最近，市场上又传出了一些消极声音，这个楼盘跌了、那个腰斩了。
甚至有人说，楼市已经不是跌回2019年，而是跌回了2018年！
但如果仔细看会发现，楼市确实在普跌，不过价格“腰斩”的是少数，甚至还有个别盘的价格意外坚挺。
总的来说：楼市的分化开始变得更「细」了。
普涨时代，你涨我也涨，有些差别无人在意；
潮水褪去之后，小小差别，却能带来百万差价。
价格腰斩VS房价上涨？
都是二手房，怎么就不同命呢！
1、相距2公里，跌幅差一倍
最近，很多人都在关注龙华龙悦居四期的房价“腰斩”的事情。
据网传消息，一套64㎡的房源，挂牌总价360万、单价约5.6万/㎡。
而在中介平台上，已经有单价5.9万/㎡的房源在售了，比参考价8.36万/㎡还要低3成。
而回顾来看：
在2021年时多套63㎡的房源，卖出了接近700万的价格、单价约11万/㎡；
到2022年，成交总价变成520万左右、单价8字头。
也就是说，小区房价从2021年开始，3年来一路跌价，至今跌幅接近50%。
▲龙悦居四期挂牌单价跌至6万/㎡左右 | @贝壳找房
▲2021年单价11万/㎡左右 | @深房小助
但少有人提及，在龙悦居直线约2公里之外（百度地图测距），金亨利瑜璟苑的表现却更稳。
10月，金亨利瑜璟苑成交了一套88㎡的房源，总价1100万，单价约12.5万/㎡。
虽然相比2021年高峰期14、15万/㎡的价格下降了20-30%，但去年以来的价格多在12-13万/㎡左右，相对稳定。
而且依然比参考价9.05万/㎡，高出30%多。
▲金亨利瑜璟苑近三年部分成交案例 | @深房小助
都在北站周边、都是学qu房，为什么跌幅差这么多？
龙悦居是深外龙华校区学区，加上小户型、上车资金门槛低，在牛市时房价也就快速上涨。
但小区本身是保障房转商品房，产品力一般，再加上总户数超4000户，市场变差，也就容易发生“卖房踩踏”。
而金亨利瑜璟苑也属于ming校深圳高级中学（北校区）学区内，这一学区的二手房数量更少。
并且小区本就是商品房、楼龄更新，加上户型高赠送、房源数量不足800户等优势，价格也相对更稳。
2、户型不同，也会“同盘不同命”
前段时间开始，外界频繁关注深圳湾片区小户型大幅跌价的情况。
比如，太古城南区一套62㎡的小户型房源，挂出820万的价格，单价约13.2万/㎡，接近参考价。
但在今年3月时，同样62㎡的房源，成交总价还在948万左右、单价约15.3万/㎡；
而高峰期的同户型房源，成交单价更是达到约18万/㎡。
大户型的走势却相差巨大。
太古城北区208㎡的大户型，在2020年成交总价3300+万，2021年突破4000万。
11月的“笋盘价”也还要3999万，算下来单价19.2万/㎡，远超参考价。
▲同是笋盘，小户型单价13.2万/㎡，大户型单价19万/㎡
一方面，作为顶豪片区，深圳湾的大户型与区域调性显然更匹配；
另一方面，小户型上车门槛低，在楼市火热时会吸引不少投资客买入，而到熊市时支撑不住的往往又只能低价卖出。
据@深圳房客会 报道，早在2017年深圳楼市牛市时，太古城62㎡就曾卖出17万/㎡的价格，后续随着市场变差而回调；
而到前几年牛市时，实现单价破20万/㎡，如今又再回落。
“同盘不同命”的情况也会出现在非热门小区。
比如南山的阳光里雅居，10月成交了两套房源，户型分别为30㎡、45㎡，但单价却分别为13.7万/㎡、9.1万/㎡，相差巨大。
其实影响二手房价的因素很多，户型宜居性/朝向/楼栋/装修等，都可能带来差别，越是低谷期，带来的差价就越显眼。
3、都是豪宅区，有的却掉了队？
同片区/同小区，都能走出不一样的行情，不同片区差别就更大了。
比如宝中/安托山/华侨城在高峰期，都有过单价破20万的成交案例，但如今却出现了微妙的差别。
在宝中，标杆性楼盘壹方中心玖誉，近半年成交均价回落至约14.8万/㎡。
9月，最新成交2套173㎡的单位，单价约13-14万/㎡。
而在2021年时，玖誉170㎡段的房源，成交单价多超过17万/㎡。
▲玖誉成交单价19万/㎡→14万/㎡
其他小区就更不用说了，就像花样年花郡曾经高峰期成交单价约14万/㎡，现在挂牌价不足8万/㎡。
相比之下，安托山标杆盘的价格却在微涨！
比如万科瑧山府。
今年4月一套240㎡的房源，成交总价4688万、单价19.5万/㎡；
而在2021年时，同样面积的单位总价才4500万、单价18.75万/㎡。
又比如安峦公馆。
今年6月成交一套138㎡户型产品，总价2480万、单价约17.9万/㎡。
2021年139㎡的户型，总价2300万、单价约16.44万/㎡。
虽然从2020年至今，价格肯定有上下浮动，但在别的小区“价格跌回X年前”时，它们却能整体上涨，也是非常罕有了。
▲安托山的两个小区的房价整体在上涨
同样在微涨的，还有华侨城的香山美墅果岭。
据悉，小区的二手房价为14字头，而它在2022年时不过12字头。
▲从12字头→14字头 | 图片来源：@米宅珠三角/贝壳找房
同是豪宅片区，片区基本面、未来规划也不错，为什么宝中却跌价了？
或许是因为，宝中近年出现了均价低至8字头的限价住宅项目，对二手房也产生了冲击。
继续跌价！
深圳楼市今年内能到底吗？
当然，列举上述对比案例，并不是要说行情不错，只是想说明在楼市低谷期，房子的价值分化会变得更明显。
而整体看，能逆周期稳价/涨价的小区是极少数，深圳整体房价依然在跌。
国家统计局最新数据显示，10月深圳二手房售价环比上月再降0.5%，同比下降1.3%。
@深圳中原研究院 数据也显示，11月挂牌价再迎来普跌。
挂牌价均价环比下跌的片区占比超3/4，跌幅多在3%以内，个别片区跌幅达11%；
剩下1/4的挂牌价上涨，涨幅多在2%以内，个别片区达12%。
不过，稍微好一点的消息是：
价格的下跌，或能换来成交量的上涨。
比如，华润城在10月就成交了多套房源，成交单价约在13-15.5万/㎡区间。
其中，华润城一期多套89㎡单位以13、14字头的单价成交，而在今年5月时，同样89㎡的房源，单价还在15万/㎡左右。
即半年降价0.5-1万/㎡，与高峰期的18万/㎡相比，更是跌了20-30%。
但整体来看，10月华润城的成交量就达到了10套，增量明显，也算是以价换量了。
而据@宏盛楼记 数据，南山10月下半月二手房成交了约76套，比10月上半月/9月下半月（43套/45套）要增加很多。
@深圳房地产中介协会 数据也显示，深圳二手房录得量已连续6周成交量在850套以上，近三周都处于上涨状态。
如果接下来成交量还能保持增长，那么深圳或许有机会成功筑底，保价涨量。
还有一个多月，2023年就结束了。
你觉得深圳能在今年内筑底、明年回温吗？
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