今年深圳楼市，无论新房还是二手，比较吃香的还是刚需改善产品。
近期，刚需上车的咨询少了，换房的咨询多了。 “我现在置换会不会太亏啊！” “我想卖掉现在的房子去打新！” “3-4房的新盘有什么推荐吗？”
据深圳中原研究中心的半年报显示，面积段成交方面，不管是新房还是二手房，改善型户型占比均有所上升。
2022年上半年新房面积段成交占比
图源深圳中原研究中心
2022年上半年二手录得交易面积占比图源深房中协不过新房的成交套数高于二手非常多！ 今年上半年的成交套数占比上，一手住宅占比62%，较往年出现较大幅度的上升。
不得不说，二手指导价威力实在是太大。 毕竟指导价直接与银行贷款挂钩，将买房人的荷包勒紧，首付比例上升不少，而大部分新房的价格均高于周边二手房的价格，新房多香！
咖姐整理了一份超全的刚改项目合集，包括在售和待售的项目！ 温馨提醒：1.统计在售项目具有一定的滞后性，若产品已售完，欢迎留言区评论补充。
2.全程无广告，由于统计项目较多，无法逐一进行分析，想了解更多可以私聊咖姐开小灶。
01
南山区
南山的在售项目中，最近较受关注的刚改项目是前海宸湾项目。
前不久，该项目推出6套特价房，最低价格7.26万/平起，最高一套9.25万/平，均为毛坯价格，而之前该盘备案均价10.43万/平。 在21日这一天，9点-12点，3小时卖出16套；11小时，共卖出36套。
同样在蛇口的，还有新世界临海揽山，两个项目直线距离不远，相差1万/平，100平总价则100万，还是前者的性价比更高。
价格方面，较高的是华润城润玺二期，曾经的网红盘，从万人参与摇号到开盘没有售罄，主要的原因还是噪音大，密度高，豪宅价格买到刚需户型，同样的价格，在深圳还有其他选择。
待入市方面，金桃园大厦二期项目在1号线大新站地铁口约200米左右，预计推售190余套81-118㎡住宅。 楼体已于2017年完工，但疑似因用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，因此入市时间还不明朗。
02
福田区
福田的在售项目中，大多数刚改项目都是中心区周边的片区。
虽然从均价看，加福华尔登府邸是最低的，但该项目为超高层的独栋楼栋，对于有遛娃需求的家庭买房群体来说，不是一个最优选。
富通九曜公馆虽然在香蜜湖片区内，但被高尔夫球场隔开，该项目与中洲滨海华府较近，两个项目的单价相差较大。
天健天骄西筑本次推盘量并不多，目前仅剩少量的122㎡三房两卫户型。
待售项目中，只有前不久刚开盘的网红盘海德园，A区最后一批产品还有371套住宅，共有89-144-161-195-248㎡5种户型，预计现楼发售。
03
宝安区
宝安区是刚改产品较多的区域，不管是在售项目还是待售项目，有刚改户型的项目均非常多！
较多地集中在沙井、西乡和尖岗山片区。 不过在宝安，片区不同价格相差最大高达一倍！
价格较低的有单价4字头的项目，分别是石岩片区的宏发悦云花园，松岗片区的深铁璟城以及福永片区的润峯云上府。
而地处配套较为成熟的新安片区，玖玖颂阁的均价则为9.2万/㎡。
待入市项目方面，捂盘多年的“宝中四子”之一的泰华梧桐聚落，最新的动态是阳台上开始种绿植了，法式阳台还是挺让人期待的。 新安片区的大悦城三期（铂悦苑），预计9月份推出92套106-132㎡的房源。
04
光明区
光明区推出的项目价格极大部分都是限价盘，因此单价相差不会太大，以刚需户型为主。 因此刚需买房人咨询得较多，对于刚改产品咖姐就不展开了。
05
罗湖区
罗湖作为老深圳，配套相对较成熟，不过另一方面，也意味着社区面貌较为老旧，道路较窄小。
咖姐认为，罗湖新房整体的单价偏高，目前在售项目中的刚改项目有几个，但接下来待入市的项目则没有相关的产品了。
翠园华府最近推出清盘特惠活动，推出8套特惠房源。其中，已经有3套售罄，截至昨天还有5套在售，面积有75.86-129.47㎡，总价625万起。
06
龙华区
龙华也是刚改产品较为集中的区域，目前在售的项目中，均价最低的低至4字头，不过项目位置离中心片区较远，为观澜片区的山水华庭。
单价较高的是红山片区的中海学仕里，均价8.2万/㎡，该项目由于在深高北的学区范围内，较受关注，此前开盘的成绩也不错，去化接近9成。
另外，卓越两个奕字系列的新盘，装修质量相当不错，户型设计有点前卫，也是值得一看的项目。
待入市项目中，民治片区的保利招商龙誉花园已经开放城市展厅了，预计第三季度入市。
07
龙岗区
龙岗区的新房项目不少，刚改产品亦不少。
在售项目中，刚改项目主要集中在坂田和龙岗中心城片区，其中坂田的新盘价格相对较高。
惊喜的是，龙岗中心城有均价3字头的项目，分别是桑泰龙樾和信城缙悦城。 合正方洲是龙城片区成交较好的新盘，该项目体量大，未来建设配套较丰富，几次开盘成绩都较为不错。
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