文/谢逸枫
2021年12月6日，央行释放“下调存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿长期资金”的利好消息后。2021年12月8日-10日经济工作会议再提房地产，明确“房住不炒”主基调的同时，强调多元化供给，大力发展租赁市场，推进保障房建设，支持房地产良性循环和健康发展。经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。
传递出了中国经济发展清晰而鲜明的信号，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，政策发力适当靠前。在政策安排方面的表述与以往不同，突破了往年的宏观、微观和社会政策三大政策的组合，而是按照宏观政策、微观政策、结构政策、科技政策、改革开放政策、区域政策和社会政策共七种政策分别加以阐述。
一年一度的经济工作会议，12月10日正式落幕。2021年经济工作会议，涉及到房地产内容的表述，可谓是非常有亮点。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
按照12月6日的经济分析研究2022年经济工作，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。毫无疑问，这是国家5年来对房地产行业给予明确支持的重磅信号，房地产政策的转向，已经在货币政策宽松体现。预计接下来地方会在合适的时间，分城市分阶段分范围分力度的放松楼市政策。
目前来看，房地产信贷政策逐步“松动”已取得不错成效，不过主要惠及居民端，企业端表现并不明显。2021年11月，居民中长期贷款增加5821亿元，较上月环比上涨38%， 企（事）业单位中长期贷款增加3417亿元，处低位波动。这点符对于房地产“两维护”初衷，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
第一是经济层面：稳字当头、稳中求进。
11月全国CPI同比上涨2.3%，环比上涨0.4%。这是CPI今年首次破2，通胀保持温和态势，且已经提前完成年内3%左右的增长目标。11月PPI同比上涨12.9%，环比下降0.4%，多个品类的工业品价格由涨转跌，与CPI剪刀差降至10.6%。为了保持经济增长，2022年财政、货币、信贷、金融、房地产刺激措施会逐渐加码是大概率事件。
对当前及今后一段时期的经济形势判断，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。同时，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。
说明2022年我国依然处于经济增速的换挡期，内生增长动力有所减弱。同时，2021年高基数对2022年的经济增速有抑制效应，2021年一季度GDP同比增长高达18.3%，上半年GDP同比增长12.7%，前三季度GDP同比增长9.8%。其中一季度同比增长18.3％、二季度同比增长7.9％、三季度同比增长4.9％，已经破5%，意味着明年一季度经济增长压力很大。从经济增长看，今年宏观经济持续恢复，面临新的下行压力。
供给端，存在严始材料、人力、融资成本上涨，减排环保、“双限”和能源短缺，影响供给偏弱，导致产品价格上涨。需求端，出口增速可能放缓，内需消费的恢复受疫情影响，投资因资金紧张、收益下降，增速放缓，企业的生产放缓，都是存在着不确定性。因此，稳定中国经济大盘，稳增长是2022年的政策首要任务。
稳定的经济政策，政策发力适当靠前，表示2022年稳增长是首要任务。预计货币、财政、金融、投资、房地产、消费的政策的重心会提前到上半年，最主要是集中的、大规模的、大面积的释放。具体包括要保证财政支出强度，加快支出进度。适度超前开展基础设施投资、继续放水、税费用免减、房地产调控放松、融资放开、信贷放松。
第二是财政货币层面：稳健的货币与积极的财政政策。
积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。遏制新增地方政府隐性债务。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。
引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。微观政策要持续激发市场主体活力。加强反垄断和反不正当竞争，以公正监管保障公平竞争。
按照12月6日的经济分析研究2022年经济工作定调，强调“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，财政政策更加注重精准和可持续性，货币政策更加灵活适度。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。说明货币政策已经转变，预计未来还会降准，在2022年，不排除还会降息。
2020年的经济工作会议则提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系，多渠道补充银行资本金，完善债券市场法制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持，深化利率汇率市场化改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
货币政策基调由2021年的“灵活精准、合理适度”回归到2020年的“灵活适度”，实际上已经有宽松的含义在。为了完成“宽货币”向“宽信用”的传导，后续不排除还有下调政策利率等行为，以提升金融机构的风险偏好。12月6日，全面降准释放1.2万亿元长期低成本资金，并将降低金融机构资金成本每年约150亿元，有利于缓解银行惜贷情绪，稳定房地产基本面。
11月19日，央行的2021年第三季度中国货币政策执行报告对货币政策的表述为“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”，而本次工作会议对此最新定调为“稳健的货币政策要灵活适度”。截至2021年11月末，M2同比增长8.5%，增速比上年同期低2.2%。M1余额63.75万亿元，同比增长3%，增速比上年同期低7%。11月末社会融资规模存量为311.9万亿元，同比增长10.1%。
2022年上半年货币政策仍有放松空间，相比去年“灵活精准、合理适度”的表述，2021年的描述更加明确、具体。央行已经于近期打出“组合拳”，12月7日开始，下调支农支小再贷款利率0.25个百分点。12月15日开始，降低存款准备金率0.5个百分点，此举将释放长期流动性1.2万亿元。
2022年央行将继续打出“组合拳”。降准、降息。灵活开展公开市场操作，保持前瞻性，精准调节短期市场流动性，弥补季节性资金缺口。积极运用支农支小再贷款等工具，增大对薄弱环节的信贷支持力度。信贷增速提高。房地产贷款放松，合理安排房地产银行贷款，支持居民购房刚需等，都是值得期待的操作。
第三是金融风险层面：化解金融风险
要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。
第四是区域发展层面：区域协调发展
区域政策要增强发展的平衡性协调性。要深入实施区域重大战略和区域协调发展战略，促进东、中、西和东北地区协调发展。全面推进乡村振兴，提升新型城镇化建设质量。毫无疑问，城市群、都市圈的发展会提速，还有是在中部、西部、东北部利好政策的支持。值得注意的是大中城市户口有望加大放松力度。
第五是宏观调控层面：加大宏观政策跨周期调节力度
要继续做好“六稳”、“六保”工作特别是保就业保民生保市场主体，围绕保持经济运行在合理区间。加强和改善宏观调控，加大宏观政策跨周期调节力度，提高宏观调控的前瞻性针对性。要继续面向市场主体实施新的减税降费，帮助他们特别是中小微企业、个体工商户减负纾困、恢复发展。加大对实体经济融资支持力度，促进中小微企业融资增量、扩面、降价。
从政策层面上看，近期相关部门一系列举措也体现了对上述领域的支持。例如下调支农再贷款、支小再贷款利率0.25个百分点。推出碳减排支持工具，设立2000亿元支持煤炭清洁高效利用专项再贷款。新增3000亿元支小再贷款额度，引导地方法人银行增加信贷投放，将优惠利率传导至小微企业和个体工商户等。
第六是房地产层面：因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2021年12月10日，经济工作会议定调2022年中国楼市：一是重提房住不炒的房子定调。这是过去六年，五次提到房住不炒，分别是2016年、2018年、2019年、2020年、2021年。意味着2022年以限购限贷限价限签限售为五限的行政调控政策，短期之内不会一刀切的全面取消，继续抑制投资投机炒房需求，继续禁止理财、非标、违法资金进入楼市。
二是首次提出加强预期引导，探索新的发展模式。
当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。应该讲，2022年会出现新的舆论、媒介、自媒体，同时对地方出新政策公开方式、房企、金融机构进行引导。
探索新的发展模式，总体来讲，包括四个方面。其一是商品房市场的供应模式：增量向存量，一级市场向城市更新、老旧小区改造、物业管理、房屋租赁的供应模式。其二是土地供应模式：商品用地转向集体用地，分散供地转向集中供地。招标挂转向招标挂、建设方案竞标、限房价限地价、摇号供地，房价地价联动，避免价高者得地。
其三是住房发展模式：二元（商品房、保障房）转向三元（商品住房（商品房、限价房、共有产权房）、租赁住房（商品房、长租房）、保障住房）。其四是房企发展模式：高杠杆、高周长、高债务、高增长转向平稳增长。
单一业务转向多元化的经营（租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务、代建、基础设施）。开发转向物业自持的转型。土地、金融红利转向管理红利。
值得注意的是依赖房价和地价上涨获利的模式，不会改变，因为不动产的属性、金融属性决定的，房地产投资、开发模式决定的，房地产经营模式决定的。房地产税不会改变住房投资、炒房盈利的理财思想，好比股市，炒股有风险，市场需谨慎的道理一样。地方依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式不会改变，分税制未改变。
三是重提坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
这是过去几年一直老调重弹的。过去六年，自2016年-2021年，大小的会，都会提到租购并举，长租房市场，保障性住房建设。预计2022年租购并举、长租房、保障性住房建设，应该会提速，特别是在土地供应、金融、财政、资金、竣工率会提高等方面会有所突破。值得注意的是，此次会议再次将长租房提上重点日程，这是“长租房”连续第二年出现在会议的讨论中。
长租房就是长租公寓，2020年以来长租公寓频繁暴雷，保障性租赁住房的重要性非常突出。按照市场供应看，长租房和保障性房、租赁住房是未来除商品房体系外的重要补充，能够满足不同类型租赁需求的房源，可以帮助大城市部分人的住房问题 。因此，长租公寓的法律、制度、政策需要完善，加强市场机制的监管。
租赁市场机构化是提升市场专业服务的必要途径和重要载体，是租赁市场长期健康发展的根本。目前租赁行业盈利空间有限，租赁企业面临着房源缺、经营成本高、融资难、合规难、租金低、营利模式单一的问题，加上租赁行业良莠不齐，频繁爆出问题。现在看，中国整体租赁机构化率不足5%，即便在一线城市机构化率不到15%。
目前市场的租赁市场机构，除了几家大的上市民企，还有大大小小的租赁公司。按照目前的土地供应方向看，上市房企，国企、城投、央企有望成为主力企业。预计2022年国家层面可能会出台面向长租房市场的土地、金融、财税等支持政策，给住房租赁企业创造一个良好的政策环境。
四是首次通出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产的政策一直存在延续性，因经济、市场的变化，保持基本原则不能变情况下，防止出现硬着陆。未来针对刚需、改善性购房需求，政策会支持的。预计因城施策贯穿2022年中国楼市，调控政策会放松，特别是针对首次与改善的合理住房需求，特别是第二套房需求，在行政限制调整、房贷、利率、税费、补贴、信贷等方面会支持。
时隔多年，国家再次提出对合理住房需求的支持，意味国家支持刚需和改善型的购房需求，具有非常重要的信号意义，值得房地产全行业关注。作为房地产市场的重大利好，房地产政策放松一触即发，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策、住房政策、房贷政策、行政政策，应该会全方位、有实质性的放松，稳定房地产市场，促进实体经济复苏。
房地产发展的底线是既不能带来金融风险，也不能影响实体经济发展。问题是金融的风险、实体经济的发展，关键还要靠房地产来化解。总之，既想马儿跑，又想马儿不吃草，这就是中国房地产最尴尬的位置，既不能打死，也不能太惯着。昨天，官方都说房地产是支柱产业，是不是说明房地产才是中国经济稳增长的法宝。
房地产政策的表述进一步细化，传递出了更加明确的政策信号。“良性循环”与“健康发展”位置互换，“良性循环”前置，新增“因城施策”的表述。实际上，房地产领域的“因城施策”并非首提，2016年、2017年、2018年、2020年（因地制宜）的经济工作会议都提出，还有2020年的工作报告，2019年底召开的住房和城乡建设工作会议。
目前房地产陷入了难以良性循环的尴尬处境，上气不接下气，就是不会断气。房地产的供应（土地、生产）、资金（融资、信贷）、房企（卖方）、购房者（买房）的市场四大要素流通不顺畅，导致目前的房地产四大风险，资金链（销售回款、融资、信贷）不流通、供求不平衡、买卖交易不通畅、相关产业发展不协调。短期看，个别的房企风险、城市库存上升、地方财政吃紧的暴露。长期看，房地产市场主要问题是供需结构不平衡。
打通房地产行业循环不畅、防范房企、市场下行、结构不配合风险是2022年到2023年政策的基本方向。在“良性循环”原则的指引下，前期一刀切的过紧的金融、信贷、行政调控政策将有结构性的调整。适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力。改善购房信贷环境，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
国家首次提出“良性循环”房地产业，意味着房地产业依然是国民经济的基础、先锋、主导、支柱产业。目前经济稳增长，抗住经济下行压力，必须要房地产这个大腿，宏观、房地产政策已经到放松时刻，必须救市，不能让房地产死掉。因为房地产市场的良性循环，非常的关键，特别是在疫情影响、债务风险大、经济增长引擎弱。
同时针对房企、土地市场的政策，会调整，特别是融资、销售回款、土地出让规则的调整等。因此，调控最严厉的时刻已经过去，迎来新一轮政策放松周期。说明防止房价上涨转入防止下降风险，防止房企加杠杆转入防止债务危机的风险。2022年中国房地产市场将走出低迷、寒冷、萧条节目，实现逆转、回暖、复苏的行情，进入良性循环。
由于前期金融信用政策收紧滞后效应、房地产销售投资大降、基建投资低迷、上游成本上涨对中下游挤压等因素，经济面临新的下行压力。房地产对经济贡献大，实现软着陆非常重要。2020年房地产业增加值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占我国GDP的17%。房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产及其产业链拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%。
房地产的产业循环链条涉及上下游57个相关产业，涉及到经济的稳定、金融的安全、财税的之间、就业的平稳、地方财政的收入、城市建设与基础设施的发展。房地产市场循环链条涉及到土地出让、规划设计、园林景观、施工建设、融资和销售、竣工和交付，只要一个环节出问题，整个链条循环就会不畅，导致房地产下行，进而拖累经济增长。
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