近期央视财经对深圳楼市现状做了调查报道，据报道称，深圳二手房参考价实施一年后，部分二手房成交价打七折，市场调控效果明显。
（来源：央视财经公众号）
而中原研究中心随后的文章显示，过往一年的二手成交中，打7-8折的楼盘合计占比约10%，在这个跌幅范围内的成交房源多为1房、2房的小面积户型，如华盛盛荟名庭、万科天誉花园、德润荣君府、长丰苑等。而同比成交均价下跌的楼盘中，占比最多的为跌幅在10%以内的楼盘，其中又以跌幅在5%以内的楼盘居多。
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79.4%的样本楼盘成交价上涨
10.7%的样本楼盘成交价涨幅超30%
下跌仅是市场一角，中原研究中心另外一份样本调查显示，有10.7%比例的样本成交房源，价格涨幅超30%！79.4%的样本楼盘价格都有所上涨！仅有20.6%的样本楼盘均价下跌！
（来源：深圳中原大咖）
深圳市房地产信息平台显示，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年的新低。
成交量断崖式下跌，但价格却没有那么容易撼动。深圳卖家更愿持房观望，同时对深圳未来充满信心。
据新政一年后深圳各片区二手住宅成交均价显示，新政后一年期间，仅有盐田与大鹏区片区总均价出现了跌幅，其他片区都呈现出一定量的涨幅。
（来源：深圳中原研究中心）
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调控示范区
百花学qu房挂牌跌破指导价！
而作为2021年楼市、教育政策双重爆锤的区域—有成熟教育配套、老社区密集的片区，如百花片区、八卦岭片区，很容易成为众人瞩目的“调控示范区”。
曾因为学区属性而成交火热的鹏基八卦岭单身公寓、长城大厦等楼盘，新政前后成交均价出现了10%左右的跌幅。
但从前文表格可以看出，福田总体依旧在上涨，9个片区成交均价涨幅均超9%，其中福田中心区涨幅甚至高达17.2%。
显著分化将成为深圳楼市的常态。
在房地产税、大学区、电脑派位等政策尚未全部确定之前，“调控示范区”业主的心态如何？乐居君近日走访了百花片区，一探究竟。
由于春节假日叠加疫情等因素，百花片区未现平日甚至周末都熙熙攘攘的热闹场景。乐居君走访的十几个中介门店都是一派冷清。百花新天地下方的红星美凯龙门店已关闭待出租，某小区楼下的乐有家也已闭店。中介门店挂出新房信息，代理一手业务已成主流，有门店打出“免佣代理新房”业务。
偶有门店挂出二手房价格，其中一门店挂出一套低于指导价一百万的房源。
据广告牌显示：南天二花园一套房产低于成交价500万，长城一花园低于指导价100万。其中南天二花园所属学区为实验小学和实验中学，长城一花园所属学区为百花小学、实验中学。据展示牌显示，另有两套房产按照指导价出售。
另一家门店挂出南天一花园87㎡2房挂牌1050万，乐居君犹记得2019年同片区国城花园44平一房成交就已突破1000万。
另据百花一中介发布的广告信息显示：南天一花园，业主放价1100万，低于指导价180万！ 中介宣称该套房产市场价1550万以上，多层6楼红本满五年，带荔园北小学和实验中学+机关市幼儿园，而且学qu空置。
福田区义务教育阶段积分入学办法（2021）显示，房产、户籍、社保以及计生四项是积分的四大要素，其中房产占比最大。而百花片区作为热门入读区域，往年的入学最低积分往往超过90分以上，有意向的家长也会提前3-4年购入该片区的学qu房。
（来源：福田教育网）
现如今，二手房指导价及银行贷款政策的收紧挤出了一批投资客，在房地产税、大学区政策尚未确定的情况下，不少家长心态陷入犹豫和观望，提前3-4年布局的信心不再。
除此之外，百花片区的社区楼龄偏老，居住品质受限。在新房供应充裕的市场现状下，购房者有更多选择。
教育均衡化方面，深圳要在2022年立项建设30个中小学教育集团，推进公办中小学集团化办学实施方案，新改扩建中小学校、幼儿园178所，龙岗、坪山、光明3所高中园全面竣工并投入使用，新增基础教育学wei20万个。
长此以往，挤破头牺牲居住品质进市区老破小的家长会趋于理智。“调控示范区”的局部楼市也会趋于常态化平稳。
（备注：文章部分资料参考央视财经、深圳中原研究中心）
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