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法拍房激增,楼市断供潮又要来了?!

樱桃大房子 发布时间:2022.01.11 22:48:04
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法拍房激增、断供潮、失业还不起月供、楼市又要崩了……以上这些抓人眼球的字眼,就像月经贴一样,每年每月都会传一遍。最近还传出阿里法拍房激增187倍!下面这个图流传很广。


  • 2017年,阿里法拍平台上的法拍房,仅有9000多套,2018年达到2万多套,2019年猛增到了50万套,2020年,达到了127万套。




同时各大银行起诉房贷违约断供的人数也在激增,原因是:购房者无力偿还房贷,导致断供!


我想说的是,以上这些言论纯粹是危言耸听,逻辑也比较混乱,是一些自媒体为了迎合大众情绪,从而博眼球,抢流量,跟风传播的。


要知道现在楼市行情不好,读者都喜欢看这种悲观的声音。不管多空,我向来首先要追求的是真相。事实又是怎么一回事呢?



首先,法拍房激增的数据根本是不准确的。2017年法拍房只有9000套,2018年2万套,这个数据就是错的。


我2018年也写过法拍房,当时在阿里法拍网上看到的法拍数据其实并不少,江苏的法拍房就已经高达14.5万套,浙江13.6万套,江浙是最多的,但全国加起来也有一百多万套。发表自樱桃大房子2018年2月所以说,2017年阿里法拍显示的这个9000的数据明显是存在巨大误差的。


这里要和大家普及一下法拍房的历史,因为很多老粉估计也没啥概念。以前法拍房都不会在网上公开,由地方法院出公告,但不好统计。一直到2016年8月,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》出台了。


  • 规定2017年1月1日开始,要求网络司法拍卖应向社会全程、全面、全网络地公开。


此后三年,都是属于政策过度阶段,地方开始陆续把法拍房搬到网上,公开拍卖,公开执行。也就是说2017、到2019年,哪怕是阿里法拍显示的数量都不算完全准确,所以就没有可比性。当然,2021年法拍房的数量相较前两年的确有所新增。但绝对不是网络传播的上百倍那么夸张。


  • 2020全年,全国法拍房数量133万套,2021超过160万套,同比增涨30%以上。


就拿全国法拍房数量排名第一,第二的江苏、浙江来举例吧。2018年2月份的时候,江苏14.5万套,浙江13.6万套。2019年的数据我后来没有跟踪了,但是2020年7月份还有数据能查到,江苏法拍房数据约为18.7万,浙江约为16.6万套。



2020年6月份大约两年半的时间,分别大概增长了4.2万套和3万套。而今天,2022年1月份,江苏的法拍房为22.3万套,浙江为18.6万套。跟2018年比起来,四年时间,分别增长了7.8万套和5万套。这么对比起来,大家是否清晰很多,事实上,法拍房每年都在增长,2021年虽然有新增,但不算特别夸张。其次,现在传的一些声音也是不对的,有一个主要的观点是:


  • 法拍房激增背后的反应的是如今经济下行,人们收入减少,最终导致断供。


这说法有对的地方,但不够严谨。因为,如今能够上架的法拍房都是一两年前被查封的房子了。2020年疫情原因,经济确实受到了很大影响。但第一次出现断供,银行是不会这么快收房的,一般先是各种渠道催收,持续90天后,才会划入“不良”。


然后才是诉讼,一审二审后,最后执行,这个过程要持续一到两年的时间,有的地方磨蹭起来3年都有可能。


也就是说,目前我们看到的法拍房,其实大部分是2020年这一波疫情影响的,有些甚至还有2019的。比如有人说郑州房价连跌几年,金水区法拍房多,但点进去发现其实大部分房产在2019年就已经被判了的。




包括这套深圳南山的房子,也是在2020年8月份之前就已经被判了。




这些具体的房源都是1-2年前的。2021年虽然很多行业都在裁员,经济数据也不如往年好,房价也不断下跌。但是拿法拍房来佐证是不科学的,先不说法拍房背后各式各样的故事,就是时间线就对不上。2021年断供的房子起码要等到2023年才能够看到。不过最近法拍房的价格倒的确是降下来了,流拍占主流,以前深圳杭州不少法拍房比市场价还高,现在价格不断刷低记录。


这是因为大家对市场预期变差了,正常的二手房都不好卖,更别说法拍房这种可能存在很多问题的房子了,无人问津很正常。再加上这两年很多城市调控趋严,法拍房也限购了,有名额肯定优先买正常的二手房了。以前很多投资客,投资公司会通过法拍房来躲避限购,投资炒房。


但这一轮调控,包括深圳北京上海杭州等城市,很早就打了法拍房限购的补丁。我记得在2019年我就告诉大家上海马上要大涨了么?很多人没有资格想买房,其实那时候法拍房是一个入市的方法。只是很多人根本不知道,对不在认知范围内的就没有关心。


后来到去年初就限购了。到2021年12月份,干脆直接出公告,今年起全国的法拍房都限购,这无疑提高了法拍房的门槛,玩的人变少了。



现在想通过法拍去绕开限购,已经不可能了。



当然一直到现在,还有很多人问我法拍房能不能买?


以前法拍房受欢迎是因为价格笋,打七八折。但是现在二手市场不断降价,市场大把正常交易的笋盘,法拍房看起来就没那么香了。最后价格只能越拍越低,或者没人要。我圈子里很多做法拍房的,经常说现在法拍行情特别差。


当然咯,都是具体情况具体分析,你要是遇到足够笋的法拍房,做好风险评估,法拍房也不是不能买。但最好找一个法拍的代理公司,让他们给你评估下税费,然后出价的原则,专业指导下,也别无脑冲。


网上去拍价,特别容易情绪化。其实在法拍房市场里面,断供的主体大部分以公司为主,而且起诉的主体也不是银行,大多是外面欠债了被起诉。我上面随便找的两套房子,都是公司的财产,也有老板因为公司破产导致自住房产被拍卖的。




我们团队的星哥去年就去拍了房子,他说断供的是一家深圳卖网卡的公司,实地尽调的时候还看到房子里堆满了过期的网卡,后来这家公司破产,就流入法拍市场了。感兴趣的可以看他的体验:最近玩了一把法拍 !


公司产权的法拍房,税费很高。而个人产品的房子因为还不起房贷断供的案例真的不是主流,但很容易被网络放大。因为断供不仅不会让你得到解脱,反而可能陷入万劫不复的局面。还记得之前有一位业主断供,导致被银行起诉的案例嘛。要是稍微有朋友指点一下,这位网友也不会冒险断供,他发文的目的也是为了告诫大家,死都要撑下去,不要断供。



有断供念头的人,无非就是收入跟不上了。


其实我们可以从经济的角度分析一下,断供的后果。如果房子涨了,比如在一线城市,房子从400万涨到600万,当初月供1.5万,现在还不起了。那直接降价卖掉就好,毕竟在一二线城市,没有卖不出的房子,只有卖不出去的价格,实在找不到理由断供。法拍要等个一两年,价格还打了七八折,正常的人都不会这么操作。


如果房子跌了呢?类似郑州,还有张家口这些暴跌的区域,当初花200万的房子,现在跌至140万,首付都跌没了,又被裁员,一气之下就断供了。


我们可以说气话,但事实上没几个人真的敢这么干。断供一段时间后,银行会起诉你,再收房子,说实在的房子即便被拍卖了,价格还要打8折,顶天也就112万。这钱根本就不够还银行,要知道我们在还房贷前几年都是在还利息,所以结局是你不仅亏了首付,还欠银行几十万,另外还要付各种律师费。


别以为赖皮,银行就拿你没办法。银行会申请冻结你名下所有的财产,车啊、房啊、存款啊,统统都会用来抵债。还会把你列入“失信人名单”,也就是老赖,你以后想坐飞机高铁,高消费统统会被限制。甚至你将来找工作,银行都可以要求把你的工资用来还债。


往严重里说,断供后,你以为只是丢了房子,实际上你丢失的是你的人生。稍微理性一点的人都不会这么做。生活不易,但是无论如何都要咬牙撑下去,乐观点想,也许几年后房价又涨起来了呢?如果实在无力承担,那就果断贱卖出去。只要我们的信用没有被黑,终会有翻身的一天。


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