华商周争锋律师
接受媒体采访，话题是开发商委托中介公司出售尾盘，中介公司收了全款后，开发商没有及时录入网签合同，在此情况下开发商把尾盘打包抵押出去，购房者发现房产无法过户后维权。维权过程中，发现开发商给中介公司授权买房的权限早就过期了，中介公司也没把全部购房款转给开发商，而是部分转给开发商的所谓高管。
现在开发商不承认和买受人有买卖关系，中介公司承诺返还购房款支付违约金，但是其是皮包公司，实际上没钱，胜诉没问题，执行不能啊。报警说中介公司合同诈骗，也没有立案成功。所有的人，都让买家走诉讼，问题是拿到胜诉判决书，执行不了
啊。
凡是不通过正常的销售渠道购房均有风险，特别是开发商在处理尾盘的时候，可能会委托一些公司或个人对外放盘。
第一，要核实开发商和中介公司之间委托放盘委托书的真实性及期限。有必要的话，应向开发商核实该中介公司是否有权利代表开发商对外出售拟交易的房产，重点核实有没有收取购房款的权限。自己要保留给委托书的原件或复印件。开发商委托他人在一定期限内出售房产，购房者有委托书的情况下，买卖合同直接约束到开发商。
第二，即便中介公司有代表开发商出售房子的权利，也要看中介公司和开发商之间是委托的包销关系，还是买卖关系。
如双方构成包销关系，则包销费用由开发商承担，购房者无需向中介公司支付佣金。
如双方构成买卖关系，则这里面存在两个单独独立的买卖合同。一个是开发商和中介公司之间的买卖合同，另一个是中介公司和购房者之间的买卖合同。两个买卖合同相互独立，均合法有效。
中介公司和买受人及开发商三方在没有签署买受人主体变更书，变更买受人的情况下，直接让开发商和买受人签署网签合同，办理递件过户。该办理操作流程，涉嫌逃避一次国家税费，也就是逃避了中介公司出售给买受人这中间的二手房交易税费。开发商和买受之间，没有建立真实的买卖关系，该买卖合同只是为了办理登记过户逃税使用的，因此在法律上是无效的。
第三，如没有直接证据证明，中介公司和开发商存在有委托代理关系，则在出现问题以后，在相关部门主持调解的过程中，尽可能让开发商承认合同对其有效，或收集他们之间有代理关系的证据。
第四，实际上，从事这样包销或者转售业务的中介公司，基本上都是皮包公司，表面上看起来高大上，实际上没有任何资产。通常此时买卖合同是以中介公司的名义对外和买受人签署的，是收钱的却往往是其指定自然人，即便中介公司在出事以后承诺还钱，也承诺支付相应的违约金，购房者在依据该承诺打官司胜诉以后，也难以执行，陷入官司胜诉，始终无法执行的死胡同。
第五，凡是通过非常交易手段，贪图便宜购买的折扣房，或者说所谓的人才房，给完购房款以后，要紧盯着开发商办理网签备案手续，发现不能及时办理网签备案手续的，一定要及时报案。
第六，非正常途径购买的这类房产包含开发商的尾盘或者说回迁房等，一定要先让出卖人把房子交给自己占有使用。
哪怕是毛坯房，双方也要办理交房的手续，书面确认一下交房的事实。占有可以对抗不负责任的抵押权人，依据《商业银行法》的规定，抵押权人在办理抵押登记时应该前往抵押物查看的法定义务，如抵押权银行没有上门查看或者说知道里面已经有人占用，还办理抵押登记，则其抵押权无法对抗现在已经占用的买受人。
第七，出现开发商先卖后抵的情况，选择诉讼手段维权时，一定要选择继续履行，可以请求带押过户，让自己由债权权利人变成物权权利人。买受人变成物权权利人以后，即便是此房产以后拍卖，仍然具有优先购买权，并且还不用交税，相对于其他竞买人来讲具有很大的优势。成为物权权利人以后，能够最大限度的保护自己的合法权益。《民法典》之所以允许带押过户，就考虑到了社会上出现此类情况以后，买受人如何实现利益最大化。
附相关典型案例
设立抵押权房屋的转让、过户问题
淮安市中级人民法院发布第二届“民法典宣传月”典型案例
【 案情简介】原告孟某（乙方）通过中介与被告杨某（乙方）签订《售房协议》，协议约定“甲方有拆迁安置房一套面积为九十三平方米，位于XX镇XX村XX路安置小区，经甲乙双方共同协商一致达成买卖协议，原告支付全部购房款，被告杨某向原告孟某出具收据一份。被告杨某将房屋交付给原告使用，原告装修后居住至今。
因被告将房屋拆迁协议遗失，未能及时办理房屋产权过户手续。原告在案涉房屋具备过户条件后，多次催促被告办理过户手续未果，遂提起诉讼，要求被告协助变更登记过户至原告名下。
经查明，据不动产登记簿信息查询结果显示，案涉房屋为被告杨某单独所有，目前有两个抵押权登记，抵押登记时间均在案涉房屋签订协议且交付使用之后。
【法院审理】法院审理后认为，原、被告签订的《售房协议》依法成立，对双方当事人具有法律约束力。现原告已按约向被告支付购房款，被告在向原告交付房屋后，在案涉房屋具备过户条件时应按约履行协助原告过户的义务。
案涉房屋在原、被告签订《售房协议》并交付房屋之后设立了抵押权，被告将案涉房屋过户至原告方名下，属于在抵押期间转让财产的情形，根据法律规定，抵押人有权转让抵押财产，抵押权不受影响，故对原告主张被告协助将案涉房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。
据此，法院判决被告杨某于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告孟某将案涉房屋所有权变更登记到原告名下。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
随着《民法典》的出台，抵押物的流转“僵局”即将发生扭转。《民法典》406条规定的核心在于：抵押物可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让，不以抵押权人同意为前提，另有约定的除外。
本案中，案涉房屋买卖与交付使用在前，且因卖方自身原因致使案涉房屋一直未办理过户登记，后卖方在买方不知情的前提下将案涉房屋办理抵押登记，买方主张继续过户房屋的诉请，法院应予以支持。
即使案涉房屋仍处于抵押期间，依据《民法典》406条规定，被告杨某作为抵押人可以转让抵押财产，继续协助原告办理过户手续。
《民法典》406条规定的出台不仅有利于促进抵押物交易、降低交易成本，也有助于减少买受人的交易风险，以房屋买卖为例，买方在购买房屋后、办理过户前，房屋因实现抵押权被查封、拍卖等从而导致钱房两空的结局，新规定的出台无疑为买受人免去后顾之忧，进一步保障买受人的合法权益。
粤公网安备 44030402000760号
