前几天，盘点了单价4-5字头的沙井、福永、松岗2022待入市新盘，许多网友留言，宝安下篇搞快点。
没问题，今天就来安排上。
今年宝中、西乡碧海、尖岗山、石岩预计有12个新盘入市。
最有看点的是宝中和西乡。
尤其是单价7-8字头的西乡碧海，纯刚、刚改可以重点关注。
废话不多说，先上一张2022宝安新盘地图，接下来重点项目会一个个盘点。
▲数据综合自中原研究中心、深圳贝壳研究院，以及实地踩盘发现，以最终实际入市为准，欢迎补充。
例牌申明：
1.踩盘于2022年1月25日，工程进度、各项数据均截至当日。
2.宝安区2022年义务教育公办学校招生范围尚未正式公布，文中教育配套仅供参考，以实际为准。
3.全文无广告、纯踩盘，带有个人观点和喜好，供参考，欢迎评论区讨论。
踩盘总结笔记：
宝中，静待捂盘4兄弟神仙打架
西乡，3个新盘重点关注
首先，很多人关注的鸿荣源8.55万/㎡宝中限价宅地，据说不卖了，准备转自持。
宝中今年，就看捂盘4兄弟的表现了。
盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟花园二期，4个神盘焊在入市计划表里多年，就是不入市。
相比之下，建议你重点关注泰华梧桐林居，宝中最后一个住宅大盘，4482套货量，近8成的套内面积＜90㎡。
除了宝中，我更建议你重点关注下西乡碧海，今年有3个盘值得看：
京地海樾府（京地碧海湾）：11号线碧海湾站A口旁，真地铁盘，榕江壹号院斜对面（相距约70米），未来将建成一个综合体。
榕江壹号院去年开盘均价约7.8万/㎡，京地海樾府价格可以此为参考。另外，不远处的华丰前海湾二手房指导价是8.4万/㎡。
海峦坊：12号线臣田站地铁口，也是真地铁盘。一路之隔是华润凤凰岗城市更新，体量巨大，预计华润将在这里再造一座万象城。
河东骏濠园：与12号线流塘站步行距离约900米，与深圳第一座万达广场相距约800米。未来流塘站将是12号线、15号线交汇站。
另外，尖岗山的佳兆业凤鸣水岸样板间已经开放，带精装均价8.8万/㎡，有75㎡三房，总价约660万。
分片区盘点
宝中
自2019年榕江云玺锦庭开盘之后，宝中就没有批量新盘入市了。
断货2年的宝中市场，终于在去年11月迎来好消息：第三批集中供地土拍上，鸿荣源拿下A004-0175宅地，未来商品房毛坯均价≤8.55万/㎡。
这个限价，比隔壁熙龙湾的二手房指导价10.08万/㎡还便宜了1.53万/㎡，相当于指导价的85折。
宝中顶配地段+限价盘，从挂牌之日起，它就收获了超高关注度。
但是，一个sad news传来，鸿荣源A004-0175地块的住宅，今年不会卖了，鸿荣源打算自持了。
宝中今年最有希望入市、价格最香的鸿荣源限价盘，不卖了。我不允许我的粉丝们还有人不知道这个消息。
剩下的，就看“捂盘四兄弟”的表演了。
如果4兄弟今年都能入市，将为宝中释放5796套新房供应，货量惊人。
但现实是，盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟花园二期，这4个盘，至少连续3年都“焊在”新春计划入市表里，可就是不开盘。前2个甚至已经熬成现房。
你猜，今年会不会神仙打架？
▲都市茗荟二期，2022年1月中旬实探时，已建到20多层。
✅重点关注楼盘
🏡泰华梧桐林居（原名泰华海逸世家）
▲2003年拿地，2020年动工，如今已出地面。
🚇地铁：1号线新安站
👜商业：距深圳最大购物中心壹方城步行距离约700米，与湾区之光摩天轮步行距离约1000米。
🏫教育：9年制宝安实验学校、9年制海乐实验学校，共享学区
📎亮点：
1）这应该是宝中最后一个住宅大盘。占地7.2万㎡，总建面43万㎡，其中住宅有9栋、商业有5栋（2-5层）、幼儿园1栋（3层）。住宅建面共计38.8万㎡。
另据规划许可证显示，项目共4482套住户，且套内建面＜90㎡的房源有3538套，值得关注。
2）宝中顶配资源都在步行10分钟半径内。
盛意家园
▲中间楼栋为盛意家园
亮点是有47㎡小户型，这个面积段在宝中非常稀缺。
整个宝中二手房市场，除了天健时尚空间有＜50㎡小户型，其余几乎都是大户型的天下，盛意家园的户型具有一定市场稀缺性。
▲盛意家园47㎡户型图（图源网络，供参考，以实际公布为准）
▲盛意家园121㎡户型图（图源网络，供参考，以实际公布为准）
泰华梧桐聚落
共362套69-116㎡2-3房，光看面积段，已经很有吸引力。
已经是现楼，与壹方城仅一路之隔，地段无话可说。
项目内建了一个人工湖，原木打造的小区大门也相当有中国风，与当下市场上的Art Deco风完全不同。
教育资源也是亮点，根据宝安教育局最近公布的新校招生划片意见稿，泰华梧桐聚落被划进了宝安中学（集团）小学部学区，对，就是这两天宝中学区争夺战的风暴眼学校，看争夺的激烈程度，你就知道学校来头不小。
但遗憾的是，网传这个盘也不会卖了，消息有待确认，我们会持续关注。
西乡
1）深圳“十四五”规划中，西乡被纳入都市核心区。而宝安十四五规划将西乡定位为：西部产业重镇、珠江口两岸交通枢纽。
2）我们熟知的腾讯“企鹅岛”其实就属于西乡，目前已动工。作为深圳战略性新兴产业重点项目，“企鹅岛”未来将形成千亿级产业集群，带动西乡成为大湾区数字经济核心。
京地海樾府
地铁：11号线碧海湾站A口旁。
教育：
小学：西湾小学、碧海小学、海港小学、红树林外国语小学共享学区；初中：海湾中学单享学区。
商业：距离西乡天虹约1.2km
亮点：
1）位于碧海湾的真地铁盘，目前正在桩基阶段，未来将成为商业+住宅+酒店公寓大型综合体。
2）去年11月28日开盘的榕江壹号院，就在其斜对面，相距不过60米，榕江开盘均价约7.8万/㎡，京地海樾府未来售价可以此为参考。
3）周边居住氛围成熟，中熙香缇湾、泰华阳光海、松茂御龙湾、中信湾上六座、碧海富通城…都在周边，城市界面较新，没什么农民房。
海峦坊
🚇地铁：12号线一期臣田站地铁口，真地铁盘。
🏫教育：凤岗小学、新安中学集团外国语（小学部）共享学区；西乡中学单享学区。
亮点：
周边旧改潜力大：北面是华润凤凰岗城市更新、南面凤凰岗第二工业区旧改、东侧金百利工业园旧改。
华润凤凰岗旧改体量巨大，规划建面约128万㎡，预计将在这里打造一座万象城，2021年7月已开始确权登记。
河东骏濠园
地铁：与12号线一期流塘站步行距离约900米。
商业：距宝安万达广场约800米，港隆城约400米。
亮点：
1）流塘站未来将是12号线、15号线交汇站，未来这里与前海、留仙洞、后海、南山中心、蛇口、企鹅岛的流通将非常密切。
2）从规划上看，项目涵盖住宅、公寓、办公、商业等，住宅约3万㎡，户型面积暂未曝光，感兴趣可以留意。
尖岗山
对购房者来说，尖岗山目前最大的短板在于没有地铁。最近的地铁5号线兴东站距离版块很远，无法实现日常通勤。
但据报道，官方已经着手研究将9号线延长，从前海引过来，经过尖岗山居住区，直达桃花源科创区。
15号线也正在研究从同乐引出，在尖岗山南片区设站点，
如果实现，将对尖岗山发展实现飞跃式拉动。
🏡佳兆业凤鸣水岸
户型：75㎡三房两厅一卫、95㎡三房两厅两卫、120㎡四房两厅两卫
教育：9年制新安中学集团外国语学校、9年制桃花源科创学校（新校）
商业：附近有曦城VIVITOWN商业街、中洲πMall、海雅缤纷城、壹方城
亮点：
1）户型使用率较高，2梯6户公摊小，看房时被告知得房率综合算下来约85%。样板间已开放，可以去参观。
2）尖岗山豪宅区里的刚需盘，特别是75㎡三房，按带精装均价8.8万/㎡计算，总价约660万。这个总价在宝安新安版块买一套带精装三房，性价比不错。
但短板是周边没有地铁，大型商业依赖4-5km外的中洲πMall、海雅缤纷城等。
最后附上一张宝安在售+待售项目一览，让你打新更有方向感。
粤公网安备 44030402000760号
