福田作为深圳的中心区，目前各方面的发展及配套已然非常成熟。
福田未来围绕“首善之区、幸福福田”愿景，以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，做大做优做强都市核心区，重点推动科创、金融、时尚三大产业高质量发展。
福田未来的发展重点是河套、香蜜湖、环中心公园片，这也是未来在福田买房可重点考虑的片区。
在福田买房，可选择的新房其实不多，相对来说，仅比罗湖多一点，这说明什么？
1、福田没有再多的空间来建商品房住宅了。
2、一个片区想要持续发展，那一定要搞经济，所以产业空间不能压缩。（从区域的GDP来看，宝安和福田的差距在拉近，以上半年为例，宝安的增长速度是福田的3倍，如果不发展，未来深圳经济第二的宝座可能不是福田。）
其实从福田的城市更新十四五规划可以看出来，十四五期间福田在居住用地更新和整备方面，是无分配任务；仅在保障房方面，筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积40万平方米。
我们都知道，福田基本上已多年无商品房住宅净地供应，最近几年涉及到宅地出让的仅2宗，但都是人才房。
所以，这些年入市的新房都是城市更新的供应，如果城市更新不再供应商品房宅地，未来可售的新房只会越来越少。
一
福田在售住宅盘屈指可数
所以，未来在福田买房，多数需要依赖于二手房市场；确实，福田的二手房市场已非常成熟，从刚需到豪宅都能满足各类需求。
因为学校配套、交通配套、商圈配套等都是其它区所不能比拟，所以福田区那怕是老破小，依然有市场。
但是新房市场，大家置业的重心已经转移，同样的价位，大都更加倾向于去买南山片区，除非像海德园这种学qu较好，地段又不错，和同片区二手房又形成价差的盘才会好卖。
事实上，今年福田入市的住宅中，除了海德园A区推的237套房源卖完了外，其它项目卖得都一般。
福田目前的最低价其实已经相当于龙华的部分楼盘价了。
统计发现，福田的公寓产品也卖得不好，比如福田的东海国际公寓，卖了11年至今还未卖完，项目在开盘时均价就达8.8万/平，算是当时深圳的“豪宅价”了，不过目前的均价是13万/平左右了。
目前福田在售的住宅盘屈指可数。
最近开盘的金地环湾名苑算是今年福田区入市新盘中较为关注的项目，项目总建面超百万平，涵盖写字楼、公寓、住宅、酒店、15万平米购物中心，以及一所九年制公办学校和幼儿园。
9月份推401套住宅，住宅户型区间约74-430㎡，备案均价约11.35万/㎡，单价区间约8.6-20.5万/㎡，总价区间约651-8810万/套。
项目为了能卖得好一点，推出了在备案价的基础上优惠了6个点，外加一次性付款1个点；算下来最低价格8.1万/平起，总价1014万/套起。
这个价格其实算是比较有诚意了，位置业和配套也还不错，目前网签的数据是200套。
此项目部分楼栋可看海景，大户的楼栋和中小户的楼栋在设计上有所分开，整体来说，大户型所在的楼栋私密性更好。
位于水围片区的湾尚庭玺/骏玺（水围村旧改），是集住宅、商业、公寓、办公、酒店为一体的约25万㎡综合体。
项目分为三个地块，01-01地块为人才房+幼儿园；02-01地块为住宅地块，其中南地块为【庭玺】，北地块为【骏玺】；02-02地块为商业。
项目前后共推出541套住宅，目前仅售约210套。
骏玺是约61-86㎡2-3房，庭玺是约122-175㎡3-4房，备案均价均超10万/平，最低单价为9.09万元/㎡，一套61平的户型最低总价630万。
此前为卖房也很拼，曾推出过送“首付”的活动被叫停。
项目周边配套已趋于成熟，跟离福田口岸不远，是河套片区的幅射范围，但在享有配套、生活很便利的同时，是周边村落环绕，配套整体也不高端；另外这个价格放在南山、福田当下8字头的房价面前，可比性差点。
新天石厦新苑项目位于石厦北二街与福民路交汇处，是石厦村旧改二期项目。
今年5月推出235套约72-138㎡的产品，备案均价约10.7万/㎡，单价区间约9.1-11.7万/㎡，总价区间约668-1549万/套，目前销售不足百套。
项目建面约16万㎡，容积率6.0，计容建面约12.9万㎡。
石厦村旧改工程2009年启动，分两期进行，一期已建成五栋超高层楼宇，建筑面积近30万平，二期在建五栋住宅。
优点是项目离福田中心区比较近，附近双地块，旁边的学校也不错；缺点是项目周边比较成熟，同样有老旧小区及农民房的困扰，而且石厦片区未来已无大的规划，价值的兑现相对比较难，加之9万起的价格在目前行情下并不低。
福田还有一个非常有辨识度的盘——加福华尔登府邸。
加福华尔登府邸项目占地面积约0.7万㎡，总建筑面积约16万㎡。
规划一栋总高度为239米的67层住宅楼，并附带有商业裙楼，项目比周边的楼要高出很多，这个位置周边没有特别高的楼，因此项目的高层南向可看到香港米铺，北向与福中相望，景观甚好。
2021年10月项目开盘推462套住宅，建面约83-246㎡，均价约㎡，总价约639万/套起。
至今刚好卖了2年的时间，到目前仅卖了约183套房。
项目为深圳少有的超高层住宅，容积率也非常高；项目在户型设计上也不好，尤其阳台的设计还不如有些公寓的户型；占地小，车位也严重不足等缺点非常明显。
2020年、2021年这两年，在楼市烈火烹油的时期，有不少项目的产品奇奇怪怪的，卖完的算幸运，剩到今天，做得太差的产品根本就没有机会出货。
二
待入市项目中个别盘值得关注
除了目前在售的项目外，福田未来待入市的项目也不多。
娟子只统计到了7个，有些旧改还很前期的所以没有加进来。
这7个项目中包括海德园未推的125套房；在海德园旁边的新盘，卓越南天电力旧改项目也会是比较关注的项目，想买福田的可以关注下；位于景田的新世界香蜜四季家园位置也不错。
此外，中洲滨海华府项目依然是片区的供应主力。
福田部分待入市新盘：
中洲滨海华府
项目位于滨河大道与福强路交汇处的南侧，与地铁7/9/22（规划中）号线站点相连。
规划总体量约126万㎡，包含约300米的地标双子塔、购物中心、购物街区、文化广场、高端酒店、精品公寓、海景住宅等多元业态于一体。
目前二期还剩下部分产品在售，据中洲滨海华府三期规划，三期计容建面188840平方米，规划栋数1栋，共4个单元，最高197.75米。
中洲滨海华府三期将供应住宅112700平方米，计划供应1171 户（其中保障性住房 0 户），其中套内面积≤90㎡共有1065 户，占比 90.95%，最高楼层59层，地下5层，分别为1栋2单元住宅最高59层，1栋3、4单元住宅最高55层。另外，将建设37000平方米商务公寓，位于1栋1单元，最高楼层44层；商业5000平方米。
中洲滨海华府和金地项目属于同片区的竞争项目，中洲滨海华府相对来说比金地项目要靠海更近一点，但都面临着片区农民房旧改周期长的问题。
整体效果图
新世界香蜜四季家园
位于景田片区，香梅路与香蜜南四街交汇处，邻近地铁9号线香梅站。
项目共规划923套房，网传户型建面约107-238㎡，目前项目有一部分已出地面多层。
新世界香蜜四季花园前身为华泰旧改项目，规划总建筑面积约54.35万㎡，主要分两个地块开发，03-02-05地块建设为主打公寓产品的新世界香蜜国际公寓，03-02-06地块则是新世界香蜜四季家园。
新世界香蜜四季家园占面约4.1万㎡，建面约46.7万㎡，其中住宅建面约20.32万㎡（含保障性住房），商业约5万㎡，商务公寓约3万㎡，幼儿园约3000㎡等。
项目由11座建筑组成，其中8栋为商品房住宅，1栋是保障房、1栋是公寓、1栋为幼儿园。
作为紧邻传统豪宅区香蜜湖的项目，项目周边二手房如水榭花都、香蜜湖1号和熙园等都是香蜜湖数一数二的豪宅。
卓越南天电力旧改
此前，位于福田海德园旁的卓越南天电力城市更新单元进入大众的视野，项目已经动工，按照项目的进度，应该明年可能入市。
这个项目对于买福田的小伙伴们来说，在地段上，是继海德园后的又一个值得打的新盘，但住宅量占比并不多。
项目临近地铁站安托山站，与万科瑧山府、海德园、安峦公馆等楼盘为邻，位置非常优越，周边的新房价在12.6万/平。
据公开资料显示，项目由卓越、京基联合操刀，涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。
项目分两期实施，更新单元拆除用地面积40830平方米，其中一期项目开发建设用地面积约14504平方米，二期项目开发建设用地面积约8515平方米。计容积率建筑面积21.2万平，其中包括：住宅4.2万平（含7600平方米保障性住房），商业办公及酒店11.41万平等。
这个项目可能会成为福田片区继海德园后的预备“网红盘”。
卓越南天电力城市更新项目概念图
岗厦汇花园
岗厦汇花园位于福田中心区，紧挨着岗厦地铁站B出口，在中心天元附近，对面就是卓悦中心商圈，位置十分优越。
项目规划总建面约15.5万㎡，在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业，是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。共由3栋住宅+1栋公寓组成，总层数均为28层，分别为A座公寓、B座住宅、C座一单元住宅、C座二单元住宅。
项目目前已出地面多层，具体入市时间不知。
有消息透露，项目总房源共808户，户型套内面积<90㎡有713户。
岗厦汇花园是福田中心区少有的小面积住宅，中心地段配套成熟，交通出行十分便利，但是容积率偏高，车位不足，学校且一般。
宸悦府
宸悦府为京基福田祠堂村旧改项目。
总占地1.98万㎡，计规定容积建面16.5万㎡；容积率8.63。规划住宅约10万平，商业9000平，商务公寓5.2万平，规划2000平米6班制幼儿园一所。
住宅总户数为1011户；其中，回迁住宅户数为609户，面积共61507平米，可售住宅总户数为402套（可售住宅中户型套内面积小于90平米的户数共计378户）。
项目临近北环大道，开车出行南山、罗湖都比较便利；距离地铁4、9号线双地铁口上梅林站及梅村站均在800米左右（百度地图测距）。
项目周边被农民房和旧小区所包围，周边环境较为一般。
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最后，娟子想说一下，作为福田来说，目前许多住宅是旧改供应的，所以多数是插花地建起来的房子。
福田很难像光明、宝安那样大面积的土地整备，所以不少项目体量上不占优势。
但福田依然是深圳强而有劲的区域，尽管如此，在福田买房，选择的板块也很重要。
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