2021年，已经结束，这一年，惠州市场从热到冷，楼市甚至开始实施“限购”政策。
除了楼市调控新政引发关注外，围绕惠州楼市的大事件，基本都是关于规划等的利好消息，特别是交通方面，赣深高铁开通，深汕高铁推进，鹅城大桥动工，深惠城际、14号线东延也传出新消息。
而2021年7普数据公布后，惠州常住人口突破600万，成为人口红利赢家。虽然楼市有点冷，但是在粤港澳大湾区、深圳都市圈等大背景下，惠州利好依然不断。
关键词一：调控新政
事件：8月9日凌晨，惠州深夜发布楼市新政。
新政提出，严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。
其中，“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。
影响力：★★★★★
这是惠州这么多年来，首次实施限购政策。
但是与其他限购城市相比，仍然可以说手下留了情，只有大亚湾、惠阳地区限购一套。网友甚至调侃，“这是让全国人民都去惠州买一套房”？“有谁在惠州买了一套房，还想买第二套房”？
从这个限购政策来看，惠州楼市本身承压不小。然而从市场热度来看，虽然惠州限购仅是“温柔一刀”，但是因为同时受深圳楼市影响，今年下半年以来，惠州楼市并不好过，楼盘普遍进入“打折过冬”的处境。
关键词二：常住人口破600万
事件：5月15日，广东省发布了《广东省第七次全国人口普查公报》。
惠州常住人口突破600万大关，达6042852人，与10年前惠州常住人口459.7万相比净增加约144.6万人。
根据公报，与2010年第六次全国人口普查相比，21个市中，有15个市人口增加。人口增长较多的5个市依次为:深圳市、广州市、佛山市、东莞市、惠州市，分别增加7136531人、5975805人、2304552人、2246388人、1445850人。
惠州的人口增量排在全省第5位，与惠州的经济总量在广东排第5位相当，凸显惠州经济发展水平与人口增长情况相匹配。
影响力：★★★★
自5月中旬，7普人口数据出来后，作为人口增长“大黑马”的惠州，人口直接超过600万，不少人欢呼，惠州终于有资格建地铁了。
而在惠州民意直通车显示，向惠州发改委咨询惠州相关地铁何时开通的来信，一下暴涨，可以看到，这次惠州的人口数据，给了市民很大的信心和期待，希望相关部门能够尽快开展地铁建设。
虽然惠州的地铁何时开通，仍然是未知数。但是有一点是确认的，惠州的临深优势，还是非常突出的，未来大概率依然会依靠自己的这一优势，成为人口红利中的赢家。
关键词三：惠州十四五
事件：6月，惠州印发《惠州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。
全市GDP年均增长7.5%左右，到2025年，GDP超过6000亿元，地方一般公共预算收入突破600亿元，固定资产投资累计突破1.6万亿元。
城际轨道交通项目：建设莞惠城际小金口至惠州北站、深惠城际惠州段项目，新增铁路建设里程约57.4公里。建设起止年限为2020-2024年，总投资850987万元，“十四五”期间计划投资839987万元。
影响力：★★★★
在惠州十四五规划中，受惠州、深圳两地市民关心的深惠城际、14号线东延线，深惠城际有提出，但是14号线东延线并未提及。
不过在惠阳交通十四五规划中，除了表示将确定深惠城际走向外，14号线东延线的未来规划，也做了详细介绍，建议积极协调推动深圳轨道14号线东延至惠阳的前期规划研究，争取早日纳入实施进程。
关键词四：赣深高铁开通
事件：12月10日，赣深高铁正式通车，从惠州北站到深圳北站最快只需要27分钟，缩短了深惠两城的通勤往来。
高铁通车后，惠州也新增了三座高铁站，分别惠州北站、仲恺站、博罗北站，也终结了惠城无高铁站的历史。
赣深高铁北起江西赣州，途经广东河源、惠州、东莞至深圳市，正线全长436公里。全线共设14个车站，分别是：赣州西、信丰西、龙南东、定南南、和平北、龙川西、河源北、河源东、博罗北、惠州北、仲恺、东莞南、光明城、深圳北。
影响力：★★★☆
赣深高铁的开通，为惠州带来新的置业机遇。缩短了惠州和、光明城、深圳北的时间距离，通车之后，惠州到深圳的通勤时间在半小时左右。
而惠州的房价仅为深圳的二分之一到三分之一，甚至更低，无疑对于深圳人到惠州置业，有着很大的促进作用，也使得在深圳工作、惠州居住有更大的实操性。
关键词五：鹅城大桥动工
事件：11月18日，惠城区第七座跨东江大桥——鹅城大桥建设正式进入工程实施阶段，预计2024年11月建成通车。
鹅城大桥及引道工程建设项目位于惠城区，起点顺接惠州大道，主线下穿菊花路，途经期湖塘路，跨东江后，沿规划同福路向东，终点为现状江东一号路。全长约2980米，其中鹅城大桥桥长约1120米。
影响力：★★★
作为连接江北CBD和水口滨江区的一条重要桥梁，可以缓解东江大桥的通行压力，同时提升水口片区往返江北的通行效率。
关键词六：深汕高铁
事件：重磅，10月20日，深圳地铁官网发布深汕铁路环评报告全文公示及公众参与说明公开。报告显示，深汕铁路概算总额 5137360 万元，计划于 2021 年底开工建设，总工期 5 年。
深圳至深汕合作区铁路工程（以下简称“深汕铁路”）位于广东省南部，起于深圳枢纽西丽站，经深圳市南山、龙华、福田、罗湖、龙岗、坪山，惠州市大亚湾、惠阳、 惠东，至深汕合作区，引入广汕铁路深汕站。
同时，加强深圳与惠州、深汕合作区、汕尾的高速联系，支撑湾区对接粤东，促进区域均衡发展，承担深圳与深汕合作区间高频高速城际功能。
影响力：★★★
深汕高铁，利好惠东、惠州南区域，特别是这条线路直接连接到深圳的中心区域罗湖和南山，可以说是非常重要的一条深、惠两地的通勤线路。
另外，在4月25日，惠州市港口航空铁路事务中心发布的《惠州市部分轨道站名命名变更方案》显示，深汕高铁惠州南站拟更名为惠阳站。
《惠州市部分轨道站名命名变更方案》更名情况：
关键词七：14号线东延
事件：5月，惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓“双区”建设重大机遇 深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》（以下简称方案）。
方案表示，全面加强与大湾区城市间的协同合作，深度融入深圳都市圈发展。加快深惠城际项目前期工作，推进莞惠城际小金口至惠州北段开工，支持深圳将城市轨道交通延伸至临深片区。协调助推赣深铁路、深汕铁路、广汕铁路建设，携手打造“轨道上的大湾区”。
影响力：★★☆
6月23日，惠州惠阳发布的《惠州市惠阳区淡水街道土湖白云南片区更新单元计划可行性分析报告》（征求意见稿）里，意外发现《深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）详细规划》。
给出的详细方案中：14号线惠州段从沙田站引出后，设站5座，分别是白云站、草洋站、开城站、惠州南站、新桥站，长度约11.1公里，均采用地下敷设。
14号线惠州段从沙田站引出后，沿深汕公路敷设，经深 汕公路接入白云路后拐入爱民路，经过惠州南站后往北止于新桥站。长度约11.1公里，设站5座，平均站间距为2.8公 里。采用地下敷设方式。
关键词八：限跌令
事件：11月4日，惠州发布《关于2021年第四季度查处房地产开发企业的情况通报》。
值得注意的是，本次违法违规企业中，有2家企业由于部分房源销售价格低于备案价，被暂停网签责令限期整改。
影响力：★★☆
自惠州调控后，惠州新房市场低迷，惠州开发商为了能卖出房子，可谓力度非常大。据介绍，惠州南站有新盘为了能够去化，给中介开出高达21%的高佣金。意味着，卖出一套100万的房子，中介可以收取21万的费用。
而新房卖不动，已经成为普遍现象，惠州楼盘不少在变相降价。
而此次惠州住建对降价过大的房企进行通报，也说明楼市需要的是平稳健康发展，不仅“限大涨”，也要“限大跌”。
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