持新一轮稳增长。本次降准力度大，信号意义强。如果说7月降准是预防性、对冲性的，那么本次降准就是实质宽松性的，投放增量基础货币。
经济下行压力加大，新一轮稳增长启动。2021年三季度GDP增速4.9%，低于经济潜在增长率。三驾马车中，房地产销售和投资连续大幅回落，基建投资乏力，制造业投资仍有韧劲但呈放缓，导致经济引擎失去动力。受疫情扰动、就业和收入影响，消费增长压力仍然较大。出口仍强但新订单放缓。政策已经持续释放出清晰信号，面对经济下行压力，新一轮稳增长启动。
11月18日，重提“六稳六保”，特别是保就业、保民生、保市场主体。央行三季度货币政策执行报告，首提“保持经济平稳运行的难度加大”，删去“管好货币总闸门”和“坚决不搞‘大水漫灌’”的表述。12月6日定调“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”“继续做好六稳、六保工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”。
12月6日的经济形势分析看，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
值得注意的是国家首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，非常罕见，这是对房地产给予明确支持的重大利好信号。预计2021年底到2022年上半年，后续各类涉及房地产的政策，包括土地政策、金融政策、信贷政策、购房政策、税费政策都应该给予支持，在适当的时机放松，为了更好满足购房者的合理住房需求。
刚需和改善型的购房需求，将是政策红利的最大受益者，其次是房企。因此，2022年上半年，楼市逐渐走出低迷行情，可谓是指日可待。房地产市场的良性循环至关重要，调控一刀切，政策执行一刀切，容易导致行业发展不健康。而市场不好，会引起房企的爆雷风险，房企的风险，自然会转嫁到购房者身上。购房者遇到风险了，又会对购房产生畏缩心理。
值得关注的是12月3日晚，银保监会回应恒大事件时提到，会在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放当地产开发贷款、并购贷款。这是今年以来金融系统首次提及对改善性住房进行信贷支持，同样具有较强的信号意义。
此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，同时考虑到参加普惠金融定向降准考核的大多数金融机构都达到了支农支小（含个体工商户）等考核标准，政策目标已实现，有关金融机构统一执行最优惠档存款准备金率，这样此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
全面降准的目的与意图非常明显，主要是考虑到目前实体经济低迷，经济新的下行压力，大企业债务风险，中小企业经营困难，就业形势严峻，融资成本高，缓解银行负债端压力，防范金融风险扩散和房地产硬着陆。置换MLF到期，房地产风险明显暴露，市场流动性紧张，稳定金融，实现跨周期调节和高质量发展。
此时降准，一则是防风险、保增长。地产对金融风险和经济增长带来相关压力，降准给市场释放积极信号，稳定市场信心。二则是释放长期资金，降低金融机构负债成本，通过金融机构传导促进降低社会综合融资成本，实现对小微企业的融资支持。三则是通过降低金融机构资金成本、提升中长期资金占比，从而增强金融机构的资产端配置能力。
按照官方的分析，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。
此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。降准之前，12月3日就放出信息，中国将继续统筹疫情防控和经济社会发展，实施稳定的宏观政策，加强针对性和有效性。继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。说明要降准了。
每次降准降息，市场的声音，是一定要否认这是放水的举措，一定要强调稳健货币政策的基调没有改变。每次降准，基本都要提到为了解决中小微企业的融资难融资贵，但最终几乎都和中小企业无关。每次降准，第一时间最亢奋的是股市，但股市从来没有因为降准而由熊转牛。每次降准，都说和房地产无关，但最大的受益者基本都是房地产。这就是过去10年以来对于中国货币政策最合理的解释。
房贷将进一步放松，对房地产市场而言是一大利好。暗示中国货币转向，由收紧到微调，宣告放松。房地产迎来转折点，至暗时刻已过去，春天正在路上。房价已经见底，2022年部分城市将连入上行，部分城市止跌上涨。11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。
降准官宣后。央行又出手，再贷款迎“定向降息”。12月7日，降准之后，市场又迎来了“定向降息”。中国人民银行公布的再贷款、再贴现利率表显示，自12月7日起，下调支农、支小再贷款3个月、6个月、1年期利率0.25%，分别为1.70％、1.90％、2.00％。这是时隔一年多人民银行再度下调支农、支小再贷款利率。2020年7月，央行彼时下调支农、支小再贷款利率0.25%。
一组金融信贷数据告诉大家，2021年前10月住户贷款6.8147万亿元，占新增人民币贷款17.5462万亿元的35.24%。其中个人住房贷款5.1421万亿元占新增人民币贷款17.5462万亿的29.30%。作为新增信贷资金达到四成（个人住房贷款、房企地产项目、开发贷款、土地与项目抵押）的大行业，银行是商人，需要赚钱的。房地产贷款比较优质，不良负债率低。可想而知，房地产受益最大。
降准的大背景下，银行对于房贷投放的力度可以增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求，据此可以认为，后续房贷多投向此类领域，也是一个趋势。房贷将进一步放松，利好房地产市场的活跃。要注意一点，房地产市场依然要把握调控的主线，若是出现违规资金进入房地产，各类调控也必须进行收紧。
目前全球多国房价一路飙涨，手持现金全额抢房。欧洲、北美、日韩等发达国家房价涨幅更是达到惊人的程度。数据显示，截至2021年第二季度，全球平均房价同比上涨了9.2%，其中新西兰房价涨幅为25.9%，美国和斯洛伐克的房价涨幅也均达到了18.6%，土耳其房价涨幅更是高达29.2%，位居全球第一。今年韩国全国房价平均上涨19.08%，创下14年来最大平均涨幅。
数据显示，新西兰全国房价中位数在10月份同比上涨23.4%。新西兰最大城市奥克兰的房价中位数更是涨到125万新西兰元，约合人民币560万元，涨幅达25%，再次刷新纪录。数据显示，10月底，全美有125万套待售房屋，同比下降12%，按照目前的销售速度，美国市场上的房屋将在3个月内被抢购一空。
大宗商品供应紧张，导致下游各类建筑材料价格一路上扬。除了建筑材料成本上涨，人工短缺也是建筑商们面临的困境。受到建筑材料和劳动力短缺的影响，美国单户住宅建设量在10月份暴跌，而授权建设但尚未开工的房屋数量跃升至15年来的最高水平。除了供应短缺，疫情之下，人们的购房观念发生了变化。低密度小区成了一些购房者的首选。
各国央行宽松的货币政策之下，房贷利息大幅降低推高了房屋价格。去年年底，澳大利亚央行将现金利率降至0.1%的历史低点，并将抵押贷款利率推低至2%以下。这意味着如果贷款200万澳元，需要支付的年利息却不到4万澳元，大大低于当地同等房屋的租金。短短一年内，澳大利亚悉尼的房价中位数就上涨了30%。
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