在东莞密集的发布新政之后，站在东莞房价第一梯队的松山湖反应最强烈，目前多个二手房挂牌价已突破10万+。
新房方面，均价已经突破5字头。最近入市的深业松湖云城91套房源共吸引231位客户选房，总价约1533-5750万/套的万科松悦花园据悉一个月就卖了9成左右。
松山湖的其中一个利好，就是松山湖科学城将与隔壁的光明科学城打通，如今它的房价，却超出了光明一大截。
松山湖就这么“打败”光明了？
01.
松山湖房价破10万+/㎡
光明跟不上了？
松山湖和光明区一个属于东莞，一个地处深圳，按常理来说，深圳房价应该比东莞高，但事实上，松山湖楼市近几年的风头，一点都不比光明差。
根据诸葛找房上显示，不少房源报价已经突破10万+/㎡！
图源：诸葛找房
虽然还没有10万+/㎡的成交记录，但我们在诸葛找房上看到，早在2021年，万科虹溪诺雅的成交单价已经突破7万+/㎡。
图源：诸葛找房
而此时的光明区，二手房指导价大部分限制在4-5万/㎡的区间，片区标杆楼盘如光明大第、龙光玖龙台等挂牌价保持在8-9万/㎡。
成交价方面，2021年龙光玖龙台成交单价突破8字头（8.29万/㎡），刷新片区二手房天花板。
再来看看新房。
今年4月，松山湖新房均价达到全市最高，突破了5万/㎡。
这主要是受到豪宅万科松悦花园的影响，项目4月份首批推出70套大平层和别墅产品，毛坯约1533万-5750万/套，入市1个月便劲销9成！
此外，另一个傲娇网红盘深业松山湖也因为不缺客户，强调必须验资200万才能看房。
此时的松山湖新房楼市，热度很高。
而深圳光明区，新盘限价区间大约是4-5万/㎡。但自打2021年下半年楼市遇冷后，便很少再出现“日光盘”了。连此前多期入市接连“日光”的网红盘星河天地，第五期入市也没能再现“日光”。
并且，光明区大部分楼盘属于刚需改善产品，没有类似松山湖万科松悦花园这样的豪宅大平层。
最后我们看看片区标杆楼盘的涨幅情况。万科虹溪诺雅也直接打败了光明的标杆项目龙光玖龙台。
2017年，万科虹溪诺雅成交单价为3.2万/㎡，2021年3月，成交单价达到7.3万/㎡，涨幅为128.05%。
2017年，龙光玖龙台项目推出，均价4.5万/㎡，2021年1月，成交单价为8.29万/㎡，涨幅84.21%。
02.
松山湖VS光明区
哪个更厉害？
为什么东莞松山湖楼市比深圳光明区强劲？
楼校长觉得这和片区产业发展、楼市供应量、居民购买力、综合素质有很大关系。
1
产业
首先看看产业。松山湖一年GDP约800亿，位于东莞全市的前列。光明区一年GDP约1300亿，与松山湖差距并不明显。
松山湖除了有华为，片区内还汇聚了一系列高科技名企，包括大疆、中集、易事特集团等。光明区虽然也有不少科创企业，规划也比较高端。但与已经发展了十几年的松山湖相比，目前还处于起步阶段，并且片区内还没有类似华为这样的超级企业入驻。
松山湖：国内A股上市企业5家，营业收入超亿元的企业160家，其中千亿元企业1家，百亿元企业6家，十亿元企业23家。
光明区：光明辖区企业总数超6.1万家，规模以上工业企业1475家，拥有年产值百亿元以上企业7家，十亿元以上企业39家，本土上市公司23家，国家高新技术企业1486家。
2
住宅供应量
总体来说，松山湖住宅供应量比较少。
2012年东莞出台《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，随后松山湖不再出让商住用地。
直到2019年9月，松山湖才陆续推出几宗可对外销售的商住用地，这意味着从2012到2019年这七年，整个松山湖的新房几乎是“断供”的。
深圳光明区由于是新发展片区，片区内可开发土地多，近几年一直是全市供应大户，无论是新入市楼盘项目，还是土拍地块，光明的供应量都排在全市前几名。
深圳新房成交量排名
图源：中原地产
由此来看，供应量少的松山湖，更容易因为稀缺而导致房价上涨。
3
片区购买力
需求端方面，作为高科技小镇，松山湖片区内汇聚有大量高科技人才，诞生了大量高端购买力。
从最近动辄上千万的万科松悦花园热销就能明显看出来。
目前松山湖在售房源只有656套，这个挂盘数量中，抛开那些不诚心卖，虚高房源，真正有效房源最多500+套，显然供应是不够的，推动上涨是一种必然趋势。
而光明区片区其实主要购买力还是来自全市，尤其南山片区刚需购房者。当楼市遇冷后，大量新盘项目不再热销，也就说明目前楼市购买力开始不足了。
4
综合素质
抛开片区所属城市，但看松山湖、光明区这两个片区的城市面貌和区域配套，又是怎么样的对比？
首先松山湖拥有天然湖泊，还有硅谷式的风情小镇，这对片区的城市面貌有很大的加分作用。光明区作为深圳新兴区，正在建设阶段，未来片区内公园较多。（红桥公园、华侨城光明小镇、光明森林公园、光明农场滑草游乐场、光明农场大观园、光明高尔夫球场、光明名景花卉片区、光明畜牧场片区、古村落等）
学校、商业、交通等城市配套资源方面，松山湖目前相对较为成熟，但未来将被光明超越。
具体来说，松山湖目前拥有松山湖中心小学、松山湖实验小学、东华文泽学校和松山湖第二小学等学校，此外松山湖未来学校已经封顶，准备今年9月开学。香港城市大学（东莞）及大湾区大学（松山湖校区）均已动工，力争2023年招生办学。
光明区优质学校目前只有深圳实验学校光明校区，未来还将建设有深圳中学光明校区，教育资源很优质。
商业配套方面，松山湖核心区域大型商业缺乏，片区内只有预计在2022年10月开业的华润万象汇商业综合体。光明区商业综合体资源较为丰富，包含有光明大仟里、光明正大城、蓝鲸世界、万达广场、星河cococity等。
交通方面，松山湖是东莞重要的枢纽站，松山湖北站汇聚莞惠城际、中虎龙城际、莞深快轨、地铁R3线、深圳13号线延长线等5条轨道交汇，可达深圳宝安、福田。
光明区不但有光明城枢纽，片区内还有地铁6号线，13号线以及规划中的18、28号线。对比松山湖，到深圳各区更为便捷。
此外，光明区还有光明文化艺术中心、光明会展中心、光明群众体育中心、深圳书城光明城、深圳科技馆（新馆）等丰富的文体配套。
当然还有一个很重要的原因，松山湖带来的不仅有深圳的华为，还有深圳的炒房客，炒房客推高了松山湖的房价泡沫，但光明近两年来的新房都限价，加上深圳严格的购房政策，导致其的房价近两年来处于一个相对理性的状态。
03.
松山湖和光明区
未来协同发展
综合来看，松山湖有超级企业华为带头，已经在片区形成了相关的产业集群效应，片区也因此得到了很好的发展，光明区则处于起步发展阶段。
但由于光明区地处深圳，并且靠近南山，未来有很大机会承接南山产业外溢和转移，得到快速发展。
另一方面，光明区和松山湖未来将是联合发展的趋势。2020年，国家公布深圳光明科学城和松山湖科学城共建综合性国家科学中心，与上海张江、北京怀柔、安徽合肥等综合性国家科学中心形成全国4大综合性国家科学中心，将对标国际一流、引领带动全国高质量发展，是国家科技战略的新平台。
松山湖科学城与光明科学城直线距离仅7公里，为了促进两个科学城之间的联合发展，两个科学城之间将建设“松山湖科学城—光明科学城快速通道”，目前已启动设计，规划为双向六车道，长度约12公里，建成后，松山湖科学城将与光明科学城实现一体化发展，进一步加强科技协调创新合作。
初步总结：
松山湖前途看好，是粤港澳大湾区规划的重点区域，也是国家级高新技术产业开发区和国家自主创新示范区的核心区域，从成交情况和房价上涨情况也能看出购房者对松山湖的热情。
松山湖核心区域，二手房业主炒房现象明显，深圳人前往投资需谨慎。若是对松山湖片区看好，可以考虑距离松山湖较近的楼盘。
而光明最近入市新盘较多，都有限价优势。那么问题来了，你要买松山湖还是买光明？
（仅供参考，具体以开发商实际公布为准）
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