同志们，等了许久，终于等来咱们大光明的2022年潜在入市的新房盘点。
看着动不动单价就9万起步的南山，单价5万但厂房和小产权房成片的福永和沙井，以及除了观澜外单价7万起步的龙华。
深圳向西直面大湾区的除了光明外，哪里还有既有现代城市界面，科学城的高度，又有单价5万以内的地方呢？
通过2021年对光明楼市的观察，和对今年光明新房的梳理，@深圳买房计划给大家做了如下总结。
复盘总结
1、光明是商品房集中供应的区域里，农民房比例最小的行政区，新湖、凤凰、光明三大街道更是难见农民房的身影。
2、光明近一年的新房价格相比过去三年，“诚意十足”。
自从去年深圳正式进入集中土地拍卖时代，光明新地上盖成的新房价格就被严格限制，毛坯最高均价5万上下非常常见。
3、去年光明新房的销量也出现了两极分化。
去年光明上架了8860套新房，但热度却也只是集中在宏发万悦山一期，星河天地四期、金地峰境瑞府二期，深铁瑞城一期这几个项目上。
总结原因就是大家对这片土地已经愈发理性，更加关注优势资源集中的产品，比如拥有得房率高、双地铁站点、商业集中，大社区等。
好，现在步入正题，看2022年的光明新房，会带给咱们什么惊喜。
▲数据综合自中原研究中心、深圳贝壳研究院，以及实地踩盘发现，以最终实际入市为准，欢迎补充。
分片区盘点
光明中心区
◎片区利好：
去年出台的光明区十四五规划，提到光明中心区将成为重点打造片区之一。
并且非常难得的是，在严格限价下，中心区房价却依旧保持在三年前的水平。同时随着光明大街迎来改造，各个新建商场陆续将投入使用，中心区的居住感将升级。
◎重点关注楼盘
1.🏡宏发万悦山二期
如果只能推荐光明三个新盘，这是第一个进入我脑海的名字，很大多关注光明的网友也都在盯着。毕竟去年项目一期问世的时候，引起的轰动名噪一时。
现在它的二期来了，产品不输一期。
户型：79㎡三房一卫，89㎡三房两卫，118㎡四房两卫，其中79㎡上车三房最有诚意。
💰价格：预计约5万元/㎡，带装修，总价最低不到400万。
🚇 地铁：双地铁配置，距离6号线和13号线（在建）凤凰城站不到1km。
👜 商业：自带约2万㎡街区商业，附近有新地中央，星河天地购物中心，以及玖龙台的蓝鲸世界购物中心。
🏫 教育：光明小学、光明中学，其中距离最近的是深圳实验学校，有60个班，共计3000个学wei。
但它也不是没有缺点，一些网友会比较介意它是开放式的社区，就是没有小区。
2.🏡汇银绿城桂语兰庭
应该是绿城进入深圳的第一个项目。位置在光明大街北边，佳兆业云峰汇隔壁。目前还是工地状态，可以查询到的信息不多。
💰价格：精装均价预计约5.2万元/㎡
🚇 地铁：距离6号线光明大街站不到1km
👜 商业：共享中心区的星河、新地中央等商圈
根据规划，绿城这个项目计划要建9栋31到50层的住宅楼，还涵盖一所36班的小学。是买入光明中心区不多的机会。
3.🏡金地峰境誉府（金地峰境三期）
三期誉府的地块和先前日光的一二期不在一起，而是在光明大道的东侧，光侨路边上，附近有一定数量的写字楼，居住密度比较低。
目前释放的信息比较少，均价预计和二期一样，预计约5.13万元/㎡（毛坯还是精装目前未知），距离6号线光明大街站不足一公里。
4.🏡联发项目
联发项目位于华夏路边，东边和西边分别是中国科学院深圳理工大学附属学校和建设中的市第二十二（光明）高级中学（高中）。南边目测有比较集中的写字楼。估计今年下半年可以卖。
🚇 地铁：距离6号线地铁楼村站1km左右。
另外值得一提的是，地块在去年第二次集中供地之前中止出让后又降价返场，再拉低了光明新房限价，按照地块拍卖的要求，销售备案均价不得高于4.53万元/㎡（毛坯）。
凤凰街道
在光明十四五规划里，凤凰街道的凤凰城片区同样被列入重点发展区域。
在光明科学城的规划里，凤凰街道将要成为科研成果进行商业转化的区域，按照规划，政府将投入2000亿，逐步打造69个创新平台，计划吸引超过5000家国内外知名企业进。
而作为商务的配套，它居住感同样不差，早年入市的标杆小区如光明大第，深房传麒山，让凤凰城名声大噪。
今年的凤凰新盘，以深房光明里和中海项目领衔主演。
◎重点关注楼盘
1.🏡深房光明里
今年能和宏发万悦山二期在光明地界pk的，深房光明里是其中一个。它身处光明的标杆居住区，居住氛围成熟，旁边光明大第、深房传麒山，和中海寰宇时代。
🚇交通：距离13号线（在建）同观路站不到1km
🏫教育：出家门就是光明区凤凰学校
💰价格：备案毛坯均价最高4.46万元/㎡
如果说有点美中不足，就是周围的大型商业会少一点，毕竟大型商圈都集中在上文说到的光明大街站附近的中心区。
但总体来说，它绝对是今年光明新盘的第一梯队。
2.🏡中海项目
更靠近光明城高铁站的中海项目同样值得一提。它最大的特点就是体量大，是光明今年数一数二的大盘，总建筑面积17万㎡，由6栋高层住宅和2栋人才房组成。未来商品房毛坯限价4.44万元/㎡。
🚇交通：中海项目拥有双地铁+高铁的配置，距离未来6号线支线和未来13号线光明城站不到500米。
旁边还有2021年入市的龙光玖瑞府和即将今年入市的特发观月台，未来可以形成良好的居住氛围。
和深房光明里共同拥有的遗憾就是，周围的大型商业稍显不足。但是因为社区大，自身配套的商业满足业主们的生活购物应该不成问题。
3.🏡特发观月台
由国企特区发展集团开发，预计将在今年一季度开盘，就在刚刚说的中海项目的南边，靠近龙大高速。
如果说中海项目的特点是体量大的大哥，那特发观月台就是小弟，小区比较小，并且只有两栋楼，自身的商业配套可能会比较欠缺，需要依赖中海项目。
但是它并非没有亮点：78㎡的2+1房无疑和宏发万悦山二期的79㎡三房一样，同样拥有低总价上车优势。
💰预计价格：参考靠旁边的龙光玖瑞府备案价，5.18万元/㎡（带精装）
4.🏡深铁瑞城二期
如果说去年下半年的光明楼市进入过一阵子的成交寒冬，那就只有一个原因，大家都在等超级大盘——深铁瑞城一期。
果然，开盘当天这个6号线长圳站地铁上盖，总建筑面积63万㎡的“巨无霸”的一期项目就卖了超过七成，无疑提振了低迷市场。
现在它的二期来了，6栋150米高的朝高层住宅，分布在社区的外围，预计同样是一期的价格（毛坯均价4.75万元/㎡），与一期共享大体量底商，和周围安居鸣鹿苑、凤凰英荟城这两大保障房社区。
更值得一提的是，深中招牌落地长圳，取名深圳中学长圳学校，就在靠近深铁瑞城的东侧。
除了中心区和凤凰城片区需要重点留意的新盘外，今年还有包括玉塘、公明、马田等三个街道的六个项目可供选择。
玉塘、公明、马田
◎重点关注楼盘
1.🏡玉塘街道的星辉、深物业项目
星辉项目的位置靠近南光高速光明出口，是目前从南山过来走南光高速进光明最近的新盘。
项目位置在光侨路边上，靠近光明区玉律学校。沿着光侨路一路向东走，就能看到早先开盘的勤诚达正大城和6号线长圳站的深铁瑞城。
目前这个项目对外展示的信息还不多，未来毛坯最高均价在4.34万元/㎡，预计今年年中就可以卖。
从星辉项目沿着光侨路向东走，就可以到达规划的未来18号线地铁玉塘站。国企深物业在去年11月底拿的项目就在玉塘站旁边。
这个楼盘目前还是没有实际开工的状态，位置在光侨路和松白路的交汇处，周边放眼望去大部分是工业厂区，项目附近有一个村委统建楼锦田湾花园。
目前附近的商业有基本上是城中村里商业，附近步行范围内也没有大型购物中心。未来毛坯最高均价在4.34万元/㎡，估计在下半年才能入市。
2.🏡公明街道的深业云著
来到深业云著，第一感觉就是被它的体量震撼，妥妥的大社区，总建筑面积超过22万㎡，分南北两区开发，共有14栋高层住宅。
这个楼盘位置在公明传统老城区，步行就能到达同样大体量，年限新的住宅小区宏发天汇城。天汇城也是分两期开发，底商丰富，尤其以大仟里商场可以满足吃喝玩乐，生活氛围很好。
配套上，深业云著的西边还有光明新区高级中学，以及距离未来13号线站点公明南站不到一公里。
深业云著主推的住宅面积是87-143㎡，更详细的价格和户型信息暂时还没有公布。
还有一点要说的是，深业云著的二期旁边有个叫“引进科技工业城”的厂房，会村在一定的噪音和异味。如果要买这小区的房子建议优先选择一期，一期没有异味没有噪音，小区花园也大。
3.🏡马田街道的金地明峯府
光明的又一个地铁口物业，位于6号线薯田埔站旁边的金地明峯府，预计今年9月份就能入市，毛坯限价4.22万元/㎡。
说到该楼盘所在的片区，过去以生产制造业为主，周围的工厂比较多，比如艾迪蒙托家具工业园，以及一些科技产业园，居住氛围不是很好。
但是根据政府规划，区域已经迎来转型规划，马田将迎来产业模式全面转型升级，目前局部的拆除也正在进行中。
目前金地明峯府附近比较空旷，旁边有个规模体量很大的安居房项目在施工。
另外需要注意的是，6号线是空中跑的地铁，距离太近的户型或许会收到噪音影响。
此外新湖街道正在施工的光明大街北侧还有去年第三次集中供地时出让的，分别由深业和深铁拿下的项目，但目前除了毛坯限价4.53万元/㎡外，还没有更详细的消息出来。
一点建议
总结一下，今年的光明新房市场，突出的一个字就是，稳，供应量稳，价格稳。
如果市场延续去年下半年的低迷态势，大家更加可以放松选择，轻松考虑。
而被重点关注和打造的中心区和凤凰城，同样不缺好房，这点尤为难得。
因此@深圳买房计划给到大家的建议是：
1）首选光明十四五规划里核心发展区域里的中心区和凤凰城，其次是新湖、光明街道稍微偏远的项目。核心意味着城市面貌新，配套足，生活便利。
2）尽量选择地铁口物业，尤其是双地铁线。通过梳理光明今年新房，我们可以发现大部分新盘周围一公里内都有地铁站，像金地明峯府、深铁瑞城二期、中海凤凰项目更是堪称私家地铁。
最后祝各位考虑落子光明的大家，2022终有所成。
粤公网安备 44030402000760号
