情人节，各位有情人吃好喝好玩好了吗？
没能吃上烛光晚餐的计小岚，还在兢兢业业为各位的买房大计在跑腿儿。
年前，有一个网友在后台问，手上有800多万的资金、首套首贷，想在南山福田买一套大户型，让我推荐。
还有网友问我，如果首付100万左右，还有没有可能在南山和福田买到新房？
巧了，之前把福田的待售新盘看了一轮，发现在福田还真的有住宅新盘能满足上述这两位的需求。
面积从30㎡到300+㎡，任君选择。
去年福田新房“挤牙膏”
今年10盘，门槛价大跳水？
看新盘前，先来回顾一下去年福田的表现。
四个字形容：不太给力——指的是供应量上。
2021年福田只有5个住宅新盘入市，为市场供应1050套新房。
其中，深业中城和海德园B区开盘当天售罄，不过两个项目推售体量不大，分别是222套和181套。
跟其他区域相比，福田去年的推售面积在整个深圳只占到2.8%，连南山的零头都不到，在11个区排到倒数第三，仅在盐田和大鹏前面。
从面积段来看，去年福田推售的新房多为改善型产品，含90㎡以下户型的项目也只有2个，分别是加福华尔登府邸、中洲滨海华府一期尾盘。
大户型，总价自然就高。2021年福田新房的门槛价是639万。
不过，今年福田新房的门槛价（总价）应该会出现大跳水。
据@深圳买房计划 不完全统计，今年福田约有10个住宅新盘等着入市。
参考去年5盘均价从9.3万/㎡-13万/㎡，预计10盘在单价上不会有太大波动，但小户型的出现，却能让预算吃紧的刚需们够一下在福田买房。
猜到是哪个盘吗？
10个盘，从30㎡到300+㎡
首付100万，也能买福田新房
福田区“十四五”规划中提到，要发展“一轴两翼”的空间格局，构建粤港澳大湾区东岸“大中轴”。
其中，
以河套深港科技创新合作区—福田中心区—梅林片区为“中轴”；
以香蜜湖新金融中心联动车公庙、金沙、安托山片区，打造发展“西翼”；
以环中心公园活力圈联动华强上步、八卦岭、彩田北片区，打造发展“东翼”。
这“三大新引擎”是福田未来的创新增长极，突出科创、金融、时尚“三大产业”，瞄准中央创新区、中央商务区、中央活力区“三大定位”，加快建成一流国际化中心城区。
而2022年福田的10个待售新盘，基本分布在中轴和西翼的6个片区里。
中轴
先看中轴：河套深港科技创新合作区—福田中心区—梅林片区。
河套深港科技创新合作区包括福田保税区和皇岗水围片区，定位为深港科技创新开放合作先导区、国际先进科技创新规则试验区、粤港澳大湾区中试转化集聚区，打造国际开放创新中心，
福田中心区定位为粤港澳金融商务核心区，建设为粤港澳大湾区的资源配置中心、运营中心与时尚消费中心。
梅林-彩田片区定位为深圳智谷，集聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业。
📍 福保片区
福保片区的上一个新盘，是去年入市的加福华尔登府邸，均价9.44万/㎡，目前是深圳住宅第一高。
而今年待入市的两个新盘，在高度上跟加福华尔登夫府邸形成强烈对比，而且这两个盘，藏着今年福田新房的门槛价。
航运红树湾位于福田红树林生态公园旁。
项目最高15层，约317套住宅，虽然不是超高层住宅，但西面无遮挡，部分中高层单位可以远眺深圳湾。
▲航运红树湾已经建到12层左右 | 摄于1月18日
据销售介绍，户型为60-143㎡1-4房，预计3月中下旬开盘。
▲航运红树湾平面图
目前项目的异地展厅和样板间已经开放，在CFC长富金茂大厦60楼，需要验资300万。
福保片区另一个住宅是港湾之心，这是自由港湾公寓A栋重建项目，只有8层，将推售建面为30-50㎡的住宅，约304户。
如果以同为福保片区的加福华尔登府邸的均价（9.44万/㎡）作为参考，港湾之心建面约30㎡的住宅总价不到300万，首付三成不到100万。
相比福田去年639万的新房门槛价，是不是大跳水了？
▲港湾之心已经封顶
▲港湾之心旁边就是福苑小学
@深圳买房计划 现场所见，港湾之心已经封顶，据销售透露，展示中心会在年后正式开放。
📍 水围片区
水围片区已经很久没有新盘上架，今年预计承翰的水围村旧改会入市。
水围村旧改由三个地块构成，分别是水围街和水围二街交汇处的01-01地块（承翰湾尚骏玺），以及福强路和皇岗公园街东北交汇处的02-01和02-02地块（承翰商务大厦、承翰湾尚庭玺）。
其中，湾尚骏玺由2栋超高层商住楼、1栋9班幼儿园组成，一共321套（含保障性住房150套）。
湾尚庭玺由2栋41F超高层住宅、1栋商业mall组成。住宅建面约5.02万㎡，376套。
▲承翰商务大厦、湾尚庭玺
▲承翰湾尚骏玺
从建设进度来看，似乎湾尚骏玺更快一些。
📍 福田中心区
如果说到福田各项配套占优的片区，谁会不想买在中心区？
久久没有新货的福田中心区今年也要推新了。
深圳中心天元的准现房，313㎡、330㎡两种户型，约131套。
▲深圳中心天元和卓悦中心
深圳中心天元的配套优势不需要多说。
约500米范围内拥有会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北4个地铁站，连通地铁1、3、4、10号线，博物馆、音乐厅、卓悦中心等各配套也分布在周边。
目前中心天元在售的是公寓，住宅预计上半年会入市。
中心区的另一个住宅项目是佳园，由泰安名苑更名而来，是东山小区旧改。
项目位于滨河大道和民田路交汇处东北侧，走去COCO Park、平安金融中心只要300米，四舍五入就是住在深圳第一高楼楼下了！
佳园分两期开发，目前还有房屋待拆，里面还有住户在住。
▲东山小区内还有大片房屋没拆
▲一期住宅佳园
项目销售透露，佳园推售的是138㎡户型，目前临时展厅已经开放，没有样板间，需要提前一天预约，并且验资800万。
好消息是，在深圳住建局官宣的一季度计划入市项目里，佳园上榜，预计推售127套。
价格方面，佳园隔壁的星河国际花园，二手房参考价9.63万/㎡。
▲佳园一期效果图｜来源：读创
📍 梅林片区
今年梅林片区的新盘可以等着上梅林村旧改。
上梅林村旧改分三期开发。
一期黄氏新村旧改，即上梅林雅苑，正在建设；
二期由京基操盘，已经拆平，正在施工；
三期嘉鑫辉煌时代，在售中。
上梅林雅苑，占地约1.4万㎡，总建面约12.87万㎡，包括3栋高层住宅、1栋3层幼儿园、商业裙楼和公共设施等。
住宅一共786套，其中回迁房82套，可售商品房704套，638套的套内面积小于90㎡。
@深圳买房计划 绕着项目转了一圈，唔，有点密、有点挤。
▲上梅林雅苑
▲被农民房包围的上梅林雅苑
不过项目周边生活配套比较丰富。
从上梅林雅苑出发，旁边是新世界百货，走路约500米到9号线梅村站、1公里到卓悦汇、1.7公里到莲花山公园、2.5公里到梅林山公园，地铁商场公园都在散步圈里。
▲上梅林雅苑附近的社区购物中心新世界百货
值得期待的是，项目对面的创富大厦项目，还将配建一所小学。
▲与上梅林雅苑之隔的创富大厦
上梅林村旧改二期：京基祠堂村片区项目
这个项目于2018年4月启动，2019年1月确定京基为开发主体，7月启动项目签约，一期10月开拆，2021年已经开工。
目前动工的部分是原上梅林市场的区域。
▲京基上梅林村祠堂村片区的旧改在动工 | 摄于2月13日
▲祠堂村片区的房屋已经拆除 | 摄于2月13日
▲一年前的祠堂村 | 摄于2021年2月
西翼
除了位于中轴带的7个新盘外，福田今年还有3个新盘位于金沙和安托山片区。
大金沙-车公庙区定位为粤港澳大湾区科技、时尚、创投总部基地，建设集智能科技、数字创意、时尚设计等功能为一体的高品质产业片区，打造全球顶级投融资目的地和实践地。
安托山片区定位为新能源产业集群区，积极发展智慧能源、可再生能源、智能电网、高效储能等重点领域。
📍 金沙
金沙片区是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一，规划新增住宅350万㎡、产业空间达412万㎡。
目前，片区内多个旧改项目在动工，包括金地工业区、上沙村、沙嘴村。
中洲湾是上沙村旧改，总占地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等业态于一体，是福田少有的百万级大盘。
住宅部分为中洲滨海华府，一期于2019年开售，去年11月末，中洲滨海华府一期的120套尾盘入市，面积段为88-165㎡，均价9.3万/㎡。
根据福田区城市更新和土地整备局去年3月的公示，中洲滨海华府还有二、三、四期，这三期包含住宅约27.33万㎡、2980套，商务公寓9.58万㎡，商业6.84万㎡。
中州滨海华府二期住宅有426套。
▲中州滨海华府二期 | 摄于2022年1月18日
尚悦府
这是沙嘴村二期旧改，由绿景开发，一期同样是绿景开发的绿景红树湾壹号，于2019年推售170-260㎡住宅，单价8-10万/㎡。
尚悦府在好景豪园旁边，与红树湾壹号隔着一条沙嘴中心街，总建面约16.45万㎡，已经在动工状态。
项目规划住宅户数990户，其中套内建面＜90㎡的有776户。
▲沙嘴村旧改二期已经围起围挡
从配套来看，尚悦府距离7号线上沙站步行约700米，旁边就是绿景佐阾红树林购物中心，已经开业。
附近还有京基KK ONE和中洲湾的商业。
▲绿景佐阾红树林
📍 安托山
海德园，已经不需要多介绍了吧？
去年的网红盘，福田两个日光新盘之一。
海德园去年推售了B区181套住宅，预计今年A区会入市，建面约89-195-248㎡。
▲海德园A区 | 深圳买房计划摄于2021年11月中
项目近7号线安托山站，旁边是万科瑧山府、安峦公馆等小区，附近有红岭实验学校、商业有万科里。
相比B区，海德园A区较为靠近北环大道。价格上可参考海德园B区，毛坯均价12.6万/㎡。
最后，附上截至目前福田在售/待售新盘，供参考。
以上新盘为不完全统计，如有疏漏，欢迎留言区指正。
粤公网安备 44030402000760号
