催更了很多次的宝安踩盘，今天终于安排上了。
盘点完今年宝安25个计划供应新盘，决定把沙井、福永、松岗，专门用一篇来好好讲讲。
“500万在深圳能买哪里？”
深圳楼市被问得最频繁的问题，在福松沙可以实现“买房自由”。
单价4字头起的福松沙，不仅价格亲民，还有大空港新城、前海扩区的叠加利好辐射，未来前景看好。
用12个字概括今年这3大版块：供应量大、网红盘多、产品惊喜。建议刚需重点关注。
话不多说，先上一张2022福松沙新盘地图：
▲数据综合自中原研究中心、深圳贝壳研究院，以及实地踩盘发现，以最终实际入市为准，欢迎补充。
接下来一个个来盘，户型、套数、价格、地铁、学校，都帮你整理好了。
ps.宝安踩盘下篇（宝中、西乡、尖岗山、石岩）本周也将安排上，敬请关注。
例牌申明：
踩盘于2022年1月25日，工程进度、各项数据均截至当日。
2.宝安区2022年义务教育公办学校招生范围尚未正式公布，文中教育配套仅供参考，以实际为准。
3.全文无广告、纯踩盘，带有个人观点和喜好，供参考，欢迎评论区讨论。
📒踩盘总结笔记：
12个新盘，至少7500套供应
总价不到400万，买进西部热区
沙井、福永一直是深圳楼市大型真香现场，沙井更甚。
过去3年，从沙井初代网红万科星城，到华强城、万丰海岸城一二三期、星河荣御，每个都是开盘必日光的存在。
即便到了2021年底，“劲销”1成也不稀奇的惨淡行情里，中熙珑湾开盘当天也一口气卖出超7成，这足以证明沙井的热度。
沙井、福永、松岗现在基本是“半断货”状态，可选的住宅很少：
沙井，只有中熙珑湾尾盘在售；
福永，有公寓，没住宅；
松岗，只有满京华云著雅庭可选。
2022年，沙井、福永、松岗供应爆发，共有12个新盘，至少7500套房计划入市：
沙井5个：入市最快的是招商雍和府，预计3月开展厅，5、6月计划入市。主推75-120㎡2-4房，共303套；
除此之外，拾悦城二期、海岸城瀚府、云海臻府推荐重点关注，随便拎出来一个都是网红盘。
福永4个：预计最快的是融创华发冰雪文旅城，年中至下半年入市，最小有30㎡产品。
润峯云上府、鸿桥世纪名园（鸿德园二期）推荐重点关注，两个新盘一路之隔，均位于桥头站附近，限价盘润峯云上府共660套，毛坯均价≤4.5万/㎡。
松岗3个，深铁璟城可以重点关注，与11号线碧头站无缝衔接，60万㎡大城。小区自带1所72班九年制学校和3所幼儿园，还有6万㎡商业。带精装均价预计4.8万/㎡左右，最小有75㎡2房。
另外，约70㎡两房在今年的福松沙市场非常多，总价300多万，对刚需非常友好，例如：
招商雍和府，最小75㎡2房，总价约368万，首付约110万买进西部热区，香不香？
兴围华府二期，最小65㎡2房，参考一期均价5.2万/㎡，总价约338万；
深铁璟城，最小75㎡2房，总价约360万；
新世界松风明月，将推出73-126㎡2-4房，参考首批住宅带装修均价5万/㎡，73㎡2房，总价约365万。
分片区盘点
沙井
现在去任何一个沙井、福永楼盘的营销中心，“大空港新城”是置业顾问必讲的规划。这两个区域的利好，可以放在一起解读：
1）大空港新城总规划约95平方公里，全新的“三城一港”：国际会展城+海洋新城+海上田园城+宝安综合港区，都在其中。
沙井、福永、福海片区，各有一部分划入了大空港版块内。
未来大空港将承载就业人口70万，规划居住人口约40万，“到2025年，这里将变身国际知名的空港都市区。”
2）规划中的18号线，预计将在沙井、海上田园设站，沙井站将成为18号线和11号线的交汇点，而海上田园站，将成为穗莞深城际和18号线的交汇点。
✅重点关注楼盘：
🏡【招商雍和府】
🚇地铁：距11号线沙井站约600米。
🗺户型：75-120㎡2-4房，303套可售。
🆕最新动态：预计3月开展厅，5、6月入市，这算是今年沙井片区动作最快的新盘。
🏫教育：小区自带6班幼儿园。周边有壆岗小学、拾悦小学、沙井中学初中部、荣根学校初中部。
值得注意的是，@深圳买房计划 获得最新消息，招商雍和府周边或将引进一所百合外国语，9年一贯制（以实际为准，供参考）。
结合周边土地规划，一路之隔的拾悦城二期规划有一所36班九年制学校，经过信息比对，大概率将是这所百合外国语，如果成功落地，对周边新盘将是极大利好。
👜商业：距离沙井海岸城商业、京基百纳、西荟城约2公里范围。
▲项目效果图，图源招商雍和府
📎其他亮点：
1）75㎡2房，沙井门槛级小户型。
参考拾悦城一期二手房指导价4.9万/㎡，一套75㎡2房总价约368万，首付约110万买进西部热区，香不香？
2）沙井第一个招商“雍系”住宅，从项目楼书来看，将采用新加坡垂直绿化，走小而美的精品路线，值得期待。但货量不多，只有303套。
🏡【拾悦城二期】
与招商雍和府仅一路之隔，地铁、教育、商业共享。
项目前身是壆岗岗厦片区城市更新，规划建面67万㎡，虽不是百万级别，但也称得上沙井地标级，且位于沙井地铁口。
项目分东、西两个地块，包括一所18班幼儿园、一所36班九年制学校、2栋30层住宅楼、12栋45-48层住宅楼、3栋办公楼和1栋26层办公+酒店，以及各类商业配套等。
14栋住宅，面积段81-116㎡，网传仅首批就有950套入市，货量巨大。
最小面积81㎡，总价可能比招商雍和府高一点，一路之隔的两个竞品，谁的产品力更能打？期待一下。
▲周边现状，还有大量待拆物业
🏡【万丰海岸城瀚府】
🚇地铁：11号线马安山站
🏫教育：深圳外国语学校宝安分校以签约落户，九年一贯制，102班。小学为共享学区，初中为单享学区。
👜商业：自带14万㎡商业，山姆会员店已签约进驻。
沙井当之无愧的流量之王转眼卖到了第四期，这一期瀚府分为南北两个地块：
北区由4栋住宅+1栋幼儿园组成，约896户；南区由3栋住宅组成，约570户。
计划供应1466套83-143㎡3-5房，也有网传面积为建面120-190㎡的大户型。
如果属实，参考海岸城臻园带装修均价5.72万/㎡，四期瀚府一套最小面积的120㎡住宅，总价大概684万，这将是今年沙井新盘的最高门槛。
🏡【云海臻府】
这是一个真正位于海洋新城内的住宅新盘。
地段位置很可，离12号线一期海上田园南站非常近，西侧约300米就是冰雪文旅城，北侧约500米是海上田园，1个地铁站即达国际会展中心。
周边配套全部在热火朝天建设中，两次去实地踩盘，都因为在封路施工，无法走进去。
这是一个限价盘，去年9月28日特建发在“第二次集中供地”上以22.5亿摘得地块，可售住宅毛坯均价≤4.61万/㎡。
目前户型、套数均没有太多信息释放，感兴趣可在留言区告诉我们，帮你持续关注。
🏡【恒兴御景园】：
🚇地铁：距离12号线海上田园南站，步行距离约900米（百度测量），今年内通车。
规划有6栋住宅，和一所幼儿园，总建面9万㎡，预计700多套。
📎最大亮点：
虽然项目周边工业厂房、小产权房多、也没有大型商业，紧邻锦程路还存在一定噪音影响，周遭界面并不亮眼。
但值得注意的是，该楼盘也地处真正海洋新城内，最大亮点在于规划前景。
深圳国际会展中心、冰雪文旅城、海上田园，空港新城的这些崭新规划，都在项目1km半径内，可以近享辐射利好。
福永
✅重点关注楼盘：
🏡【融创华发·深圳冰雪文旅城】
▲冰雪文旅城内的人才房“天樾华府”已出地面12层
🚇地铁：20号线会展城站、12号线海上田园东站
🗺户型：30-200㎡商业办公，小面积产品货量约1000套。
🆕最新进展：预计年中至下半年入市
📎亮点：
1）湾区新客厅、深圳新名片。冰雪文旅城是空港新城总体规划的一部分，从规划之初，就将“地标”打在了公屏上。
该地块于2020年11月23日，由融创联合华发以底价127.1亿元成交。规划建面131.1万㎡，总投资338亿。
包含约10万㎡冰雪世界、约10万㎡商业、冰雪主题德国施伯阁星级酒店（引进中）、可售型人才房30万㎡、独栋办公、高层甲写、创意商办、绿谷中央公园等。
2）无论规模还是种类，冰雪文旅城项目都创造了许多“第一”，比如：建成后，它将是全球最大的室内滑雪场（10万㎡）、拥有国内最长的单直滑道（600米）、国内最丰富滑道种类。
想买商业办公产品的可以关注，重点是有30㎡小户型。
🏡【润峯云上府】
🚇地铁：11号线桥头站和12号线一期桥头西、福海西三个地铁站旁。
据规划许可证显示，可售商品房约600多套，套内建面＜于90㎡的户型，占比超91%。
▲目前还是基坑状态
也是限价盘，去年9月28日华润在第二次集中供地上，以21.82亿+1.3万㎡保障房摘得地块，未来商品房毛坯均价≤4.57万/㎡。
正在新建的深圳第十六高级中学就在项目旁。
🏡【鸿桥世纪名园】
这是实地踩盘发现的宝藏惊喜，这个低调的新盘并没有活跃在媒体的视线里，但它出现在了2022年深圳官方发布的存量住在汇总表里，与润峯云上府只隔着一条富桥大道。
网传有70-186㎡5种户型，89㎡是主力户型。预计1300多套，但要待回迁后，剩下的才是可售住宅。
▲网传89㎡户型图，图源家在深圳网友
▲网传平面图，图源家在深圳网友
松岗
👏片区利好：
1）松岗站未来将是3线换乘站，6/11/12号线二期（计划2025年底通车）将在此交汇，这应该是西部唯一；
2）深圳十四五规划透露，松岗将成为深圳西部两个发展区：空港新城和光明科学城的重点交汇点。
✅重点关注楼盘：
🏡【深铁璟城】
🚇地铁：11号线碧头站无缝衔接
🏫教育：项目内规划有1所72班九年制学校和3所幼儿园，学校面积达5万㎡，这个规模在深圳在建住宅中，很少见。
🗺主力户型：建面约75-148㎡2-4房，一共1244套，预计年中入市。
💰价格：精装交付，均价预计4.8万/㎡左右。
▲深铁璟城整体规划效果图
这是一个约60万㎡的大型生态综合体，首批将推出超低密住宅，由6栋多层洋房、17栋高层住宅组成。
📎亮点：
1）大城：占地33万㎡，总建面61万㎡，总规划约4000套（含公共住房约2600套）。除了学校，还配有6万㎡商业、体育场馆、社康等公共设施，是集住宅、商业、运动公园、教育配套为一体的大型综合体。
2）最小有75㎡2房，总价约360万，对刚需上车非常友好。
3）首批小高层、低密度产品，再加上地铁口、小区内配9年制学校，就凭这些，刚需还坐得住吗？
🏡【新世界松风明月】
🚇地铁：距11号线松岗站约300米。
🏫教育：松岗实验学校、沙溪小学、艺展学校。
👜商业：自带约9万㎡商业，预计将引进新世界百货。
2021年初，松风明月一期第一批已经入市，416套住宅当天售罄，均价5万/㎡带装修。
今年松风明月将推出第一期第二批产品，73-126㎡2-4房，约948套。
参考首批住宅，带装修均价5万/㎡，即将推出的新品73㎡2房，总价约365万。
粤公网安备 44030402000760号
