今天,是房姐年中盘点系列——新房总结。
2024上半年,救市政策如雪片般纷至沓来,大力度的促销让利接踵而至。
最终,东莞交出了8129套网签的新房成绩单,创下近6年新低,潦潦收场。
如果用一句话概括,或许是:在最努力的上半年,遇到了最无力的市场。
以史为鉴,可以知兴替。
下面,我们用一组组数据,复盘这半年的行情。
不是新房不努力,只是二手更具性价比
首先呈上的,是上半年惨兮兮的整体数据。
供应量,6650套,同比下跌51%。
成交量,8129套,同比下跌39%。
成交均价,26639元/㎡,同比下跌17%。
怀揣着希望的上半年,交出了一份惨淡的答卷,将水平线拉到了新低。
这份低迷,或许从开年后便已注定。
第一季度的“小阳春”,没有如约而至;
整个上半年,没有一个月网签超过2000套;
供应端大幅收紧,仅有4个纯新盘入市;
5月的新政虽然催生了一波翘尾行情,但未能撑起半年度的成绩。
一个不得不面对的事实是:东莞的购买力已经出现短缺。
就如同子弹打空后,还未得到弹药的补给。
在主流购买需求进阶为改善和置换的当下,东莞难以在短时间内释放出可观的购买力。
于此同时,市场整体的购买决策也在发生变化,变得更加质朴也更加原始。
房子对于购房者而言,不再是趋势和未来,而是当下的肉眼可见。
本就有限的购买力,在游走,在纠结,在比较。
尤其是对于试错成本更低的刚需和刚改客户,他们不想也不敢在这个阶段轻易做出决定,哪怕是利好出尽,哪怕开发商再努力。
而在购房者对比的过程中,还免不了二手市场的进一步挤压。
面对价格更加灵活、来势汹汹的二手市场冲击,新房落入了明显的下风。
上半年5个月的网签量,都低了二手房一头,东莞,正确确实实在转入存量房市场。
| 2024年1-6月东莞一二手成交情况,仅供参考
也正是在这种环境下,我们也看到了一些积极的市场变化。
为了更加匹配客户需求,开发商开始配合政府,卷交标,卷使用率,卷学校。
比如引入华中师范大学附属学校,更将产品使用率做到接近100%的旗峰润府;又比如引进东莞中学万江龙湾学校、开创“整装交付”的万科中天世纪水岸...
我们所接触到的产品,正在这种极致的内卷中得到更快速的升级和迭代。
对于购房者来说,其实是一件幸福的事。
| 学校,成为了楼盘内卷的下一个赛道
量价齐跌!各镇街成交排行出炉
接下来奉上的,是各镇街成交量、成交价格等网签数据。
通过这些详实的数据,我们可对上半年的东莞楼市,有更加清晰的基础认知。
🚩 惨兮兮的网签量
这或许是成交拉差最小的半年榜单了。
整个上半年,全市仅有凤岗和南城网签量超过500套;
34个镇街中,甚至有超一半的镇街,网签量还不足200套。
虽然也有凤岗这样凭借集体式的放血降价,杀出一条血路。
但更多的镇街和项目,哪怕将诚意放大到了极致,依然没能赢得购房者的欢心。
与去年上半年相比,可以说是全方位、断崖式的下滑。
🚩 跌跌不休的网签均价
面临同样局面的,还有网签价。
上半年,东莞网签均价排名前三分别为南城、松山湖、东城,也是全市唯三超过4字头的镇街。
但值得注意的是,全市有30个镇街正在经历价格降级,下滑幅度在4%-28%。
价格,已经实打实地给到,但成交量,却未能如愿以偿。
目前,已有17个镇街的网签均价在1字头,相比去年上半年多了6个。
对比去年上半年,全市仅有长安、万江、沙田、石排四个镇街有所上升。
一张图,直观感受一下价格的变化:
可以看到,分化依然在继续,但在有限的购买力下,区域与区域之间不会像从前那般产生夸张的拉差。
无论是核心区或是普通镇街,豪宅盘或刚需盘,都免不了以价换量的行情。
市场的水份,正在进一步地挤干。
全市住宅成交榜单TOP10
华润两盘领衔,临深盘以价取胜
再来看看,今年上半年,都有哪些明星项目撑起东莞楼市。
从成交排名来看,华润两大项目滨海润府、松湖润府包揽前二,鸿荣源熙园山院位居第三。
前十榜单中,除了城区、松山湖、滨海湾新区三大核心区外,临深片区凭借出色的发挥,也占据了三个名额。
🏆冠军,滨海润府,艳压群雄
滨海湾新区的首秀项目,在今年终于露出了獠牙。
上半年,项目共网签242套,夺得楼市成交榜桂冠。
滨海湾新区交椅湾板块的出色区位,加上滨海湾中轴的首席综合体、自带10万方的万象系滨海度假购物天地,受到了大批购房者青睐。
| 示意图仅供参考,以实际交付为准
🏆亚军,松湖润府,楼市长青树
松湖润府,成交榜单的常客了。
在2023年,松湖润府就曾以583套的成交量,位居全市第三。
如今半年过去,项目依然保持着出色的业绩,以226套的网签量,稳扎稳打登上了亚军宝座。
项目不仅地段、配套出众,社区规模与产品力更是松山湖的优等生,更是以突出的学区资源,收获了大批家长的芳心。
| 松湖润府配套图,仅供参考
🏆季军,鸿荣源熙园山院,以价换量
鸿荣源熙园山院的出圈,是整个凤岗上半年的缩影。
早在年初,项目便以1字头低价+现房即买即入住吸引眼球。
凭借着接连的促销潮,项目上半年网签217套,实现了逆境翻盘,在库存大、去货压力大的凤岗,脱颖而出。
🏆 万科中天世纪水岸,六边形战士
世纪水岸,城区畅销盘的代表。
在上半年,项目共网签215套,虽以2套之差未能进入前三名榜单,但依旧不妨碍项目的耀眼。
万科中天世纪水岸,总建面超80万㎡,作为主城体量最大的旧改项目之一。
除了为城市生态环境、居住品质、活力街区、商务办公等场景提供全新的体验以外,项目还推出了东莞首创的“整装交付”,将交付标准提升至了全新的标准。
|项目规画效果图,仅供参考
🏆 金地青雲境,稳定走量
作为松山湖核心区红盘,金地青云境凭借区位和学校的优势,配合积极的促销政策,让项目在整个上半年都保持着稳定的出货节奏。
它和松湖润府一起,再度印证了“松山湖”三字的含金量。
项目目前主推建面约143-246㎡四房,单价约4.5-5.5万/㎡。
|项目部分优惠海报,仅供参考
房企销售排名TOP10
万科、保利、华润位列前三
最后,我们将目光聚集到房企身上,来看大佬们这半年的成绩排行榜。
2024年上半年房企销售套数前三名,分别是万科、保利、华润置地。
这三大房企,撑起了东莞楼市的大半江山,也是当下东莞当之无愧的行业旗帜。
此外,若按网签金额排行,万科继续保持第一,华润置地则超过保利,来到第二。
这也反映了另一种分化加剧的趋势,市场份额更加集中于少部分国企、央企,和像万科这类稳健型房企的手中。
🏆东莞万科,稳坐榜一
没有悬念,本轮PK之中,依旧是东莞万科强势霸榜,拿下全市第一的交椅。
在销售金额方面,东莞万科以约57.5亿独占鳌头。
在销售套数方面,东莞万科以1161套,断层式第一。
| 东莞万科全系业务布局地图,数据仅供参考
在上半年的单盘销售量前十榜单上,万科独占三席,足以见其市场统治力。
无论是“三瑧一藏”或是“三大城市更新”项目,都在各自的区域发光发热,创新了人居体验。
| 万科三瑧一藏高端人居矩阵
🏆保利,以量取胜
劳模保利,继续保持着第二。
其在售的保利四季和颂、保利和悦春风、保利首铸鹭湾、保利时区等多个项目,数量为所有房企之最,给予了充足的成交支撑。
| 保利东莞布局图,仅供参考
在6月,保利全新项目——保利长安府已完成开盘,取得了成交80套的成绩,为楼市补充了难得的新鲜血液。
下半年,还有CBD项目——保利·天瓒院即将面世,留给了市场无限的期待,
| 保利长安府开盘喜报,仅供参考
🏆 华润置地,逢推必火
华润置地,今年在东莞市场的关注度,有目共睹。
松湖润府、滨海润府,独占销售量榜单前二。
6月新开盘的旗峰润府,更是积累了超4000批客户到访,取得了8.2亿的好成绩。
随着华润置地的持续深耕,我们有理由相信,华润置地将站在更高,更全面的视角,与东莞共生共荣。
写在最后:
上半年,我们都在期盼着楼市的回暖。
但更加期盼的,是城市层面的复苏,以及围绕产业和企业的转型升级。
也只有这样,才能创造出足够购买力的个体。
当足够多的客群有了购买力,关于房地产的隐患才会真正抹去,而房子作为家庭资产和生活空间的双重意义才会真正兑现。
所以啊,下半年大家努力工作努力赚钱,没有什么比这更重要的了。