深圳二手房网签合同备案制度，对税费缴纳的影响

华商周争锋律师

下面的说法不一定对，只是对群友和我讨论话题的总结。

第一，满五唯一的时间节点问题。满五唯一时间的起点，在深圳一直是按照不动产证上面注明的购房时间。那么终点在什么地方，实行二手房网签合同备案以后，终点就是二手房网签合同的备案时间，以前是递件过户时网签合同上的落款时间。当然了，继承的和直系亲属赠与的起点 还是按照继承、赠与前的购房时间。在房产证上，通常会注明取得方式及购买时间或法拍的竞买时间。

第二，首套还是二套房的契税计算问题。原来一买一卖的情况，只要保证你新购买的房子在申请递件时网签合同上的落款时间，名下没有房子，就按照首套。现在不是，现在一买一卖，你新买的房子在网签备案时，你名下仍然有一套房子没过户给其他人，那么你新买的房子可能就是第2套，按照第2套纳契税。二手房网签合同实现备案后，对契税是否是首套的标准，现在和一手房一致了，看网签备案时间。

第三，实践中，经向群友们核实，现在不动产证上注明的购房时间，深圳各个登记中心认定的还不一样，有的按照网签备案时间，有的还是按照以前的申请递件过户时间。

第四，是否满五唯一，是否购买时间满五年免增值税，一买一卖时如何认定契税是首套还是二套，需要各位购房者和中介从业人员，准确识别。

依据：

1. 《契税法》

第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

2.关于加强房屋网签备案信息共享、提升公共服务水平的通知

建房〔2020〕61号

四、 优化房屋交易纳税申报服务

住房和城乡建设部门要及时向税务部门共享房屋买卖合同网签备案信息，争取2020年底前实现两部门网签信息实时共享。税务机关要充分利用房屋网签备案信息，加快实现房屋交易纳税申报“无纸化”“免填单”。纳税人办理房屋交易纳税申报业务时，税务机关可通过房屋网签备案系统获取房屋买卖合同信息的，不再要求纳税人提供房屋买卖合同原件或复印件。

3.根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四项的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

同时根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

4.《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定，住房购买时间确认问题，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间