来源：深圳楼市热线
上海又独自去“偷欢”了！
继中海顺昌玖里200亿光盘、凯旋滨江三期70亿清盘之后，这次轮到了上海外滩壹号院成为吸金王。
昨天（4月21日）上海融创外滩壹号院二期开盘选房。
首开主推建面约250-380㎡顶豪产品，204套房源在4小时内尽数卖出，总价约99.97亿。
由于众所周知的原因，项目联合了中信金融资产、中信信托合作开发。
该项目热卖也为融创舒缓流动性危机提供了现金流（融创对该项目持股比例从100%降到10.3%）。
虽然此次认购比低于前面两个项目，共350组客户，仅有2.5:1，但解筹率非常高，项目认购没能触发积分，开盘现场仍然激烈无比，很少人弃选。
此批外滩壹号院二期房源均为超大面积户型，“买入”门槛更高。除了主推建筑面积约255-380平方米房源外，还有建筑面积约533平方米的顶奢户型，单套起步价3500万元，套均达到4900万+。
具体看：
主力房源为总价段4000-4500万共72套；
总价段4500-5000万的房源60套；
总价段3500-4000万元的房源14套；
总价段5000-6000万元的房源34套；
总价段6000-7000万元的房源22套；
总价1亿元以上的房源两套。
记得这样完整的价位段，深圳只有数年前深圳湾1号推出的T7莱佛士公寓出现过。
据了解，融创外滩壹号院二期总货值逾200亿元，将分为两批次推售。从开发商海报上透露的信息，下一批房源将于三季度推出。
也许这样的盛况，上海人已经习以为常。
就在三天前，上海浦东豪宅凯旋滨江三期212套房源6小时内被一抢而空，官宣收金70.27亿。总价1.1亿元的“顶复楼王”，更是开场就被一豪客抢走，直接一个小目标。
距离中海顺昌玖里200亿大战结束不到一个月，上海豪宅新盘市场热度居高不下。
三大豪宅先后入市：
中海顺昌玖里，一共512套房源，吸引了736组认购；滨江凯旋门三期，一共212套房源，两场合计1043组认购；融创滨江壹号院二期，首批204套房源，347组认购。
不到一个月时间，三个盘加起来一共928套房源，共收金约370亿！上海，妥妥地一线城市楼市回暖的尖子生。
克而瑞统计显示，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套；其中内环内共成交1014套。
而今年上海推出的前四批次新房中，总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套，接近去年的八成。
趁热打铁，上海接下来这段时间还将有几个豪宅入市销售。
最近的徐汇滨江香港置地启元刚结束认购，前滩的保利世博天悦正在认购中，接下来还有翠湖天地六期、海玥黄浦源等项目。而且都是均价16万元/平方米以上的项目。
其中，保利·世博天悦，将首推4栋291套房源，170-400㎡的户型配置，均价16.8万/㎡。徐汇滨江香港置地启元以均价17.8万/㎡登场，首批仅80套房源，坊间预计启元的热度将不亚于云锦东方。
不过，短时间内如此大批量的数千万级别的豪宅新盘集中入市，虽然承接力不一定足够，但上海豪宅的吸金力和虹吸力，在一线城市中仍然最强。
在上海豪宅热卖的现象中，我们发现：上海和深圳“一刀切”不同的是，有条件地允许公司名义购买。
由于公司名额没有社保，所以只能当小筹，等大筹选完了才有机会进场选。
据@真叫卢俊分析，刚开完盘的上海三大豪宅盘中，除了上海人和外地人，还有10组境外和其他地区客户，中海顺昌玖里就有3家以公司名义购买的客户。
我们来补课一下上海以公司名义购买商品住宅的条件：
首先，要求是境内（不含港澳台地区）注册的公司。境外注册的公司在沪不能购买商品房。
1、企业近年缴税金额500万元（不含）以下的：
a:企业设立年限已满5年
b:企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币
c:企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年
2、企业近年缴纳税款金额500万（含）以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
其次，目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买二手房暂无条件限制。注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能购买住宅，如果在限购城市有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。
从前面两条看，在上海用公司名义购买住宅，门槛并没有高不可攀。
再次，企业购买的商品住房限售，年限从“满3年”提高至“满5年”。
看完这些，你就明白为何上海的豪宅市场为何不缺买家了。
有人可能会问，上海就不怕公司炒房吗？
那要看你所在的城市的市场化程度和格局高低了。
为何我们一个深圳楼市号，要经常写外地的上海？
请认真对待：一线城市的资产对决，已经开始了！
彻夜难眠！镰刀太多了，有钱人冲进豪宅市场“躲躲”……
上海火了，深圳压力山大！楼市迎来了“超级周”…
一线楼市回暖：上海打响第一枪！
原因有二：
一，上海现在是内地楼市的一哥了，房价也是天花板，不关注不行，深圳楼市早已走下神坛，而且市场监管方也不希望深圳关注度太高；
二，深圳新盘市场太娘了，刚需产品供过于求，同质化严重，的确没啥好写的。
就拿4月份深圳新盘的推盘计划看，能打的流量盘没几个。
上海豪宅新盘持续热卖，对比深圳当下的新盘产品，我们有必要复盘一下内因：
前些年深圳高端产品和人才房、保障房捆绑设计，打击了高端买家入市的积极性，同时这些年来一直严格执行的9070户型比例政策，规划出来的产品不够纯粹，也让开发商拿地积极性下滑。
新房入伙后，商品房业主和保障房业主对垒WQ的现象并不少见。
再加上之前出让的地块大部分都是限价地，核心地块太缺位，以及新房限价天花板较低。
所以，高端产品、好房子缺位，不是简单的一句“价格倒挂”就能解释的。
再加上就两年楼市下行，新房与二手房价格倒挂已经不复存在。
反观上海和杭州，新盘这种“优势”仍在。
而在深圳，也因为二手房指导价的缘故，二手房业主挂牌价与指导价之间也不存在倒挂空间，反而是二手房实际成交价低于指导价的比例高居七成。
所以，如果想要恢复市场的活跃度（并非让房价重新启动上涨），深圳楼市松绑的空间仍然不少：
除了已经取消的9070政策外，比如减少普通商品房住宅用地(保障房地块不影响），多出让优质核心住宅用地；
没有更多的优质核心住宅用地，哪里来的好面粉做好面包？
比如新出让地块不再进行限价，还定价权于市场；
不再让深圳高端产品和人才房、保障房（包括封闭流转的可配售型保障房）捆绑设计，让优质住宅有更好的发挥空间。
关键看有没有好房子、好制度设计。
深圳想要走出楼市低迷，最好重新厘定这样一个理念：
“在最好的城市、用最好的地段、做最好的产品，重新挽回oldmoney和newmoney的信心。”
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