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推行带抵押过户要先允许带抵押的房产办理预告登记

周争锋律师 法律 发布时间:2022.09.23 12:38:30
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推行带抵押过户要先允许带抵押的房产办理预告登记


华商周争锋律师


下面是对第一财经采访的书面答复。有些是文不对题,或者是前面已经回答了后面的提问,我要表达的意思说到了就好。


媒体或自媒体采访我,可以给个书面提纲的,我尽可能书面答复。看这个文章要结合人民银行广州分行的通知,那个通知的核心就是第二条,点出了风险所在。

1.在带押过户之前,如果卖方有尾款没有还清,但是他同时出售,那么需要先还清尾款,然后才能过户。但也有中介称,“一般情况下买家还款会比较常见”那么,这与带押过户实施后,买房还贷款有何区别?


答:你这里面说的,一般情况下买家还款会比较常见,主要指的是交易过程中,买家用自己的按揭贷款替出卖人赎楼的一笔款赎楼交易方式。具体就是买卖双方签订买卖合同以后,买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保,向银行申请按揭贷款,然后用自己申请的按揭贷款,还出卖人的银行欠款,出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户,过户以后买家再抵押给银行。这种交易方式实际上是买家先给钱后过户的交易模式,对于买家风险极大。


如买家帮助出卖人赎楼成功以后,出卖人的房子被第三人查封,或出卖人将房产另行出售,买家将会背负严重的债务,担保公司给买家提供了担保,也会承担相应的担保责任。


在深圳这样的交易模式,因买家的风险太大,基本上已经没有人做了,但是深圳的邮政银行一直有这个业务。


媒体宣传的带抵押过户,主要是指,买家可以申请按揭贷款,贷款放在出卖人的抵押权银行,但是先不用这笔钱去解除抵押,而是在买卖双方过户,买家把过户到自己名下的房子抵押给银行后,银行用买家申请该笔按揭贷款冲抵出卖人欠银行的债务,剩余的钱结算给出卖人的模式。实际上是要求银行作为一个资金监管银行自行结算,如果说买受人的按揭贷款银行和出卖人的抵押权银行是同一家银行,很容易实现。


为了解决这里面可能出现的被第三人查封的问题,济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式,有效地阻碍了第三人的查封,可以保证各个流程的无缝衔接。依据法律规定预告登记可以对抗查封。


也就是说,凡是没有在交易交易环节中引入买卖的预告登记和抵押的预告登记的流程,都解决不了一旦第三人在交易过程中查封房子留下的难题。目前,各地二手房的预告登记基本上都没有人申请,原因就是各地登记机关要求办理预告登记的大前提是房产不是查封或抵押状态,在抵押房产可以过户的当下,应允许房产带抵押办理买卖的预告登记和新抵押的预告登记。


2.之前,如果卖方贷款结清,再交易。买房贷款购买二手房,用的是现行利率(较低)。带押过户后,买房需按照之前的房贷利率还贷。那么,对于买房是否压力不降反增?


答:你说的这个方式就是以前的转按揭模式,就是出卖人不用赎楼,就把房产出售给买受人,买卖双方和抵押权人银行签署抵押权的变更协议,抵押人由出卖人变更成买受人。这个转按揭模式在2007年被金融主管部门叫停。目前转按揭买房模式仍然是金融监管部门明令禁止的行为。


3.“带押过户”模式有利于扩大二手房产的流动性。您认为为何现在热点一二线落地?挂牌量不断增加,二手房市场短期承接力有限。二手房市场的价格是否会面临挑战?


答:带抵押过户在夫妻婚内加(减)名,离婚析产后的更名,及继承人的继承方面有明显的好处,不用赎楼就可以完成,婚内加(减)名,离婚析产和继承人的继承非常的便捷。


但是如果说把带抵押过户的模式扩大到二手房交易,如果所有的交易最终都能够正常完成,这个模式怎么设置都没有问题。我们现在考虑的风险,主要是中间出现过户前出卖人房子被查封,出卖人违约不卖,或者说买受人过户以后不进行抵押,买受人过户以后抵押前房产被人查封,这些突发情况出现以后怎么解决里面的利益纷争,这个风险由谁来承担?交易中的这些风险没有找到合适的模式来化解的情况下,带抵押过户,只能是一个空中楼阁,看着很美,但是不能够实现。


4. 您认为该改革落地还有哪些交易风险?


答:当前各地的二手房贷抵押过户改革,说白了都是公证处在拉提存公证业务的广告宣传。特别是前两天人民银行广州分行文件明确要引入公证或担保等第三方机构,原来只有一家担保公司提供担保就可以了,现在还要引入另外一家公证处办理提存公证,不知道以后的费用是增加还是减少。


要想真正地实现带抵押,过户就必须引入二手房的买卖预告登记和抵押权预告登记。就是允许有抵押的房产可以办理买卖预告登记和抵押权的预告登记,这个能够有效地阻止出卖人的房产被案外人查封导致的风险,及买受人过户以后房子被人查封或者买受人故意不抵押带来的一系列风险。


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