涨得有多凶，就跌得有多猛！南山宝安热门楼盘跌回2019年

文章首发于“深圳房客会”微信公众号

前两周，我们为大家盘点了南山区、宝安区和龙华区降价小区排行榜（可以在“深圳房客会”微信公众号查看），应粉丝要求，这周盘点了跌回2019年热门小区。

01 南山宝安刚需热门楼盘全面跌回2019年

上个月，深圳二手房住宅网签量跌破2000套，10月即将过去，截止到10.25，二手房住宅网签量只有1339套左右，本月还有一个星期，按目前的成交来看若想突破2000套，难度很大，几乎不可能。

一些想入手南山宝安这些热门楼盘的客户，在之前想买，但是有些够不着，因为指导价的限制，很多客户首付不够。不过，现在价格已经跌到指导价附近，很多客户完全可以够得着，比如说，之前宇宙第一热门刚需户型，诺德国际66平2房，之前业主放卖950万左右，指导价699万，若首套三成，首付现金也需要460万左右，还不包括税费、佣金等其他费用，现在的首付只需220万左右，不到之前的一半。可是，很多客户还依然处于观望状态，所以买房这个东西，价格不是问题，主要还是心态和预期。

宝安热门楼盘价格变动情况

花样年，作为宝中少有的次新刚需小区，在2021年以前成交十分活跃、28-58平的1-2房小户型，在2020年一年的成交量就有33套，相当于11天就有一套成交，其成交价更是涨幅惊人，从2020年初10.5万/平到2020年底14.2万/平，一年的时间涨了近4万/平。

自指导价出台，花样年经历了一段时间的横盘后，成交一路下滑，目前已经有成交跌回指导价附近。

9月底，花样年花乡28平1房，成交单价跌至9.5万/平，最终成交价266万，与指导价仅差8%左右，据我们数据统计，2019年12月，28平低楼层成交价就在265万左右，可以说，该成交已跌回2019年底的成交。

碧海刚需神盘招商果岭，由于楼龄次新、品牌物业、周边配套成熟等因素，指导价出台前，很多科技园上班族都将其视为置换的最佳跳板，在2021年2月以前，小区成交一直很活跃。

在2020年一年，小区就有接近50套成交，算下来，2020年中，平均每周小区都会有一套成交，而小区72平2房，换手率更高，单单2021年1月，该户型就有6套成交，平均每5天就会有一套72平2房成交，通过数据，不难想象小区的火热程度。

不过受去年208政策影响，指导价限制了贷款额度，小区投资属性大大降低，成交价也随之一落千丈，到现在仍在探底。

今年9月份，招商果岭72平成交已跌至540万，基本回落至2019年（详情可见文章“宝安刚需热盘跌回2019年，仍卖不掉！”），不过，下跌没有就此打住，一个月后，成交再创指导价后历史新低，最新的一套高层成交已跌破500万，成交价在480万，与指导价相差15万，成交单价仅6.6万/平，可以说，已完全回落至2019年。

南山片区内，当年炙手可热的网红刚需盘，在这一波行情中，也一路下跌。

中海阳光玫瑰园，前海刚需热盘之一，尤其是54平2房户型，超高的换手率使其成交价不断攀升，从2020年初10.7万/平到2020年底直逼16万/平，一年的时间，单价上涨近6万/平。

不过受到指导价以及sfl事件影响后，成交就此一蹶不振，上周，中海阳光玫瑰园一套51平2房，成交总价在540万，成交单价在10.6万/平，与指导价相差仅3万，可以说，成交已回落至2019年底。

阳光花地苑，同样也是前海刚需热盘，不过受到指导价的打压、影响较大，目前也有房源跌回指导价附近放卖了。小区有套64平2房，低层南向，目前报价660万，与指导价相差13万左右。

要知道小区在2020年年初的成交单价就稳定在10.3万/平以上，如今这套挂盘的单价在10.2万/平左右，可以说，跌回了2019年成交。

根据数据，南山宝安大部分热门刚需基本已回落至指导价附近，价格已跌回2019年的成交价了。

在去年208政策后，受影响最深的的户型，该属这类投资属性极强的刚需户型了吧！曾经投资客手里的香饽饽，如今却已成为了一块“烫手的山芋”，想抛都难！

02 买涨不买跌总是市场不变的规律！

我们有些正在看房的客户，面对每周越来越低的成交价，已经暂时停止看房，当我们客户经理约看房时，客户也很直接说“年底看，还在掉价中”。

也有很多买家就等着指导价托底的。我们有客户了解到自己想要的户型成交价后，不急不慢，很明确表示要等它再降100万再说，反正“现在指导价支撑深圳房价啊，托底的”，这是客户的原话。

甚至还有一些刚需买家已觉得指导价无法兜底。

而对于那些资金名额在手，也急需买房的客户，哪怕房价已经跌到他们的心理价格，却因工作等原因，无奈被迫放弃买房。

我们曾有个客户，本已做好签约的准备，却因公司变动，在签约的当天下午，放弃买房，自己也很无奈，直言“公司有变动，得过了今年才能确定，最早也要明年才考虑卖房子的事情了”。

这些刚需热门小区，都已经跌回2019年，2019年的房价，大家觉得合不合理？深圳的房价到底多少才算合理？每个人应该都有自己的答案，也可以说永远没有答案。

刚需房价已经跌了这么多，在当前的环境下，我只能说，乐观者可以入手，悲观者可以继续观望！

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我们之前也盘点过深圳降价小区排行榜，可以直接进去“深圳房客会”微信公众号，搜索或者留言“降价小区排行榜”，即可看到相应的文章。